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Bruit et prix des appartements à Paris

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Bruit et prix des appartements à Paris : un axe bruyant se vend presque au prix d'une rue calme

Nous avons croisé, adresse par adresse, les 142 133 ventes d'appartements de Paris de 2021 à 2025 (DVF) avec le bruit routier mesuré devant chaque immeuble (cartes de bruit stratégiques de Paris). 21,7 % des ventes concernent une adresse au-delà de la valeur limite réglementaire. Pourtant, à 300 mètres près, à période et nombre de pièces égaux, un appartement d'une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus se vend seulement 0,9 % moins cher qu'en rue calme (écart entre -1,2 % et -0,5 % avec 95 % de confiance), quand les études internationales mesurent 5 à 7 % de décote. Arrondissement par arrondissement : une petite décote dans 5 secteurs sur 17, aucun écart net dans 11, et une prime aux grands axes dans le 5e. Les acheteurs parisiens achètent, pour une large part, sans voir le bruit : le calme est sous-évalué.

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Le bruit des rues de Paris se paie-t-il à l'achat ?

Nous avons croisé, adresse par adresse, les 142 133 ventes d'appartements de Paris de 2021 à 2025 (DVF) avec le bruit routier mesuré devant chaque immeuble (cartes de bruit stratégiques de Paris). 21,7 % des ventes concernent une adresse au-delà de la valeur limite réglementaire. Pourtant, à 300 mètres près, à période et nombre de pièces égaux, un appartement d'une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus se vend seulement 0,9 % moins cher qu'en rue calme (écart entre -1,2 % et -0,5 % avec 95 % de confiance), quand les études internationales mesurent 5 à 7 % de décote. Arrondissement par arrondissement : une petite décote dans 5 secteurs sur 17, aucun écart net dans 11, et une prime aux grands axes dans le 5e. Les acheteurs parisiens achètent, pour une large part, sans voir le bruit : le calme est sous-évalué.

Rédigé par la rédaction ting.ad Dernière vérification

Nous avons mesuré le bruit routier devant l'adresse de chacune des 142 133 ventes d'appartements de Paris de 2021 à 2025, et rapproché ce bruit des prix réellement payés.

  • 21,7 % des ventes parisiennes concernent une adresse au-delà de la valeur limite du bruit routier.À 300 m près, même période, même nombre de pièces : -0,9 % pour 65 dB(A) et plus.

    Entre -1,2 % et -0,5 % avec 95 % de confiance ; 21 272 ventes comparées.

  • Rues calmes (moins de 55 dB(A)) : 10 370 € le m² en médiane.Axes à 70 dB(A) et plus : 10 190 € le m².

    Médianes brutes, 2021-2025, toutes tailles confondues (DVF, calcul ting.ad).

Ce que montre l'étude : les Parisiens achètent-ils sans voir le bruit ?

  1. Le bruit concerne plus d'une vente sur quatre. 26,4 % des ventes d'appartements parisiens se font à une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus, 21,7 % au-delà de la valeur limite du bruit routier (Lden 68 dB(A)).
  2. Le marché le fait à peine payer. À 300 m près, même période, même nombre de pièces : -0,9 % pour les adresses à 65 dB(A) et plus (entre -1,2 % et -0,5 %), -1,3 % à 70 dB(A) et plus (entre -1,8 % et -1,0 %). Les études internationales trouvent 5 à 7 % : Paris en applique moins d'un cinquième.
  3. Plus de bruit ne veut pas dire moins cher. Le prix médian au m² reste entre 10 190 € et 10 450 € d'une bande de bruit à l'autre, de la rue calme à l'axe à plus de 70 dB(A) : aucune pente.
  4. Une petite décote dans 5 secteurs, rien ailleurs. Dans le 9e, le 10e, le 13e, le 17e et le 18e, les adresses bruyantes se vendent de 1,6 % à 3,2 % moins cher. Aucun écart net dans 11 secteurs, dont les 11e, 15e et 16e, où se font le plus de ventes. Dans le 5e, les grands axes se vendent même plus cher.
  5. Le prix suit la rue, pas le décibel. 131 des 286 rues calmes de Paris se vendent sous la médiane de leur arrondissement ; dans 43 des 92 paires étudiées, la rue calme qui touche un axe bruyant se vend moins cher que lui.

En clair : à Paris, le calme est sous-évalué. Tout se passe comme si une large part des acheteurs ne voyait pas le bruit au moment d'acheter, faute d'information. Pour celui qui sait où chercher, c'est une bonne affaire ; pour celui qui ne vérifie pas, un piège.

