- Le plafond légal est le loyer de référence majoré (+20 % par rapport au loyer de référence), calculé par mètre carré de surface habitable (service-public.fr).
- Le dispositif s'applique en métropole dans 9 territoires, dont Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et le Pays Basque (service-public.fr).
- Un dépassement n'est permis que via un complément de loyer distinct, interdit si le logement est classé F ou G ou s'il présente des défauts majeurs (service-public.fr).
- L'expérimentation issue de la loi ELAN prend fin le 24 novembre 2026 ; une proposition de loi de pérennisation a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale, mais sa première lecture au Sénat est encore en attente (assemblee-nationale.fr).
- En cas de trop-perçu, les locataires peuvent engager un recours pour faire baisser le bail et réclamer les sommes versées indûment (paris.fr).
Loi encadrement des loyers : comment fonctionne le barème ?
L'article 140 de la loi ELAN prévoit l'expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers dans certains territoires (anil.org). Le préfet fixe chaque année trois montants de référence par arrêté : un loyer de référence médian, un loyer de référence minoré fixé 30 % en dessous, et un loyer de référence majoré relevé de 20 % (ecologie.gouv.fr). Le loyer de référence majoré constitue le plafond du loyer de base ; un complément de loyer peut être prévu sous certaines conditions (service-public.fr).
Le montant s'exprime en euros par mètre carré de surface habitable (arrêté préfectoral). Pour déterminer le plafond applicable à votre logement, l'arrêté croise quatre critères : le secteur géographique, le nombre de pièces, l'époque de construction du bâtiment (avant 1946, 1946–1970, 1971–1990 ou après 1990) et le type de location, vide ou meublée (arrêté préfectoral). Le barème à appliquer est toujours celui en vigueur au jour précis de la signature ou du renouvellement de votre bail (service-public.fr).
Zone encadrement des loyers : où s'applique la mesure ?
Au 30 septembre 2026, l'encadrement des loyers est en vigueur sur neuf territoires métropolitains (service-public.gouv.fr) :
- Paris : applicable depuis le 1er juillet 2019 (ecologie.gouv.fr).
- Lille, Hellemmes et Lomme : depuis le 1er mars 2020 (ecologie.gouv.fr).
- Plaine Commune (9 communes : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) : depuis le 1er juin 2021 (ecologie.gouv.fr).
- Lyon et Villeurbanne : depuis le 1er novembre 2021 (ecologie.gouv.fr).
- Est Ensemble (9 communes : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) : depuis le 1er décembre 2021 (est-ensemble.fr).
- Montpellier : depuis le 1er juillet 2022 sur la seule commune de Montpellier (ecologie.gouv.fr).
- Bordeaux : depuis le 15 juillet 2022 sur la seule commune de Bordeaux (ecologie.gouv.fr).
- Communauté d'agglomération Pays Basque (24 communes dont Bayonne, Anglet, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye) : depuis le 25 novembre 2024 (communaute-paysbasque.fr).
- Grenoble-Alpes Métropole : depuis le 20 janvier 2025, dans 13 communes entières et une partie seulement de 8 autres communes (dont Grenoble, Échirolles, Saint-Martin-d'Hères) (service-public.gouv.fr).
Une simple délibération municipale ne suffit pas : l'encadrement ne peut entrer en vigueur qu'après publication d'un décret délimitant le zonage puis d'un arrêté préfectoral fixant les loyers (ecologie.gouv.fr). Des métropoles candidates comme Marseille ne figurent donc pas dans la liste officielle des territoires où la mesure s'applique (ecologie.gouv.fr). Les logements HLM, les logements conventionnés par l'Anah, ceux soumis à la loi de 1948 et les meublés de tourisme restent exclus du dispositif (service-public.fr).
Encadrement des loyers meublés : quelles différences avec le vide ?
Les locations meublées louées au titre de résidence principale ou via un bail mobilité entrent pleinement dans le champ de l'encadrement (service-public.fr). Les arrêtés préfectoraux intègrent une colonne spécifique pour les locations meublées : il faut consulter la valeur correspondant au logement (arrêté préfectoral). Par exemple, pour un deux-pièces d'avant 1946 dans le quartier Saint-Germain-l'Auxerrois à Paris, le plafond est de 38,30 €/m² en vide contre 43,70 €/m² en meublé (arrêté préfectoral).
En colocation, que vous signiez un bail unique ou des contrats individuels, le total des loyers perçus pour le logement ne doit pas dépasser le plafond applicable à ce logement (legifrance.gouv.fr).
Complément de loyer : à quelles conditions strictes ?
Un bailleur ne peut exiger un complément de loyer que si deux conditions cumulatives sont respectées : le loyer de base hors charges atteint déjà le loyer de référence majoré, et le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort par rapport aux logements similaires du même secteur (service-public.fr, DRIHL). Une vue remarquable ou des équipements très spécifiques ou de grand standing peuvent être concernés, mais des éléments ordinaires ou déjà pris en compte dans les références ne suffisent pas (DRIHL).
Le montant du complément ainsi que sa justification détaillée doivent obligatoirement figurer dans votre bail (service-public.fr). Par ailleurs, pour les baux concernés depuis le 18 août 2022, aucun complément n'est permis si le logement présente au moins un des défauts énumérés par la loi, notamment les suivants (service-public.fr) :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G (service-public.fr).
- Des sanitaires sur le palier (service-public.fr).
