- Le 11e arrondissement est découpé en deux secteurs géographiques de l'arrêté : le secteur n° 11 (Folie-Méricourt, Roquette) et le secteur n° 10 (Saint-Ambroise, Sainte-Marguerite, sans lien avec le 10e arrondissement) (arrêté préfectoral, annexe 1).
- Pour un 2 pièces vide, le plafond est plus élevé dans le secteur 10 avant 1946 et après 1990, mais l'ordre change selon le nombre de pièces et la date de construction (arrêté préfectoral).
- Le loyer de référence majoré constitue le plafond légal du loyer de base hors charges ; un dépassement exige un complément de loyer justifié et mentionné au contrat (service-public.fr).
- L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 à minuit ; l'arrêté en vigueur s'applique dans l'attente d'un texte de prolongation (paris.fr, arrêté préfectoral).
Le simulateur de la DRIHL « Paris : estimer les loyers de référence » permet de déterminer le loyer applicable à votre adresse. Celui de la Ville « Paris : tester mon loyer » aide à vérifier la conformité ; les données parisiennes associées sont indicatives, tandis que les références opposables sont celles de l'arrêté préfectoral (service-public.fr, Paris Data).
Quartier par quartier : deux secteurs, deux barèmes
Les quatre quartiers administratifs du 11e arrondissement dépendent de deux zones tarifaires distinctes : Folie-Méricourt et Roquette sont intégrés au secteur géographique n° 11 de l'arrêté, tandis que Saint-Ambroise et Sainte-Marguerite relèvent du secteur n° 10, sans lien avec les arrondissements voisins (arrêté préfectoral, annexe 1). Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20 %, et le loyer de référence minoré à la référence diminuée de 30 % (ecologie.gouv.fr). Pour un 2 pièces vide d'avant 1946 à Folie-Méricourt, le loyer de référence est de 27,3 €/m² pour un plafond à 32,8 €/m² ; à Saint-Ambroise, la référence est de 28,1 €/m² pour un plafond à 33,7 €/m² (arrêté préfectoral).
Pour un studio vide d'avant 1946, l'écart est de 1,0 €/m² : 37,8 €/m² à Roquette contre 38,8 €/m² à Saint-Ambroise (38,8 − 37,8) (arrêté préfectoral). Pour un 2 pièces vide construit après 1990, les plafonds sont de 29,2 €/m² à Roquette et de 29,5 €/m² à Saint-Ambroise, soit un écart de 0,3 €/m² (arrêté préfectoral).
| Plafond (loyer de référence majoré), location vide, immeuble d'avant 1946 | 1 pièce | 2 pièces | 3 pièces | 4 pièces et + |
|---|---|---|---|---|
| Folie-Méricourtsecteur 11 | 37,8 €/m²réf. 31,5 | 32,8 €/m²réf. 27,3 | 31,0 €/m²réf. 25,8 | 28,8 €/m²réf. 24,0 |
| Saint-Ambroisesecteur 10 | 38,8 €/m²réf. 32,3 | 33,7 €/m²réf. 28,1 | 32,0 €/m²réf. 26,7 | 29,8 €/m²réf. 24,8 |
| Roquettesecteur 11 | 37,8 €/m²réf. 31,5 | 32,8 €/m²réf. 27,3 | 31,0 €/m²réf. 25,8 | 28,8 €/m²réf. 24,0 |
| Sainte-Margueritesecteur 10 | 38,8 €/m²réf. 32,3 | 33,7 €/m²réf. 28,1 | 32,0 €/m²réf. 26,7 | 29,8 €/m²réf. 24,8 |
L'époque de l'immeuble change le plafond
L'année d'achèvement de l'immeuble modifie les plafonds au mètre carré. À Folie-Méricourt et Roquette, le plafond pour un 2 pièces vide s'établit à 32,8 €/m² avant 1946, puis descend à 29,2 €/m² pour les constructions postérieures à 1990, soit 3,6 €/m² d'écart (arrêté préfectoral). À Saint-Ambroise et Sainte-Marguerite, le plafond passe de 33,7 €/m² pour le bâti d'avant 1946 à 29,5 €/m² après 1990 (arrêté préfectoral).
