Encadrement des loyers Paris 20 : barèmes et plafonds

Simulez votre plafond de loyer dans le 20e arrondissement

Le simulateur ci-dessous détermine le loyer de référence majoré applicable selon la localisation, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non meublé du logement.

Les plafonds quartier par quartier dans le 20e

Le 20e arrondissement est divisé en quatre quartiers administratifs rattachés à trois secteurs distincts de l'arrêté : Belleville dépend du secteur 11, le Père-Lachaise du secteur 14, tandis que Saint-Fargeau et Charonne relèvent du secteur 13 (arrêté préfectoral). Le barème s’appuie sur les quartiers administratifs et les secteurs géographiques définis par l’arrêté. Il faut vérifier le quartier officiel rattaché à votre adresse sur le simulateur de la DRIHL ou sur la carte de la Ville de Paris, seules les références de l'arrêté faisant foi (service-public.fr, Ville de Paris).

La hiérarchie des montants évolue selon la typologie du logement. Si Belleville applique le plafond le plus haut pour les studios avec 37,8 €/m², le Père-Lachaise affiche un plafond inférieur à ceux de Saint-Fargeau et Charonne pour une pièce unique (32,9 €/m² contre 35,5 €/m²), avant de repasser devant sur les 2 et 3 pièces (arrêté préfectoral). Le tableau des quartiers récapitule les plafonds applicables dans chaque secteur pour les immeubles construits avant 1946.

L'époque de construction : un impact direct sur le loyer au m²

L'année d'achèvement de l'immeuble modifie directement la valeur légale du mètre carré. À Saint-Fargeau comme à Charonne, le plafond d'un 2 pièces vide s'établit à 29,9 €/m² pour une construction d'avant 1946 contre 25,2 €/m² pour les bâtiments édifiés entre 1971 et 1990, soit un écart de 4,7 €/m² (arrêté préfectoral). Pour un logement de 40 m², le loyer maximal autorisé hors charges passe ainsi de 1 196 € à 1 008 € par mois (40 × 29,9 = 1 196 € ; 40 × 25,2 = 1 008 € ; arrêté préfectoral, calcul).

Attention, la hiérarchie n'est pas linéaire : à Saint-Fargeau et Charonne, un immeuble d'après 1990 est plafonné à 27,6 €/m² pour un 2 pièces vide, au-dessus des immeubles de 1946 à 1990, tandis qu'au Père-Lachaise le plafond d'après 1990 est identique à celui d'avant 1946 à 30,6 €/m² (arrêté préfectoral). Le tableau des époques rassemble l'ensemble des plafonds de loyer selon l'année d'achèvement du bâtiment.

Combien pour un studio, un 2 ou un 3 pièces dans le 20e ?

Le plafond au m² dépend du nombre de pièces principales, pas de la surface : un 2 pièces de 30 m² et un 2 pièces de 55 m² du même quartier et de la même époque ont le même plafond au m². La surface sert seulement à passer au montant mensuel (plafond au m² × surface habitable). Pour une location meublée, une majoration spécifique s'applique, portant par exemple le plafond d'un 2 pièces d'avant 1946 à Belleville de 32,8 €/m² en vide à 37,3 €/m² en meublé (arrêté préfectoral).

Le tableau des exemples présente les loyers maximaux mensuels selon la surface habitable et la typologie du logement, calculés en multipliant la surface par le plafond au m² de l'arrêté.

Quels quartiers de Paris ont les mêmes plafonds que le 20e ?

Les barèmes préfectoraux s'appliquent de manière identique à l'ensemble des quartiers administratifs appartenant à un même secteur (DRIHL). Belleville (secteur 11) partage strictement sa grille tarifaire avec Folie-Méricourt et Roquette dans le 11e, les Quinze-Vingts dans le 12e, le Parc-de-Montsouris dans le 14e, les Épinettes dans le 17e, ou la Goutte-d'Or dans le 18e (arrêté préfectoral).

