- Le plafond dépend de l'adresse exacte, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du type de location vide ou meublée (DRIHL).
- Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20 % ; le loyer minoré retranche 30 % (ministère de la Transition écologique).
- Un complément de loyer est strictement interdit pour les logements classés F ou G au DPE ou présentant des défauts de confort (service-public.fr).
- L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 à minuit (arrêté préfectoral) ; la Ville de Paris indique que l'arrêté s'applique dans l'attente d'un texte de prolongation, non adopté au 30 septembre 2026.
- La Ville de Paris peut infliger une amende administrative atteignant 5 000 € pour une personne physique par logement concerné (Ville de Paris).
Pour vérifier votre plafond légal, munissez-vous de l'adresse du bien, de son époque de construction, de sa surface habitable, de son nombre de pièces et du type de location vide ou meublée (DRIHL).
Loyers de référence : les écarts entre les quatre quartiers du 13e
Le 13e arrondissement est découpé en quatre quartiers administratifs rattachés à des secteurs tarifaires distincts : Croulebarbe relève du secteur 5, Salpêtrière du secteur 10, Maison-Blanche du secteur 12 et Gare du secteur 13 (arrêté préfectoral). L'arrêté fixe trois montants : le loyer de référence (fondé sur les loyers observés par l'OLAP), le loyer de référence majoré (+20 %, le plafond légal) et le loyer minoré (-30 %). Pour un 2 pièces vide construit avant 1946 dans le quartier Gare, le loyer de référence est de 24,9 €/m², son plafond majoré de 29,9 €/m² et son plancher minoré de 17,4 €/m². À Croulebarbe, ce même plafond atteint 34,4 €/m², soit un écart de 4,5 €/m² qui représente 180 € par mois pour 40 m² (arrêté préfectoral, calcul ting.ad).
Le classement des quartiers évolue selon la taille du logement. Pour les 1 pièce d'avant 1946 en location vide, Croulebarbe domine à 40,3 €/m², suivi de Maison-Blanche (39,7 €/m²), Salpêtrière (38,8 €/m²) et Gare (35,5 €/m²). Sur les 3 pièces, Salpêtrière passe en tête avec 32,0 €/m², devant Maison-Blanche et Croulebarbe ex aequo à 31,0 €/m², et Gare à 27,2 €/m². Pour les 4 pièces et plus, Salpêtrière reste le plus élevé à 29,8 €/m², tandis que Maison-Blanche tombe au dernier rang avec 25,2 €/m² (arrêté préfectoral).
| Plafond (loyer de référence majoré), location vide, immeuble d'avant 1946 | 1 pièce | 2 pièces | 3 pièces | 4 pièces et + |
|---|---|---|---|---|
| Salpêtrièresecteur 10 | 38,8 €/m²réf. 32,3 | 33,7 €/m²réf. 28,1 | 32,0 €/m²réf. 26,7 | 29,8 €/m²réf. 24,8 |
| Garesecteur 13 | 35,5 €/m²réf. 29,6 | 29,9 €/m²réf. 24,9 | 27,2 €/m²réf. 22,7 | 25,7 €/m²réf. 21,4 |
| Maison-Blanchesecteur 12 | 39,7 €/m²réf. 33,1 | 33,5 €/m²réf. 27,9 | 31,0 €/m²réf. 25,8 | 25,2 €/m²réf. 21,0 |
| Croulebarbesecteur 5 | 40,3 €/m²réf. 33,6 | 34,4 €/m²réf. 28,7 | 31,0 €/m²réf. 25,8 | 27,5 €/m²réf. 22,9 |
Plafond selon l'époque de construction de l'immeuble
L'année d'édification du bâtiment modifie fortement le loyer autorisé au mètre carré. L'arrêté préfectoral répartit le parc résidentiel en quatre périodes : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et après 1990 (DRIHL). Dans le quartier Gare, un 2 pièces vide des années 1971-1990 est plafonné à 25,2 €/m², soit 4,7 €/m² de moins que le même logement d'avant 1946 (arrêté préfectoral, calcul ting.ad).
Cette baisse ne touche pas tous les secteurs de la même manière. À Maison-Blanche, le plafond d'un 2 pièces vide passe de 33,5 €/m² avant 1946 à 28,7 €/m² pour la tranche 1971-1990, avant de remonter à 32,4 €/m² pour les constructions postérieures à 1990. À Croulebarbe, le plafond reste quasi identique entre le bâti ancien d'avant 1946 (34,4 €/m²) et les immeubles bâtis entre 1946 et 1970 (34,3 €/m²), avant d'atteindre 32,0 €/m² sur la période 1971-1990 (arrêté préfectoral).