Pour un 2 pièces vide construit entre 1946 et 1970, le plafond est de 31,6 €/m² à Folie-Méricourt contre 29,9 €/m² à Saint-Ambroise (arrêté préfectoral). Pour un 2 pièces vide construit entre 1971 et 1990, il est de 31,2 €/m² à Folie-Méricourt contre 30,6 €/m² à Saint-Ambroise (arrêté préfectoral).
| Plafond 2 pièces vide, selon l'époque de l'immeuble | Folie-Méricourt | Saint-Ambroise | Roquette | Sainte-Marguerite |
|---|---|---|---|---|
| Avant 1946 | 32,8 €/m² | 33,7 €/m² | 32,8 €/m² | 33,7 €/m² |
| 1946 à 1970 | 31,6 €/m² | 29,9 €/m² | 31,6 €/m² | 29,9 €/m² |
| 1971 à 1990 | 31,2 €/m² | 30,6 €/m² | 31,2 €/m² | 30,6 €/m² |
| Après 1990 | 29,2 €/m² | 29,5 €/m² | 29,2 €/m² | 29,5 €/m² |
Loyer maximal pour un studio, un 2 ou un 3 pièces
Le montant maximal d'un loyer de base hors charges se calcule en multipliant la surface habitable par le plafond au mètre carré (service-public.fr). Pour un 2 pièces de 40 m² non meublé construit avant 1946, le loyer hors charges ne peut pas excéder 1 312 € par mois à Folie-Méricourt ou Roquette, contre 1 348 € par mois à Saint-Ambroise ou Sainte-Marguerite (arrêté préfectoral). Loué meublé, ce même 40 m² ancien plafonne à 1 492 € par mois dans le secteur 11 (37,3 €/m²) et à 1 536 € par mois dans le secteur 10 (38,4 €/m²) (arrêté préfectoral).
Un 3 pièces de 60 m² vide à Roquette plafonne à 1 860 € par mois dans un immeuble d'avant 1946 (60 × 31,0 €/m²) (arrêté préfectoral). Vérifiez l'époque de construction avant de signer votre bail.
| Logement (immeuble d'avant 1946 sauf mention) | Folie-Méricourt | Saint-Ambroise | Roquette | Sainte-Marguerite |
|---|---|---|---|---|
| Studio 20 m², vide | 756 €/mois | 776 €/mois | 756 €/mois | 776 €/mois |
| Studio 20 m², meublé | 862 €/mois | 884 €/mois | 862 €/mois | 884 €/mois |
| 2 pièces 40 m², vide | 1 312 €/mois | 1 348 €/mois | 1 312 €/mois | 1 348 €/mois |
| 2 pièces 40 m², immeuble 1946-1970, vide | 1 264 €/mois | 1 196 €/mois | 1 264 €/mois | 1 196 €/mois |
| 3 pièces 60 m², vide | 1 860 €/mois | 1 920 €/mois | 1 860 €/mois | 1 920 €/mois |
| 3 pièces 60 m², immeuble 1971-1990, vide | 1 506 €/mois | 1 776 €/mois | 1 506 €/mois | 1 776 €/mois |
| 3 pièces 60 m², immeuble après 1990, vide | 1 722 €/mois | 1 686 €/mois | 1 722 €/mois | 1 686 €/mois |
Les barèmes du 11e arrondissement s'appliquent à l'identique dans d'autres arrondissements parisiens. Les quartiers Folie-Méricourt et Roquette partagent leurs montants avec Belleville (20e), les Épinettes (17e), la Goutte-d'Or (18e), l'Hôpital-Saint-Louis (10e), le Parc-de-Montsouris (14e), la Porte-Saint-Martin (10e) et Quinze-Vingts (12e) (arrêté préfectoral, annexe 1). Saint-Ambroise et Sainte-Marguerite partagent le barème du secteur 10 avec les Batignolles (17e), le Jardin-des-Plantes (5e), le Petit-Montrouge (14e) et la Salpêtrière (13e) (arrêté préfectoral, annexe 1).
Dépassements à Paris : annonces, emménagements et signalements
Entre août 2025 et août 2026, 46 % des annonces parisiennes analysées dépassaient le loyer-plafond, contre 31 % un an plus tôt, soit une hausse de 15 points (Fondation pour le logement). L'enquête de la CLCV menée entre septembre 2025 et mai 2026 relève 30 % d'annonces non conformes dans la capitale, avec un dépassement moyen de 159,48 € par mois (CLCV). Lors des emménagements en logements non meublés en 2024, 42 % des loyers dépassaient le plafond légal, avec un écart moyen de 168 € par mois (OLAP). Ces mesures reposent sur des méthodologies distinctes (annonces relevées par extension, échantillon contrôlé ou panel d'emménagements réels), et un dépassement peut être rendu légal par un complément de loyer valide (OLAP, Fondation pour le logement).
Entre janvier 2023 et juin 2026, la Ville de Paris a enregistré 4 976 signalements et notifié 1 612 mises en demeure (Ville de Paris). Sur 3 797 dossiers instruits, 40 % présentaient un dépassement avéré, avec un écart moyen de 182 € par mois au stade de la mise en demeure (Ville de Paris). Sur la même période, près de 747 dossiers ont fait l'objet d'une régularisation amiable, pour environ 2,8 millions d'euros restitués, soit 3 775 € remboursés en moyenne par dossier (Ville de Paris). Les services municipaux ont infligé 17 amendes administratives pour un total de 73 387 € (Ville de Paris).
