- Le loyer de base hors charges doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré en vigueur le jour de la signature ou du renouvellement du contrat (service-public.fr).
- Plafonds valables pour les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026, date fixée pour la fin de l'expérimentation (arrêté préfectoral).
- Un complément de loyer n'est permis que si le loyer de base atteint déjà le plafond légal et si le bien offre des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation (service-public.fr).
- Tout complément est interdit si le logement présente au moins un des défauts énumérés par la loi, dont un DPE F ou G, de l'humidité ou un vis-à-vis de moins de 10 mètres (service-public.fr).
- En cas de non-respect, la Ville de Paris peut mettre le bailleur en demeure de rembourser le trop-perçu sous peine d'une amende administrative (Ville de Paris).
Vérifier le plafond de votre logement
Avant de signer votre contrat ou d'accepter une reconduction, vérifiez le barème applicable avec le simulateur officiel de la DRIHL « Paris : estimer les loyers de référence » ou celui de la Ville de Paris « Paris : tester mon loyer ». Seules les valeurs inscrites dans l'arrêté préfectoral sont juridiquement opposables (DRIHL, Ville de Paris).
Loyer de référence, majoré et minoré : comment se calcule le plafond
Pour encadrer chaque contrat, la préfecture définit trois montants au mètre carré de surface habitable, établis d'après les loyers observés par l'OLAP (DRIHL) :
- Le loyer de référence : montant fixé pour la catégorie de logement.
- Le loyer de référence majoré : loyer de référence augmenté de 20 %, qui constitue le plafond du loyer de base hors charges, hors complément de loyer justifié (service-public.fr).
- Le loyer de référence minoré : loyer de référence diminué de 30 % (service-public.fr).
Le calcul légal s'applique exclusivement à la surface habitable de votre logement (arrêté préfectoral). Le montant vérifié au regard de l'encadrement correspond au loyer de base, hors charges locatives et hors éventuel complément (service-public.fr). Pour les logements meublés, le barème intègre une majoration financière spécifique consultable dans la colonne dédiée de l'arrêté (arrêté préfectoral).
Plafonds par secteur et par arrondissement
Aucun taux moyen officiel d'évolution entre 2025 et 2026 n'est publié : les montants sont fixés secteur par secteur et catégorie par catégorie. Pour mesurer l'évolution qui concerne votre logement, comparez les valeurs 2025 et 2026 correspondant au même secteur, au même nombre de pièces, à la même période de construction et au même statut vide ou meublé (DRIHL). Repérez le secteur géographique de votre adresse :
Paris compte 80 quartiers administratifs répartis en 14 secteurs géographiques (arrêté préfectoral). L'époque de construction modifie sensiblement la limite légale : dans le secteur 13, pour un deux-pièces vide, le plafond passe de 29,9 €/m² pour un immeuble d'avant 1946 à 25,2 €/m² pour une construction de 1971-1990 (arrêté préfectoral). Pour un deux-pièces vide d'avant 1946, voici le loyer de référence majoré au m² et le loyer de base maximal pour 40 m² (plafond × 40). Même arrondissement ne veut pas dire même plafond : dans le 13e, il va de 29,9 €/m² (Gare) à 34,4 €/m² (Croulebarbe) (arrêté préfectoral).