| Plafond 2 pièces vide, selon l'époque de l'immeuble | Salpêtrière | Gare | Maison-Blanche | Croulebarbe |
|---|---|---|---|---|
| Avant 1946 | 33,7 €/m² | 29,9 €/m² | 33,5 €/m² | 34,4 €/m² |
| 1946 à 1970 | 29,9 €/m² | 26,2 €/m² | 29,8 €/m² | 34,3 €/m² |
| 1971 à 1990 | 30,6 €/m² | 25,2 €/m² | 28,7 €/m² | 32,0 €/m² |
| Après 1990 | 29,5 €/m² | 27,6 €/m² | 32,4 €/m² | 33,2 €/m² |
Plafond en euros par mois pour un studio, un 2 pièces ou un 3 pièces
Les montants fixés par l'arrêté s'appliquent à la surface habitable du logement (service-public.fr). Les logements meublés bénéficient d'un barème majoré spécifique. Dans le quartier Salpêtrière, le plafond d'un 2 pièces d'avant 1946 s'établit à 33,7 €/m² en vide et à 38,4 €/m² en meublé (arrêté préfectoral). Pour un appartement de 40 m² vide d'avant 1946, le loyer de base maximal s'élève ainsi à 1 348 € par mois à Salpêtrière, 1 196 € dans le quartier Gare, 1 340 € à Maison-Blanche et 1 376 € à Croulebarbe (arrêté préfectoral, calcul ting.ad).
| Logement (immeuble d'avant 1946 sauf mention) | Salpêtrière | Gare | Maison-Blanche | Croulebarbe |
|---|---|---|---|---|
| Studio 20 m², vide | 776 €/mois | 710 €/mois | 794 €/mois | 806 €/mois |
| Studio 20 m², meublé | 884 €/mois | 808 €/mois | 904 €/mois | 920 €/mois |
| 2 pièces 40 m², vide | 1 348 €/mois | 1 196 €/mois | 1 340 €/mois | 1 376 €/mois |
| 2 pièces 40 m², immeuble 1946-1970, vide | 1 196 €/mois | 1 048 €/mois | 1 192 €/mois | 1 372 €/mois |
| 3 pièces 60 m², vide | 1 920 €/mois | 1 632 €/mois | 1 860 €/mois | 1 860 €/mois |
| 3 pièces 60 m², immeuble 1971-1990, vide | 1 776 €/mois | 1 200 €/mois | 1 650 €/mois | 1 716 €/mois |
| 3 pièces 60 m², immeuble après 1990, vide | 1 686 €/mois | 1 500 €/mois | 1 722 €/mois | 1 884 €/mois |
Comparaison du 13e arrondissement avec le reste de Paris
Chaque secteur du 13e partage son barème avec d'autres quartiers parisiens. Croulebarbe (secteur 5) a les mêmes références que les Halles (1er), Faubourg-Montmartre, Rochechouart et Saint-Georges (9e), Porte-Saint-Denis et Saint-Vincent-de-Paul (10e) ou Montparnasse (14e). Salpêtrière (secteur 10) est aligné sur les Batignolles (17e), Jardin-des-Plantes (5e), Petit-Montrouge (14e), Saint-Ambroise et Sainte-Marguerite (11e). Maison-Blanche (secteur 12) partage sa grille avec Plaisance (14e). Gare (secteur 13) a un barème identique à La Chapelle (18e), Pont-de-Flandre, Amérique et Villette (19e), ainsi que Charonne et Saint-Fargeau (20e) (arrêté préfectoral).
Carte indicative ; seules les cartes annexées à l'arrêté préfectoral font foi.
Non-respect de l'encadrement des loyers à Paris : chiffres et contrôles
Plusieurs organismes mesurent les dépassements de loyer à l'échelle de Paris. Aucune de ces sources ne détaille de chiffre propre au 13e arrondissement. Ces chiffres ne sont pas directement comparables entre eux : la Fondation pour le logement analyse des annonces consultées via son extension, la CLCV contrôle un échantillon d'annonces, tandis que l'OLAP étudie un panel de logements non meublés lors d'emménagements. De plus, un loyer supérieur au plafond majoré ne constitue pas nécessairement une infraction lorsqu'un complément légal s'applique (OLAP).
D'après le baromètre de la Fondation pour le logement publié en septembre 2026, 46 % des 4 598 annonces parisiennes analysées entre août 2025 et août 2026 dépassaient le plafond légal, avec un surcoût moyen de 171 € par mois parmi les annonces au-dessus du plafond (Fondation pour le logement). L'enquête CLCV publiée en juin 2026 relève 30 % d'annonces non conformes sur 1 000 annonces parisiennes, avec un dépassement moyen de 159,48 € par mois (CLCV). L'OLAP évaluait pour sa part que 42 % des emménagements parisiens de 2024 en non meublé dépassaient le plafond, avec un dépassement moyen estimé à 168 € par mois (OLAP).
Entre janvier 2023 et juin 2026, la Ville de Paris a reçu 4 976 signalements et instruit 3 797 dossiers, constatant un dépassement avéré dans 40 % des cas (Ville de Paris). Les services municipaux ont envoyé 1 612 mises en demeure, constatant un dépassement moyen de 182 € par mois parmi les dossiers signalés (Ville de Paris). Sur cette période, près de 747 dossiers ont été régularisés à l'amiable avec 2,8 millions d'euros restitués, pour un remboursement moyen de 3 775 € par dossier (Ville de Paris). La mairie a infligé 17 amendes totalisant 73 387 € (13 contre des bailleurs personnes physiques et 4 contre des personnes morales), après les 10 amendes prononcées par le préfet entre juillet 2019 et décembre 2022 (Ville de Paris).