Bailleurs : ce que vous risquez en cas de dépassement
Si vous fixez un loyer de base supérieur au plafond sans complément justifié, votre locataire peut signaler le dépassement à la Ville de Paris ; ce signalement peut être fait à tout moment. Pour obtenir la baisse du loyer et le remboursement, il peut saisir la commission départementale de conciliation puis, en cas d'échec, le juge des contentieux de la protection, dans le délai maximal de trois ans indiqué par la Ville à compter de la signature du bail (paris.fr). En cas de contrôle, vous risquez une mise en demeure de rembourser les sommes perçues en trop — le montant moyen restitué atteint 3 775 € par dossier régularisé (Ville de Paris). Si vous ne régularisez pas le contrat, la Ville peut prononcer une amende administrative allant jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par logement concerné (paris.fr).
Fin de l'expérimentation au 24 novembre 2026 : que se passe-t-il ?
L'arrêté préfectoral IDF-2026-06-12-00003 s'applique aux baux signés ou renouvelés entre le 1er juillet et le 24 novembre 2026 à minuit (arrêté préfectoral). La Ville de Paris indique que cet arrêté s'applique dans l'attente d'un texte de prolongation (paris.fr). Au 30 septembre 2026, aucune loi prolongeant le dispositif au-delà du 24 novembre 2026 n'a été promulguée (service-public.fr).
FAQ
Que doit obligatoirement mentionner le contrat de bail ?
Le contrat de location doit préciser le loyer de base hors charges et hors complément, ainsi que le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur au jour de la signature (service-public.fr). Si la mention du loyer majoré fait défaut, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de régulariser sous un mois ; en l'absence de réponse ou en cas de refus, il peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les trois mois qui suivent (service-public.fr).
Que faire si votre loyer de base dépasse le plafond légal dans le 11e arrondissement ?
Si votre loyer hors charges dépasse le loyer de référence majoré sans complément valide, vous pouvez déposer un signalement en ligne auprès de la Ville de Paris au moyen d'un compte « Mon Paris » (paris.fr). La municipalité peut mettre votre bailleur en demeure de rembourser les trop-perçus sous peine d'une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société (paris.fr). Vous pouvez également saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection dans un délai de trois ans après la signature du bail (paris.fr).
Dans quels cas un complément de loyer est-il autorisé dans Paris 11 ?
Un complément de loyer ne peut s'appliquer que si le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré et si le logement offre des caractéristiques particulières de confort ou de localisation, comparées aux logements similaires du même secteur (service-public.fr). La jurisprudence parisienne retient des particularités exceptionnelles, telle une vue remarquable (DRIHL). Le montant et les motifs doivent obligatoirement figurer au bail (service-public.fr). Pour les baux concernés depuis le 18 août 2022, aucun complément n'est autorisé si le logement présente notamment une étiquette DPE F ou G, de l'humidité, des sanitaires sur le palier, un vis-à-vis de moins de 10 mètres ou une mauvaise exposition de la pièce principale (service-public.fr).
Quel est le délai pour contester un complément de loyer ?
Le locataire qui conteste un complément de loyer doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail (service-public.fr). Si la conciliation n'aboutit pas, il a trois mois à compter de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection (service-public.fr).
Les colocations du 11e arrondissement sont-elles soumises à l'encadrement ?
Oui, les colocations constituant la résidence principale des locataires doivent respecter le barème, qu'elles fassent l'objet d'un contrat unique ou de baux individuels (service-public.fr, legifrance.gouv.fr). Le montant total des loyers hors charges facturés pour l'ensemble des occupants ne peut excéder le loyer de référence majoré calculé pour l'ensemble du bien (legifrance.gouv.fr).
Quels types de logements sont exonérés de l'encadrement à Paris ?
Sont notamment exclus du dispositif les logements sociaux de type HLM, les biens conventionnés par l'Anah, les contrats soumis à la loi de 1948, les locations saisonnières meublées de tourisme et les sous-locations (service-public.fr). Certains meublés en résidences-services gérées par un mandataire unique en sont également exclus (DRIHL).
Que devient l'encadrement des loyers après le 24 novembre 2026 ?
L'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe le terme de l'expérimentation au 24 novembre 2026 à minuit (arrêté préfectoral). La Ville précise que cet arrêté intervient dans l'attente d'un texte législatif prolongeant le dispositif (paris.fr). Au 30 septembre 2026, aucune loi de prolongation n'a été promulguée (service-public.fr).
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