Bruit et prix des appartements dans le 20e : le calme ne coûte pas plus cher
Nous avons croisé, adresse par adresse, les 9 612 ventes d'appartements du 20e de 2021 à 2025 (DVF) avec le bruit routier mesuré devant chaque immeuble (cartes de bruit stratégiques de Paris). 25,0 % des ventes concernent une adresse au-delà de la valeur limite réglementaire de 68 dB(A). Résultat : à 300 mètres près, à période et nombre de pièces égaux, un appartement d'une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus se vend 0,2 % plus cher qu'en rue calme (écart entre -0,7 % et +1,3 % avec 95 % de confiance). Le bruit ne se voit pas dans les prix : le calme n'est pas facturé, il est sous-évalué.
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Le bruit des rues du 20e se paie-t-il à l'achat ?
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Le bruit des rues du 20e se paie-t-il à l'achat ?
Nous avons croisé, adresse par adresse, les 9 612 ventes d'appartements du 20e de 2021 à 2025 (DVF) avec le bruit routier mesuré devant chaque immeuble (cartes de bruit stratégiques de Paris). 25,0 % des ventes concernent une adresse au-delà de la valeur limite réglementaire de 68 dB(A). Résultat : à 300 mètres près, à période et nombre de pièces égaux, un appartement d'une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus se vend 0,2 % plus cher qu'en rue calme (écart entre -0,7 % et +1,3 % avec 95 % de confiance). Le bruit ne se voit pas dans les prix : le calme n'est pas facturé, il est sous-évalué.
Rédigé par la rédaction ting.ad · · Dernière vérification
Nous avons mesuré le bruit routier devant l'adresse de chacune des 9 612 ventes d'appartements du 20e de 2021 à 2025, et rapproché ce bruit des prix réellement payés.
25,0 % des ventes du 20e concernent une adresse au-delà de la valeur limite du bruit routier (Lden 68 dB(A)).vsÀ 300 m près, même période, même nombre de pièces : écart de +0,2 % pour 65 dB(A) et plus.
Entre -0,7 % et +1,3 % avec 95 % de confiance ; 1 854 ventes comparées.
Rues calmes (moins de 55 dB(A)) : 8 910 € le m² en médiane, sur 5 337 ventes.vsAxes à 70 dB(A) et plus : 8 900 € le m², sur 2 101 ventes.
Médianes brutes, 2021-2025, toutes tailles confondues (DVF, calcul ting.ad).
Ce que montre l'étude
Le bruit concerne 29,2 % des ventes. 29,2 % des ventes d'appartements se font à une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus, 25,0 % au-delà de la valeur limite du bruit routier ; 55,5 % seulement en rue calme (moins de 55 dB(A)).
Le marché ne le fait pas payer. À 300 m près, même période, même nombre de pièces, l'écart entre adresses bruyantes (65 dB(A) et plus) et rues calmes est de +0,2 % (entre -0,7 % et +1,3 %), quand les études internationales trouvent 5 à 7 % de décote.
Le 20e dans Paris. Sur tout Paris (142 133 ventes), l'écart est de -0,9 % (entre -1,2 % et -0,5 %) : le marché parisien fait à peine payer le bruit, et le 20e pas davantage.
Les rues calmes sont plutôt chères dans le 20e. 12 des 18 rues calmes se vendent au-dessus de la médiane du 20e (8 890 € le m²) : les rues calmes y sont aussi, souvent, les plus recherchées.
À deux pas d'un axe, la rue calme ne coûte pas forcément plus. Dans 2 des 8 paires étudiées, la rue calme qui touche l'axe bruyant se vend moins cher au m² : la rue des Grands Champs 4,6 % sous la rue des Pyrénées.
En clair : dans le 20e, le calme est sous-évalué. Tout se passe comme si le marché vendait le bruit au prix du calme, faute d'information. Pour l'acheteur qui sait où chercher, c'est une bonne affaire ; pour celui qui ne vérifie pas, un piège.
Combien de ventes se font à une adresse bruyante dans le 20e
Bruit routier devant la façade sur rue de l'immeuble vendu, indicateur Lden (moyenne pondérée jour, soirée, nuit, à 4 m du sol). Un appartement sur cour d'un immeuble d'avenue est compté dans la bande de l'avenue.