Fin de l'expérimentation au 24 novembre 2026 : quel impact sur votre bail ?
L'arrêté préfectoral IDF-2026-06-12-00003 fixe la fin de l'expérimentation parisienne au 24 novembre 2026 à minuit (arrêté préfectoral). Au 30 septembre 2026, les sources officielles consultées indiquent que l'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 ; je n'ai pas trouvé de loi promulguée la prolongeant au-delà de cette date. Sans nouvelle loi avant le 24 novembre 2026, l'encadrement expérimental prend fin. Pour tout bail signé ou renouvelé du 1er juillet au 24 novembre 2026, vérifiez que le loyer de référence et le loyer majoré de l'arrêté en vigueur figurent expressément dans le contrat.
Que faire si votre loyer dépasse le plafond ?
Pour être valable, un complément exige que le loyer de base hors charges atteigne déjà le loyer de référence majoré et repose sur des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort comparées aux logements similaires du même secteur (service-public.fr, DRIHL). Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, tout complément est interdit si le logement présente au moins un de ces défauts : DPE F ou G, humidité, sanitaires sur le palier, vis-à-vis à moins de 10 mètres, mauvaise exposition de la pièce principale (service-public.fr).
Si votre loyer de base dépasse le plafond légal sans complément justifié, vous pouvez déposer un signalement en ligne auprès de la Ville de Paris à l'aide d'un compte Mon Paris (Ville de Paris). La Ville peut mettre le bailleur en demeure de baisser le loyer et de rembourser le trop-perçu, puis infliger une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par logement concerné (Ville de Paris). Seul le juge des contentieux de la protection peut contraindre judiciairement le propriétaire à modifier le contrat et à restituer les sommes indues (Ville de Paris). L'action en justice peut être introduite dans les trois ans suivant la signature du bail, précédée si besoin d'une saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) (Ville de Paris). Si votre litige concerne la contestation d'un complément de loyer, vous devez saisir la CDC dans les 3 mois suivant la signature du bail, puis le juge dans les 3 mois suivant la réception de son avis en cas d'échec (service-public.fr).
FAQ
Comment trouver le quartier préfectoral de son logement dans le 13e ?
Pour situer précisément une adresse parmi les quatre quartiers du 13e (Salpêtrière, Gare, Croulebarbe, Maison-Blanche), vous pouvez utiliser le simulateur officiel de la DRIHL « Paris : estimer les loyers de référence » ou l'outil « Paris : tester mon loyer » de la Ville de Paris (service-public.fr). Seules les cartes et délimitations annexées à l'arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 ont une valeur juridique opposable, la cartographie en open data de la Ville étant fournie à titre indicatif (service-public.fr).
Les colocations du 13e arrondissement sont-elles concernées par l'encadrement ?
Oui, les baux de colocation à usage de résidence principale sont entièrement soumis au dispositif, qu'il s'agisse d'un bail unique ou de contrats individuels par pièce (legifrance.gouv.fr). Dans tous les cas, le total des loyers perçus pour le logement ne doit pas excéder le plafond applicable à ce logement (legifrance.gouv.fr).
Quels types de baux échappent au plafonnement des loyers ?
Sont notamment exclus du dispositif les logements sociaux (HLM), les logements conventionnés par l'Anah, les baux régis par la loi de 1948, ainsi que les meublés de tourisme et les sous-locations (service-public.fr). La DRIHL exclut aussi certains meublés en résidence-services gérée par un mandataire unique, mais pas les locations nues en résidence-services autogérée (DRIHL).
Comment se calcule la révision annuelle du loyer en cours de contrat ?
La révision annuelle en cours de bail ne peut intervenir que si le contrat comprend une clause expresse de révision (service-public.gouv.fr). Elle s'applique à partir de la date de demande du bailleur en fonction de l'IRL selon la formule : loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente (service-public.gouv.fr).
Une vue remarquable peut-elle justifier un complément de loyer ?
Une vue remarquable peut être qualifiée de particularité de confort ou de localisation par rapport aux logements similaires du même secteur, mais elle ne garantit pas la validité du complément (DRIHL). Le complément demeure strictement interdit si le logement présente un DPE classé F ou G, des sanitaires sur le palier, un vis-à-vis inférieur à 10 mètres ou de l'humidité (service-public.fr).
Que faire si le loyer de référence majoré n'est pas mentionné dans le bail ?
Le bailleur est légalement tenu de mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré dans le contrat (service-public.fr). Si ces montants sont absents, vous disposez d'un délai d'un mois après la prise d'effet du bail pour lui adresser une mise en demeure de régulariser le contrat ; en cas d'absence de réponse sous un mois ou de refus, vous avez trois mois pour saisir le juge (service-public.fr).
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