| Arrondissement | Plafond au m² (2 pièces vide, avant 1946) | Plafond pour 40 m² | Quartiers |
|---|---|---|---|
| 1er arrondissement | 34,4 – 38,3 €/m² | 1 376 – 1 532 € | Saint-Germain-l'Auxerrois, Halles, Palais-Royal, Place-Vendôme |
| 2e arrondissement | 37,3 – 38,3 €/m² | 1 492 – 1 532 € | Gaillon, Vivienne, Mail, Bonne-Nouvelle |
| 3e arrondissement | 37,3 €/m² | 1 492 € | Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives, Sainte-Avoie |
| 4e arrondissement | 37,3 – 38,3 €/m² | 1 492 – 1 532 € | Saint-Merri, Saint-Gervais, Arsenal, Notre-Dame |
| 5e arrondissement | 33,7 – 37,3 €/m² | 1 348 – 1 492 € | Saint-Victor, Jardin-des-Plantes, Val-de-Grâce, Sorbonne |
| 6e arrondissement | 37,9 – 38,3 €/m² | 1 516 – 1 532 € | Monnaie, Odéon, Notre-Dame-des-Champs, Saint-Germain-des-Prés |
| 7e arrondissement | 37,9 €/m² | 1 516 € | Saint-Thomas-d'Aquin, Invalides, École-Militaire, Gros-Caillou |
| 8e arrondissement | 35,2 – 38,3 €/m² | 1 408 – 1 532 € | Champs-Élysées, Faubourg-du-Roule, Madeleine, Europe |
| 9e arrondissement | 34,4 – 38,3 €/m² | 1 376 – 1 532 € | Saint-Georges, Chaussée-d'Antin, Faubourg-Montmartre, Rochechouart |
| 10e arrondissement | 32,8 – 34,4 €/m² | 1 312 – 1 376 € | Saint-Vincent-de-Paul, Porte-Saint-Denis, Porte-Saint-Martin, Hôpital-Saint-Louis |
| 11e arrondissement | 32,8 – 33,7 €/m² | 1 312 – 1 348 € | Folie-Méricourt, Saint-Ambroise, Roquette, Sainte-Marguerite |
| 12e arrondissement | 30,6 – 32,8 €/m² | 1 224 – 1 312 € | Bel-Air, Picpus, Bercy, Quinze-Vingts |
| 13e arrondissement | 29,9 – 34,4 €/m² | 1 196 – 1 376 € | Salpêtrière, Gare, Maison-Blanche, Croulebarbe |
| 14e arrondissement | 32,8 – 34,4 €/m² | 1 312 – 1 376 € | Montparnasse, Parc-de-Montsouris, Petit-Montrouge, Plaisance |
| 15e arrondissement | 31,1 – 34,8 €/m² | 1 244 – 1 392 € | Saint-Lambert, Necker, Grenelle, Javel |
| 16e arrondissement | 32,5 – 35,2 €/m² | 1 300 – 1 408 € | Auteuil, Muette, Porte-Dauphine, Chaillot |
| 17e arrondissement | 32,8 – 34,8 €/m² | 1 312 – 1 392 € | Ternes, Plaine-de-Monceaux, Batignolles, Épinettes |
| 18e arrondissement | 29,9 – 32,8 €/m² | 1 196 – 1 312 € | Grandes-Carrières, Clignancourt, Goutte-d'Or, La Chapelle |
| 19e arrondissement | 29,9 – 30,6 €/m² | 1 196 – 1 224 € | Villette, Pont-de-Flandre, Amérique, Combat |
| 20e arrondissement | 29,9 – 32,8 €/m² | 1 196 – 1 312 € | Belleville, Saint-Fargeau, Père-Lachaise, Charonne |
Arrêté 2026 : des plafonds valables jusqu'au 24 novembre
L'encadrement en vigueur s'appuie sur l'arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 pris le 12 juin 2026, entré en application le 1er juillet 2026 (DRIHL). Ses montants régissent les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026 à minuit, terme fixé pour l'expérimentation (arrêté préfectoral).
Au 30 septembre 2026, aucune loi de prolongation n'est promulguée. Sans nouvelle loi avant l'échéance, l'encadrement expérimental prend fin. Les règles applicables à votre bail dépendent de son calendrier :
- Bail signé ou renouvelé avant le 1er juillet 2026 : le barème applicable est celui de l'arrêté en vigueur à la date de signature ou de renouvellement (service-public.fr).
- Bail signé ou renouvelé du 1er juillet au 24 novembre 2026 : les montants fixés par l'arrêté du 12 juin 2026 s'imposent (arrêté préfectoral).
- Bail signé après le 24 novembre 2026 : sans loi promulguée d'ici là, le dispositif expérimental cesse de s'appliquer (Ville de Paris).
Complément de loyer Paris : règles strictes et caractéristiques valables
Le propriétaire ne peut demander un montant supérieur au loyer de référence majoré qu'en stipulant un complément de loyer dans le contrat (service-public.fr). Cette dérogation exige la réunion de deux critères cumulatifs :
- Le loyer de base hors charges doit atteindre au moins le loyer de référence majoré (service-public.fr).