Ventes d'appartements du 20e selon le bruit routier devant l'immeuble, 2021-2025
Bruit routier (Lden)
Ventes
Part du 20e
Part à Paris
Moins de 55 dB(A)
5 337
55,5 %
53,3 %
55 à 59 dB(A)
961
10,0 %
13,5 %
60 à 64 dB(A)
515
5,4 %
6,7 %
65 à 69 dB(A)
698
7,3 %
10,3 %
70 dB(A) et plus
2 101
21,9 %
16,1 %
Total
9 612
100 %
100 %
Valeur limite réglementaire du bruit routier : Lden 68 dB(A). Au-delà : 25,0 % des ventes du 20e, 21,7 % à Paris.
Les prix au m² selon le bruit de la rue
L'écart brut compare les médianes ; l'écart « à 300 m près » compare chaque vente aux ventes de rues calmes situées à moins de 300 m, à la même période et pour le même nombre de pièces, puis prend la médiane de ces rapports.
Prix au m² médian des appartements vendus du 20e selon le bruit routier, 2021-2025 (DVF, calcul ting.ad)
Bruit routier (Lden)
Ventes
Prix médian au m²
Écart brut
Écart à 300 m près
Moins de 55 dB(A) (référence)
5 337
8 910 €
—
—
55 à 59 dB(A)
961
8 830 €
-0,9 %
+0,4 %
60 à 64 dB(A)
515
8 920 €
+0,1 %
+0,7 %
65 à 69 dB(A)
698
8 830 €
-0,9 %
+2,1 %
70 dB(A) et plus
2 101
8 900 €
-0,1 %
-0,1 %
Intervalle de confiance à 95 % (rééchantillonnage par parcelle, 500 tirages) : entre -0,7 % et +1,3 % pour 65 dB(A) et plus, entre -1,3 % et +0,7 % pour 70 dB(A) et plus. Paris : -0,9 % pour 65 dB(A) et plus.
Axe bruyant, rue calme voisine : qui se vend le plus cher ?
Pour chaque axe bruyant du 20e, la rue calme la plus proche. Si le calme se payait, la rue calme serait toujours la plus chère. Elle l'est dans 6 cas sur 8 ; dans les 2 autres, elle coûte moins cher.
Prix au m² médian 2021-2025 : axe bruyant et rue calme voisine du 20e (DVF, calcul ting.ad)
Axe bruyant
Prix médian au m²
Ventes à 65 dB(A) et plus
Rue calme voisine
Prix médian au m²
Ventes sous 55 dB(A)
Écart de la rue calme
Rue des Pyrénées
9 080 €
100,0 %
Rue des Grands Champs
8 660 €
81,3 %
-4,6 %
Avenue Gambetta
9 110 €
100,0 %
Rue du Surmelin
8 720 €
100,0 %
-4,3 %
Rue de Bagnolet
8 900 €
100,0 %
Rue des Orteaux
9 020 €
95,8 %
+1,3 %
Rue de Ménilmontant
9 150 €
100,0 %
Rue de la Mare
9 580 €
88,9 %
+4,7 %
Rue Belgrand
8 630 €
100,0 %
Rue de la Cour des Noues
9 080 €
84,3 %
+5,2 %
Cours de Vincennes
8 680 €
100,0 %
Rue de Lagny
9 150 €
88,8 %
+5,4 %
Rue d'Avron
8 590 €
100,0 %
Rue Planchat
9 580 €
87,4 %
+11,5 %
Boulevard Davout
7 840 €
100,0 %
Rue de Lagny
9 150 €
88,8 %
+16,7 %
Médianes brutes de chaque rue, toutes tailles confondues : elles mêlent studios et grands appartements. Le résultat ajusté est celui du tableau précédent.
Les 18 rues calmes du 20e et leur prix au m²
Les rues du 20e dont au moins 80 % des ventes se font à une adresse sous 55 dB(A) de bruit routier, avec au moins 50 ventes d'appartements de 2021 à 2025, de la moins chère à la plus chère. 6 sur 18 se vendent sous la médiane du 20e (8 890 € le m²).