Arrondissement par arrondissement

L'écart compare chaque vente d'une adresse à 65 dB(A) et plus aux ventes de rues calmes à moins de 300 m, même période, même nombre de pièces. « Petite décote » : intervalle de confiance entièrement sous zéro ; « prime » : entièrement au-dessus ; sinon, pas d'écart net. Paris Centre regroupe les 1er, 2e, 3e et 4e.

Bruit routier et prix des appartements par arrondissement, ventes 2021-2025 (DVF, cartes de bruit stratégiques ; calcul ting.ad)
SecteurVentesVentes à 65 dB(A) et plusPrix médian au m²Écart à 300 m prèsIntervalle à 95 %Lecture
Paris Centre (1er-4e)8 93617,8 %12 380 €-1,0 %-2,8 % à +0,4 %pas d'écart net
5e4 07236,5 %12 300 €+3,4 %+1,4 % à +4,8 %prime aux axes
6e3 59520,7 %14 760 €+1,2 %-1,8 % à +4,1 %pas d'écart net
7e4 19125,5 %14 430 €+3,0 %-0,1 % à +4,9 %pas d'écart net
8e2 91638,5 %12 500 €-2,1 %-5,3 % à +1,9 %pas d'écart net
9e5 39518,4 %11 320 €-3,0 %-4,7 % à -1,2 %petite décote
10e7 36931,4 %10 000 €-3,2 %-4,8 % à -1,4 %petite décote
11e11 82728,9 %10 460 €-0,2 %-1,3 % à +0,9 %pas d'écart net
12e8 03735,2 %9 650 €-0,2 %-1,5 % à +0,8 %pas d'écart net
13e7 15231,8 %9 200 €-2,6 %-4,3 % à -0,7 %petite décote
14e7 40920,2 %10 000 €-1,7 %-3,5 % à +0,1 %pas d'écart net
15e15 25731,8 %10 100 €0,0 %-0,8 % à +1,1 %pas d'écart net
16e11 38926,5 %11 370 €+0,7 %-0,8 % à +2,2 %pas d'écart net
17e12 39023,9 %10 780 €-1,6 %-2,9 % à -0,5 %petite décote
18e14 85319,2 %9 500 €-2,8 %-3,9 % à -1,5 %petite décote
19e7 73322,8 %8 670 €-0,7 %-2,7 % à +1,3 %pas d'écart net
20e9 61229,2 %8 890 €+0,2 %-0,7 % à +1,3 %pas d'écart net
Paris142 13326,4 %10 330 €-0,9 %-1,2 % à -0,5 %petite décote

Dans le 15e, l'étude détaillée immeuble par immeuble (fiches ting.ad, 15 004 ventes) trouve le même résultat : -0,1 %, entre -1,1 % et +1,0 %.

À Paris, les prix au m² selon le bruit de la rue

L'écart brut compare les médianes ; l'écart « à 300 m près » compare chaque vente aux ventes de rues calmes voisines, à la même période et pour le même nombre de pièces.

Ventes et prix au m² médian des appartements de Paris selon le bruit routier devant l'immeuble, 2021-2025 (DVF, calcul ting.ad)
Bruit routier (Lden)VentesPart des ventesPrix médian au m²Écart brutÉcart à 300 m près
Moins de 55 dB(A) (référence)75 82753,3 %10 370 €——
55 à 59 dB(A)19 20813,5 %10 370 €0,0 %-0,8 %
60 à 64 dB(A)9 5276,7 %10 450 €+0,8 %-0,7 %
65 à 69 dB(A)14 69410,3 %10 260 €-1,1 %-0,1 %
70 dB(A) et plus22 87716,1 %10 190 €-1,7 %-1,3 %

Intervalle de confiance à 95 % (500 rééchantillonnages par parcelle) : entre -1,2 % et -0,5 % pour 65 dB(A) et plus, entre -1,8 % et -1,0 % pour 70 dB(A) et plus.

Axe bruyant, rue calme voisine : quand le calme coûte moins cher

Pour chaque axe bruyant de Paris, la rue calme la plus proche (à moins de 50 m). Si le calme se payait, la rue calme serait toujours la plus chère. Dans 43 des 92 paires, elle coûte moins cher ; voici les 12 écarts les plus nets hors 15e, dont l'étude a ses propres paires.