- Des infiltrations ou des problèmes d'humidité constatés sur les parois (service-public.fr).
- Un vis-à-vis de moins de 10 mètres (service-public.fr).
- Une mauvaise exposition de la pièce à vivre principale (service-public.fr).
Si vous souhaitez contester un complément de loyer abusif, vous disposez d'un délai strict de trois mois après la signature du bail pour saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) (service-public.fr). En cas d'échec de la conciliation, vous aurez trois mois à compter de la réception de l'avis de la CDC pour porter le litige devant le juge des contentieux de la protection (service-public.fr).
Encadrement des loyers fin 2026 : que devient la règle ?
L'encadrement des loyers a été instauré à titre d'expérimentation par la loi ELAN pour 5 ans, puis prolongé de 3 ans par la loi 3DS (anil.org). Juridiquement, cette expérimentation métropolitaine prend fin le 24 novembre 2026 à minuit (arrêté préfectoral, anil.org, service-public.fr). Tous les arrêtés préfectoraux actuellement en vigueur ont ainsi été publiés avec une échéance fixée à cette date précise (arrêté préfectoral).
À Paris, l'encadrement s'applique aux baux signés ou renouvelés du 1er juillet au 24 novembre 2026 à minuit, selon l'arrêté préfectoral applicable (arrêté préfectoral, service-public.fr). Pour la suite, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 11 décembre 2025, une proposition de loi visant à pérenniser l'encadrement et à améliorer le dispositif ; la première lecture au Sénat est encore en attente. Le ministre déclarait en mai 2026 que le Gouvernement statuerait après l'évaluation (assemblee-nationale.fr). Sans texte de loi promulgué avant le 24 novembre 2026, l'expérimentation cessera de plein droit (assemblee-nationale.fr).
Encadrement des loyers simulateur : comment vérifier son loyer et agir ?
Votre contrat de location doit obligatoirement mentionner le loyer de base hors charges, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur (service-public.fr). Si le loyer de référence majoré est omis du contrat, vous pouvez mettre votre bailleur en demeure de le compléter dans le mois suivant la prise d'effet du bail ; après un mois sans réponse ou en cas de refus, vous pouvez saisir le juge dans les trois mois suivants (service-public.fr).
La carte interactive ci-dessous permet de visualiser la répartition géographique des plafonds de loyer et des secteurs réglementés.
Pour simuler en direct le montant exact applicable à votre logement selon son secteur, son époque et sa superficie, utilisez le calculateur ci-après.
Si votre loyer de base hors charges est supérieur au plafond légal sans complément valable, vous êtes en droit d'exiger son alignement (service-public.fr). Vous avez jusqu'à trois ans après la signature du bail pour engager une action devant le juge judiciaire pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement intégral des sommes perçues en trop (paris.fr).
Sanctions et contrôles : quel est le bilan à Paris ?
À Paris, la mairie exerce depuis 2023 le pouvoir de contrôle par délégation de l'État (paris.fr). Entre janvier 2023 et juin 2026, 4 976 signalements de loyers illégaux ont été déposés sur la plateforme municipale (cdn.paris.fr). L'instruction de ces dossiers a révélé un dépassement effectif dans 40 % des 3 797 cas traités, avec un loyer excessif moyen de 182 € par mois lors de l'envoi de la mise en demeure (cdn.paris.fr).
La procédure administrative a permis la régularisation amiable de près de 747 dossiers parisiens, entraînant la restitution d'environ 2,8 millions d'euros aux locataires, soit un remboursement moyen de 3 775 € par dossier (cdn.paris.fr). Lorsque le bailleur refuse d'obtempérer, l'autorité administrative peut infliger une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (paris.fr). Sur cette période, la Ville de Paris a prononcé 17 amendes totalisant 73 387 €, qui s'ajoutent aux 10 amendes prononcées auparavant par le préfet (cdn.paris.fr).
FAQ
Où s'applique l'encadrement des loyers en France ?
Le plafonnement s'applique à Paris, Lille, Lomme, Hellemmes, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, dans les intercommunalités de Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, au Pays Basque (24 communes) et dans une partie de Grenoble-Alpes Métropole (service-public.gouv.fr).
Quelle surface retenir pour le calcul du plafond ?
Le loyer de référence majoré au m² s'applique à la surface habitable du logement (arrêté préfectoral, service-public.fr).
Un propriétaire peut-il réviser le loyer chaque année sous encadrement ?
Oui, si le bail contient une clause de révision. Le calcul se fait ainsi : loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente. La révision prend effet à partir de la demande, sans rétroactivité pour les mois antérieurs (service-public.gouv.fr).
Peut-on appliquer un complément de loyer avec un DPE classé F ou G ?
Non. Pour les baux concernés depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer n'est permis si le logement présente notamment un DPE F ou G (service-public.fr).
Que faire si mon loyer dépasse le plafond sans justification ?
Vous pouvez demander la régularisation à votre propriétaire, saisir la commission de conciliation et agir devant le tribunal judiciaire dans un délai de trois ans après la signature du contrat. À Paris, vous pouvez aussi le signaler à la Ville via votre compte Mon Paris (paris.fr, service-public.fr).
L'encadrement des loyers s'arrête-t-il fin 2026 ?
L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026. Une proposition de loi pour pérenniser la mesure a été adoptée par l'Assemblée nationale en première lecture en décembre 2025 ; sa première lecture au Sénat est encore en attente (assemblee-nationale.fr, anil.org).
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