Rues calmes du 20e : part des ventes sous 55 dB(A), ventes et prix au m² médian, 2021-2025 (DVF, calcul ting.ad)
Rue
Ventes sous 55 dB(A)
Ventes 2021-2025
Prix médian au m²
Écart à la médiane du 20e
Rue du Borrégo
100,0 %
170
8 050 €
-9,4 %
Rue Étienne Marey
100,0 %
58
8 060 €
-9,3 %
Rue des Grands Champs
81,3 %
134
8 660 €
-2,6 %
Avenue Taillade
96,1 %
51
8 670 €
-2,5 %
Rue du Surmelin
100,0 %
65
8 720 €
-1,9 %
Rue de la Plaine
90,5 %
116
8 780 €
-1,2 %
Rue de la Réunion
100,0 %
99
9 000 €
+1,2 %
Rue des Orteaux
95,8 %
71
9 020 €
+1,5 %
Rue de la Cour des Noues
84,3 %
89
9 080 €
+2,1 %
Rue des Prairies
100,0 %
119
9 090 €
+2,2 %
Rue des Haies
100,0 %
113
9 120 €
+2,6 %
Rue de Lagny
88,8 %
98
9 150 €
+2,9 %
Rue Villiers de l'Isle Adam
86,4 %
154
9 170 €
+3,1 %
Rue des Vignoles
100,0 %
91
9 190 €
+3,4 %
Rue des Envierges
100,0 %
110
9 390 €
+5,6 %
Rue Planchat
87,4 %
87
9 580 €
+7,8 %
Rue de la Mare
88,9 %
72
9 580 €
+7,8 %
Rue d'Annam
100,0 %
72
9 670 €
+8,8 %
Le classement concerne l'adresse : dans une rue calme, un logement peut donner sur une cour bruyante ou une voie ferrée, et inversement.
Pourquoi le bruit ne se voit pas dans les prix
Les études internationales trouvent souvent une décote de l'ordre de 0,5 % du prix par décibel de bruit routier, soit 5 à 7 % entre une rue calme et un axe bruyant. Plusieurs raisons peuvent expliquer qu'on en soit loin dans le 20e.
Le bruit est une information que l'acheteur n'a pas. Les cartes de bruit stratégiques sont publiques, mais un particulier ne les consulte presque jamais ; les annonces ne mentionnent pas le bruit, et une visite en milieu de journée ne montre pas la rue aux heures de pointe. Ce qui n'est pas connu ne peut pas être payé : c'est l'explication la plus probable, même si les ventes ne permettent pas de la prouver.
Les grands axes ont aussi des atouts. Métro, commerces, immeubles anciens recherchés : ce que le bruit retire, la desserte et le bâti peuvent le rendre.
Les données mesurent la façade sur rue, pas la fenêtre. Les ventes (DVF) ne disent ni l'étage ni l'orientation : un logement sur cour d'un immeuble d'avenue est compté comme exposé, ce qui dilue l'écart.
Le bruit se négocie peut-être ailleurs que dans le prix au m² : délai de vente, marge de négociation, étage. Les données publiques ne permettent pas de le vérifier.
En visite : ce que l'adresse ne dit pas
Les données mesurent l'adresse, pas la fenêtre. L'écart entre un trois-pièces sur un axe et le même sur cour, c'est en visite qu'il se mesure.
Visitez aux heures de pointe, et revenez le soir. Vers 8 h-9 h ou 18 h-19 h, la circulation est à son maximum ; le soir et la nuit, le bruit gêne davantage, et l'indicateur Lden des cartes de bruit leur donne d'ailleurs plus de poids. Une rue tranquille à 15 h ne l'est pas forcément à 18 h.
Ouvrez les fenêtres, puis refermez-les. Dans chaque pièce : vous entendez d'abord la rue, puis ce que le vitrage en laisse passer.
Vérifiez l'orientation des pièces. Chambres sur rue ou sur cour ? Dans un immeuble d'avenue ou de boulevard, la façade sur cour est en général bien moins exposée que la façade sur rue : c'est souvent là que se joue la différence.
Regardez les fenêtres. Type de vitrage, date de pose ; dans les procès-verbaux d'assemblée générale, les travaux de façade ou de menuiseries votés ou à venir.
Consultez la carte du bruit de l'adresse. Les cartes de bruit stratégiques de Paris sont publiques : la carte interactive de Bruitparif (carto.bruitparif.fr) donne le niveau de bruit routier devant chaque façade.