- Le logement doit présenter des caractéristiques particulières de confort ou de localisation par comparaison avec les biens similaires du voisinage (service-public.fr).
Une prestation classique ne suffit pas : la jurisprudence parisienne requiert un élément exceptionnel, comme une vue remarquable ou des équipements rares de grand standing (DRIHL). Depuis le 18 août 2022, aucun complément n'est autorisé si le bien comporte un des défauts listés par la loi (service-public.fr) :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé en classe F ou G (service-public.fr).
- Des sanitaires situés sur le palier ou à l'extérieur (service-public.fr).
- Des traces d'humidité (service-public.fr).
- Un vis-à-vis à moins de 10 mètres d'un bâtiment voisin (service-public.fr).
- Une mauvaise exposition de la pièce de vie principale (service-public.fr).
Le montant du complément et les éléments précis qui le justifient doivent impérativement figurer au bail (service-public.fr). Pour contester ce supplément, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois suivant la signature du bail (service-public.fr). En cas d'échec de la conciliation, il dispose de 3 mois dès réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection (service-public.fr).
Propriétaires bailleurs : obligations, risques et fixation du loyer
À la signature, le bail doit mentionner le loyer de base hors charges, le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables (service-public.fr). Fixez votre prix en multipliant le plafond au m² par la surface habitable. Si vous appliquez un loyer supérieur au plafond sans complément valable, le locataire peut vous signaler à tout moment auprès des services municipaux (Ville de Paris). Vous risquez l'obligation de restituer l'intégralité du trop-perçu, une diminution du loyer ordonnée par le juge et une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (Ville de Paris).
Un dépassement fréquent : chiffres du contrôle et amendes à Paris
Une part importante des annonces parisiennes dépasse le plafond légal. Le baromètre de la Fondation pour le logement publié le 3 septembre 2026 indique que 46 % des 4 598 annonces analysées entre août 2025 et août 2026 dépassaient le loyer-plafond, soit 15 points de plus qu'un an plus tôt (Fondation pour le logement). L'enquête CLCV publiée en juin 2026 relevait 30 % d'annonces non conformes sur 1 000 biens examinés (CLCV). L'OLAP constatait le 13 février 2026 que 42 % des loyers lors d'un emménagement en 2024 dépassaient le plafond (395 observations, logements non meublés) (OLAP). Ces taux ne sont pas directement comparables : la Fondation utilise une extension de navigation, la CLCV sonde un échantillon d'annonces, l'OLAP suit des emménagements réels en logements vides, et la Ville ne mesure que les situations signalées et instruites (Fondation pour le logement). De plus, un dépassement peut résulter d'un complément de loyer légitime (OLAP).
Montant moyen du dépassement relevé selon les organismes :
- 171 € par mois pour les annonces au-dessus du plafond en 2026 selon la Fondation pour le logement (Fondation pour le logement).
- 159,48 € par mois d'après la CLCV sur les annonces non conformes de son enquête 2025-2026, soit 18 % au-dessus du plafond (CLCV).
- 168 € par mois à l'emménagement en 2024 d'après le bilan de l'OLAP (OLAP).
- 182 € par mois lors des mises en demeure dressées par la Ville de Paris entre janvier 2023 et juin 2026 (Ville de Paris).
Entre janvier 2023 et juin 2026, la Ville de Paris a enregistré 4 976 signalements de locataires (Ville de Paris). Parmi 3 797 dossiers instruits, 40 % comportaient un dépassement avéré ; la Ville a adressé 1 612 mises en demeure sur la période (Ville de Paris). Ces démarches ont débouché sur près de 747 dossiers régularisés à l'amiable, générant environ 2,8 millions d'euros de trop-perçus reversés aux locataires, soit 3 775 € remboursés en moyenne par dossier (Ville de Paris).
Sur cette même période, la Ville a prononcé 17 amendes (13 visant des personnes physiques et 4 des personnes morales) pour 73 387 € au total, soit 4 317 € par amende en moyenne (Ville de Paris). 17 amendes pour 1 612 mises en demeure, soit environ 1 % (17 ÷ 1 612) : l'essentiel des dossiers se règle par remboursement amiable, pas par sanction. Ces décisions complètent les 10 amendes préfectorales infligées entre juillet 2019 et décembre 2022 (2 269 € de moyenne), portant le total à 27 amendes recensées à Paris à la mi-2026 (Ville de Paris).