Prix au m² médian 2021-2025 : axe bruyant et rue calme voisine (DVF, calcul ting.ad)
SecteurAxe bruyantPrix médian au m²Rue calme voisinePrix médian au m²Écart de la rue calme
7eAvenue de la Bourdonnais14 750 €Rue Augereau12 010 €-18,6 %
16eAvenue Georges Mandel14 580 €Rue des Sablons12 280 €-15,8 %
6eBoulevard Saint-Germain16 580 €Rue du Dragon14 440 €-12,9 %
16eAvenue Théophile Gautier11 060 €Rue Félicien David9 690 €-12,4 %
5eBoulevard Saint-Michel13 480 €Rue Henri Barbusse11 880 €-11,9 %
17eRue Jouffroy d'Abbans11 680 €Rue de la Félicité10 300 €-11,8 %
10eQuai de Jemmapes11 160 €Rue Bichat9 930 €-11,0 %
16eRue d'Auteuil11 510 €Rue Boileau10 250 €-10,9 %
11eBoulevard Voltaire10 540 €Rue Alexandre Dumas9 540 €-9,5 %
5eRue Geoffroy-Saint-Hilaire11 670 €Rue Poliveau10 600 €-9,2 %
11eBoulevard Beaumarchais11 900 €Rue Saint-Sabin10 980 €-7,7 %
13eAvenue d'Italie8 300 €Rue Vandrezanne7 660 €-7,7 %

Médianes brutes de chaque rue, toutes tailles confondues. Le résultat ajusté est celui des tableaux précédents.

L'étude de chaque arrondissement

Chaque étude donne la part des ventes exposées au bruit, les prix par bande de bruit, les rues calmes de l'arrondissement et leur prix au m², et les axes bruyants comparés à leur rue calme voisine.

Pourquoi le bruit se voit si peu dans les prix

Les études internationales trouvent souvent une décote de l'ordre de 0,5 % du prix par décibel de bruit routier, soit 5 à 7 % entre une rue calme et un axe bruyant. Paris en est loin.

  • Le bruit est une information que l'acheteur n'a pas. Les cartes de bruit stratégiques sont publiques, mais un particulier ne les consulte presque jamais ; les annonces ne mentionnent pas le bruit, et une visite en milieu de journée ne montre pas la rue aux heures de pointe. Ce qui n'est pas connu ne peut pas être payé : c'est l'explication la plus probable, même si les ventes ne permettent pas de la prouver.
  • Le marché parisien est tendu. Quand les biens partent vite, l'acheteur arbitre sur la surface, le quartier et le budget ; le bruit passe après.
  • Les grands axes ont aussi des atouts. Métro, commerces, immeubles haussmanniens recherchés : ce que le bruit retire, la desserte et le bâti peuvent le rendre. C'est le cas dans le 5e.
  • Les données mesurent la façade sur rue, pas la fenêtre. Les ventes (DVF) ne disent ni l'étage ni l'orientation : un logement sur cour d'un immeuble de boulevard est compté comme exposé, ce qui dilue l'écart.

En visite : ce que l'adresse ne dit pas

Les données mesurent l'adresse, pas la fenêtre. L'écart entre un trois-pièces sur un axe et le même sur cour, c'est en visite qu'il se mesure.

  • Visitez aux heures de pointe, et revenez le soir. Vers 8 h-9 h ou 18 h-19 h, la circulation est à son maximum ; le soir et la nuit, le bruit gêne davantage, et l'indicateur Lden des cartes de bruit leur donne d'ailleurs plus de poids. Une rue tranquille à 15 h ne l'est pas forcément à 18 h.
  • Ouvrez les fenêtres, puis refermez-les. Dans chaque pièce : vous entendez d'abord la rue, puis ce que le vitrage en laisse passer.
  • Vérifiez l'orientation des pièces. Chambres sur rue ou sur cour ? Dans un immeuble d'avenue ou de boulevard, la façade sur cour est en général bien moins exposée que la façade sur rue : c'est souvent là que se joue la différence.
  • Regardez les fenêtres. Type de vitrage, date de pose ; dans les procès-verbaux d'assemblée générale, les travaux de façade ou de menuiseries votés ou à venir.
  • Consultez la carte du bruit de l'adresse. Les cartes de bruit stratégiques de Paris sont publiques : la carte interactive de Bruitparif (carto.bruitparif.fr) donne le niveau de bruit routier devant chaque façade.

Méthode

Ventes. Mutations « Vente » de Paris, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025 (DVF géolocalisées), dont la partie bâtie est exactement un appartement (dépendances admises, ni maison ni local commercial), d'au moins 9 m² ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie. Les ventes à moins de 3 000 € ou à plus de 30 000 € le m² (ventes familiales, erreurs de lot) sont écartées.