Méthode
Ventes. Mutations « Vente » de Paris, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025 (DVF géolocalisées), dont la partie bâtie est exactement un appartement (dépendances admises, ni maison ni local commercial), d'au moins 9 m² ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie. Les ventes à moins de 3 000 € ou à plus de 30 000 € le m² (ventes familiales, erreurs de lot) sont écartées.
Bruit. Chaque vente est placée au point de son adresse dans la Base Adresse Nationale, puis devant l'immeuble, sur l'emprise de sa rue (Ville de Paris, emprises des voies). On y lit la bande de bruit routier (Lden, tranches de 5 dB(A), calculée à 4 m du sol) des cartes de bruit stratégiques de Paris, et le dépassement de la valeur limite (carte de type C). C'est l'exposition de la façade sur rue, pas celle d'un logement sur cour. La même mesure retrouve la bande publiée sur les fiches immeubles de ting.ad dans le 15e pour 4 755 immeubles sur 4 756.
Comparaison « à 300 m près ». Chaque vente est divisée par la médiane des ventes d'appartements de rues calmes (moins de 55 dB(A)), d'autres parcelles, dans un rayon de 300 m, à la même période (2021-2022, 2023, 2024-2025) et avec le même nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus), quand ce voisinage compte au moins 20 ventes ; on compare ensuite la médiane de ces rapports. Intervalle de confiance à 95 % : 500 rééchantillonnages par parcelle.
Rues. Rue calme : au moins 80 % de ses ventes à une adresse sous 55 dB(A) ; axe bruyant : au moins 80 % à 65 dB(A) et plus ; dans les deux cas au moins 50 ventes de 2021 à 2025. Prix d'une rue : médiane brute de ses ventes, toutes tailles confondues. Rue calme voisine d'un axe : la rue calme la plus proche, quand une de ses adresses est à moins de 50 m d'une adresse de l'axe.
Secret des données. Aucune vente individuelle n'est publiée : toute médiane repose sur au moins 5 ventes, chaque ligne des tableaux sur au moins 50. Le code des calculs est disponible sur demande (support@ting.ad).
Ce que l'étude change pour acheter ou vendre dans le 20e
Acheteur : le calme est gratuit, cherchez-le. À taille égale, une rue calme ne coûte pas plus que l'axe voisin. 6 rues calmes se vendent sous la médiane du 20e, dont la rue du Borrégo.
Acheteur sur un axe : ne payez pas le calme que vous n'aurez pas. Aucune décote mesurable : sur un axe, on paie le prix du quartier. Vérifiez le bruit de l'immeuble avant de signer.
Vendeur sur un axe : pas de décote à accepter. De 2021 à 2025, aucune baisse de prix au m² liée à une adresse bruyante.
Vendeur en rue calme : pas de prime à attendre. À lui seul, le calme ne fait pas monter le prix au-dessus de celui du quartier.
Questions fréquentes
Un appartement sur une rue bruyante se vend-il moins cher dans le 20e ?
De 2021 à 2025, en comparant chaque vente aux ventes de rues calmes situées à moins de 300 m, à la même période et pour le même nombre de pièces, les appartements des adresses exposées à 65 dB(A) ou plus se sont vendus +0,2 % (entre -0,7 % et +1,3 % avec 95 % de confiance). Sur tout Paris, l'écart est de -0,9 %.
Quelle part des ventes du 20e se fait à une adresse bruyante ?
29,2 % des ventes d'appartements du 20e se font à une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus, 25,0 % au-delà de la valeur limite réglementaire (Lden 68 dB(A)).
Quelles sont les rues calmes les moins chères du 20e ?
Parmi les rues où au moins 80 % des ventes se font sous 55 dB(A) et qui comptent au moins 50 ventes de 2021 à 2025 : rue du Borrégo (8 050 € le m²), rue Étienne Marey (8 060 € le m²), rue des Grands Champs (8 660 € le m²), avenue Taillade (8 670 € le m²), rue du Surmelin (8 720 € le m²).
Comment savoir à quel bruit est exposé un logement ?
Les cartes de bruit stratégiques de Paris sont publiques (carte interactive de Bruitparif). Pour un logement précis, rien ne remplace une visite aux heures de pointe, fenêtres ouvertes, et un coup d'œil à l'orientation des chambres.