Loyer au-dessus du plafond : vos recours à Paris
Si votre loyer de base excède le plafond sans justification légale, vous pouvez faire valoir vos droits étape par étape :
- La démarche amiable : vérifiez le plafond applicable à la date de signature de votre bail et demandez par écrit au bailleur d'aligner le loyer sur la référence majorée et de restituer les sommes perçues en trop.
- Le signalement en mairie : transmettez votre dossier en ligne avec votre compte Mon Paris (Ville de Paris). La Ville instruit la demande, met le bailleur en demeure de reverser le trop-perçu et de corriger le loyer, et peut engager une procédure contradictoire débouchant sur une amende administrative (voir plafonds ci-dessus) (Ville de Paris).
- La commission départementale de conciliation : pour une contestation sur un complément de loyer, la saisine de la CDC dans les 3 mois suivant la signature est un préalable obligatoire (service-public.fr). Pour un dépassement du loyer de base, vous pouvez également saisir la CDC avant d'aller au tribunal (Ville de Paris).
- Le tribunal judiciaire : si l'administration prononce des amendes, seul le juge des contentieux de la protection a le pouvoir d'ordonner la diminution du loyer et la restitution forcée des sommes indues (Ville de Paris). Vous pouvez saisir la CDC puis, en cas d'échec, le juge des contentieux de la protection, dans un délai maximal de 3 ans à compter de la signature du bail (Ville de Paris).
FAQ
L'encadrement s'applique-t-il encore après le 24 novembre 2026 ?
Non, sauf loi nouvelle : l'arrêté fixe la fin de l'expérimentation au 24 novembre 2026 à minuit (arrêté préfectoral).
Un meublé est-il concerné par l'encadrement des loyers à Paris ?
Oui, les locations meublées louées à titre de résidence principale ou dans le cadre d'un bail mobilité sont soumises à l'encadrement (service-public.fr). L'arrêté préfectoral applique une majoration spécifique et prévoit une colonne dédiée aux meublés dans le barème officiel (arrêté préfectoral). En revanche, les meublés de tourisme en sont exclus (service-public.fr).
Quels sont les logements dispensés de l'encadrement des loyers à Paris ?
Le dispositif ne concerne pas les logements sociaux HLM, les logements conventionnés par l'Anah, les baux soumis à la loi de 1948, les meublés de tourisme et les sous-locations (service-public.fr). La DRIHL précise également l'exclusion de certains logements meublés situés dans des résidences-services gérées par un mandataire unique (DRIHL).
Que faire si votre contrat omet d'indiquer le loyer de référence majoré ?
Si le loyer de référence majoré n'est pas mentionné dans le bail, vous avez un mois à compter de la prise d'effet du contrat pour mettre le bailleur en demeure d'ajouter cette mention (service-public.fr). Sans réponse favorable sous un mois ou en cas de refus, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection dans les trois mois qui suivent (service-public.fr).
L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux colocations parisiennes ?
Oui, les colocations en résidence principale sont intégralement soumises au plafond (service-public.fr). Que la location fasse l'objet d'un bail unique ou de baux individuels séparés, la somme totale des loyers perçus auprès de l'ensemble des colocataires ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement (legifrance.gouv.fr).
Peut-on signaler un loyer trop élevé à la Ville après plusieurs mois ?
Oui, le signalement d'un loyer de base non conforme peut être effectué en ligne à tout moment pendant la durée du bail via votre compte Mon Paris, devenu obligatoire depuis le 15 janvier 2025 (Ville de Paris). Pour une action en justice, le délai maximal est de 3 ans à compter de la signature du contrat (Ville de Paris).
Comment fonctionne la révision annuelle du loyer avec l'IRL ?
La révision n'est possible que si une clause expresse figure dans le bail (service-public.fr). Le calcul applique la formule suivante : loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente (service-public.fr). Le bailleur doit demander la révision dans l'année suivant la date prévue au bail ; elle prend effet à partir de la demande, sans rétroactivité pour les mois antérieurs (service-public.fr).
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