Bruit. Chaque vente est placée au point de son adresse dans la Base Adresse Nationale, puis devant l'immeuble, sur l'emprise de sa rue (Ville de Paris, emprises des voies). On y lit la bande de bruit routier (Lden, tranches de 5 dB(A), calculée à 4 m du sol) des cartes de bruit stratégiques de Paris, et le dépassement de la valeur limite (carte de type C). C'est l'exposition de la façade sur rue, pas celle d'un logement sur cour. La même mesure retrouve la bande publiée sur les fiches immeubles de ting.ad dans le 15e pour 4 755 immeubles sur 4 756.

Comparaison « à 300 m près ». Chaque vente est divisée par la médiane des ventes d'appartements de rues calmes (moins de 55 dB(A)), d'autres parcelles, dans un rayon de 300 m, à la même période (2021-2022, 2023, 2024-2025) et avec le même nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus), quand ce voisinage compte au moins 20 ventes ; on compare ensuite la médiane de ces rapports. Intervalle de confiance à 95 % : 500 rééchantillonnages par parcelle.

Rues. Rue calme : au moins 80 % de ses ventes à une adresse sous 55 dB(A) ; axe bruyant : au moins 80 % à 65 dB(A) et plus ; dans les deux cas au moins 50 ventes de 2021 à 2025. Prix d'une rue : médiane brute de ses ventes, toutes tailles confondues. Rue calme voisine d'un axe : la rue calme la plus proche, quand une de ses adresses est à moins de 50 m d'une adresse de l'axe.

Secret des données. Aucune vente individuelle n'est publiée : toute médiane repose sur au moins 5 ventes, chaque ligne des tableaux sur au moins 50. Le code des calculs est disponible sur demande (support@ting.ad).

Ce que l'étude change pour acheter ou vendre à Paris

Acheteur : le calme se trouve sans le payer. À Paris, une rue calme coûte à peine plus qu'un axe voisin (0,9 %). 131 rues calmes se vendent même sous la médiane de leur arrondissement : la liste est dans chaque étude.

Acheteur sur un axe : ne payez pas le calme que vous n'aurez pas. Sur un axe, on paie presque le prix du quartier. Vérifiez le bruit de l'adresse et l'orientation des chambres avant de signer.

Vendeur sur un axe : pas de forte décote à accepter. De 2021 à 2025, l'écart lié au bruit est de -0,9 % à Paris : une baisse bien plus forte au seul motif du bruit n'est pas justifiée.

Vendeur en rue calme : un argument, pas une prime. Le calme se vend à peine plus cher : il aide à vendre, mais c'est le quartier qui fait le prix.

Questions fréquentes

Un appartement sur une rue bruyante se vend-il moins cher à Paris ?

À peine. De 2021 à 2025, en comparant chaque vente aux ventes de rues calmes situées à moins de 300 m, à la même période et pour le même nombre de pièces, les appartements des adresses exposées à 65 dB(A) ou plus se sont vendus 0,9 % moins cher (écart entre -1,2 % et -0,5 % avec 95 % de confiance), quand les études internationales mesurent 5 à 7 % de décote.

Dans quels arrondissements le bruit fait-il baisser les prix ?

Une petite décote, de 1,6 % à 3,2 %, apparaît dans le 9e, le 10e, le 13e, le 17e et le 18e. Ailleurs, aucun écart net ; dans le 5e, les grands axes se vendent même plus cher que les rues calmes voisines.

Quelle part des appartements vendus à Paris est exposée au bruit ?

26,4 % des ventes d'appartements de 2021 à 2025 se font à une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus de bruit routier (Lden), 21,7 % au-delà de la valeur limite réglementaire de 68 dB(A).

Comment savoir à quel bruit est exposé un logement ?

Les cartes de bruit stratégiques de Paris sont publiques (carte interactive de Bruitparif). Pour un logement précis, rien ne remplace une visite aux heures de pointe, fenêtres ouvertes, et un coup d'œil à l'orientation des chambres.

À voir aussi

Biens ting

Sources

  1. DVF, demandes de valeurs foncières géolocalisées (DGFiP, Etalab) Ventes d'appartements de Paris, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025 ; médianes calculées par ting.ad à partir de 5 ventes au moins, aucune vente individuelle publiée
  2. Cartes de bruit stratégiques de Paris, 4e échéance (Bruitparif, SNCF Réseau, RATP ; DRIEAT Île-de-France) Bandes de 5 dB(A) de l'indicateur Lden, calculées à 4 m du sol ; cartes de dépassement des valeurs limites (route : Lden 68 dB(A)) ; Licence Ouverte 2.0
  3. Base Adresse Nationale (IGN, DINUM) Point adresse de chaque vente
  4. Ville de Paris, dénominations et emprises des voies actuelles Emprise de chaque rue, pour mesurer le bruit devant l'immeuble ; ODbL