Saint-Fargeau et Charonne (secteur 13) obéissent aux mêmes valeurs que la Gare dans le 13e, La Chapelle dans le 18e, ainsi qu'Amérique, Pont-de-Flandre et Villette dans le 19e (arrêté préfectoral). Père-Lachaise (secteur 14) applique les mêmes montants que Bel-Air et Bercy dans le 12e ou Combat dans le 19e (arrêté préfectoral). La carte géographique indique la délimitation de ces secteurs dans la capitale.

Un dépassement fréquent sur le marché locatif parisien

Selon le baromètre de la Fondation pour le logement publié en septembre 2026, 46 % des annonces analysées à Paris entre août 2025 et août 2026 dépassaient le loyer plafond, affichant un dépassement moyen de 171 € par mois parmi les annonces au-dessus du plafond, contre 31 % un an plus tôt (Fondation pour le logement). De son côté, la CLCV relevait 30 % d'annonces non conformes sur 1 000 offres étudiées entre septembre 2025 et mai 2026, avec un dépassement moyen de 159,48 € par mois (CLCV). L'OLAP constatait que 42 % des loyers lors d'un emménagement en logement non meublé en 2024 dépassaient le plafond, pour un surcoût moyen estimé à 168 € par mois (OLAP). Ces taux reposent sur des méthodes de collecte différentes et un loyer supérieur au plafond peut s'avérer justifié si un complément de loyer légal y est intégré (Fondation pour le logement, OLAP).

Sur 3 797 dossiers instruits par la Ville de Paris entre janvier 2023 et juin 2026, 40 % comportaient un dépassement avéré, de 182 € par mois en moyenne au moment de la mise en demeure (Ville de Paris). Sur l'ensemble des 4 976 signalements reçus, 1 612 mises en demeure ont été émises et près de 747 dossiers ont fait l'objet d'une régularisation amiable, représentant 2,8 millions d'euros restitués aux locataires pour un remboursement moyen de 3 775 € par dossier (Ville de Paris). Entre janvier 2023 et juin 2026, 17 amendes administratives ont été prononcées par la municipalité pour un montant total de 73 387 € (Ville de Paris).

Fin de l'expérimentation au 24 novembre 2026 : quelle situation ?

L'arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 encadre les baux signés ou renouvelés du 1er juillet au 24 novembre 2026 à minuit, date légale de fin de l'expérimentation (arrêté préfectoral). Au 30 septembre 2026, aucune loi de prolongation n'a été promulguée d'après les sources officielles consultées (Ville de Paris). Sans promulgation d'un nouveau texte d'ici l'échéance, le dispositif expérimental prendra fin.

Que faire si votre loyer dépasse le plafond dans le 20e ?

Si le loyer de base stipulé au bail dépasse le loyer de référence majoré sans complément de loyer, vous pouvez signaler la situation à la Ville de Paris et saisir la commission départementale de conciliation puis, en cas d’échec, le juge des contentieux de la protection pour demander la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu. Le contrat de location doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables ; si ces mentions font défaut, vous avez un mois à compter de la prise d'effet du contrat pour mettre en demeure le bailleur de l'inscrire (service-public.fr). En colocation à bail unique ou à baux multiples, la totalité des loyers perçus ne peut pas dépasser le plafond global du logement (legifrance.gouv.fr).

Aucun complément de loyer ne peut être exigé si le bien présente une étiquette DPE classée F ou G, de l'humidité, des sanitaires situés sur le palier, un vis-à-vis distant de moins de 10 mètres ou une mauvaise exposition de la pièce principale (service-public.fr). Pour contester un complément injustifié, vous devez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois suivant la signature du bail (service-public.fr). Pour un simple dépassement du loyer de base, vous pouvez effectuer un signalement en ligne sur la plateforme de la Ville de Paris à tout moment avec un compte Mon Paris afin qu'une mise en demeure soit adressée au bailleur (Ville de Paris). L'action en restitution du trop-perçu devant le juge des contentieux de la protection peut être engagée dans un délai maximal de 3 ans suivant la signature du contrat (Ville de Paris).

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