Encadrement des loyers Paris 4 : barèmes et plafonds applicables

Le simulateur ci-dessous calcule le plafond selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque et la surface habitable ; seules les valeurs de l'arrêté préfectoral font foi, également vérifiables sur le simulateur officiel de la DRIHL (service-public.fr).

Loyer de référence à Paris 4e : les écarts entre les 4 quartiers

Le 4e arrondissement comprend les quartiers de Notre-Dame, Saint-Merri, Saint-Gervais et Arsenal. Ces quartiers se répartissent entre les secteurs géographiques indiqués dans l'arrêté préfectoral.

Ces quartiers se partagent entre deux zones tarifaires : Saint-Merri, l'Arsenal et Notre-Dame appartiennent au secteur géographique 2, tandis que Saint-Gervais relève du secteur 4 (arrêté préfectoral). Pour un 2 pièces vide dans l'ancien (avant 1946), le loyer de référence majoré s'établit à 38,3 €/m² dans le secteur 2, contre 37,3 €/m² à Saint-Gervais, pour des loyers de référence médians respectifs de 31,9 €/m² et 31,1 €/m² (arrêté préfectoral). L'écart s'observe aussi sur les 1 pièce (43,3 €/m² contre 42,2 €/m²) et les 3 pièces (36,1 €/m² contre 33,2 €/m²) (arrêté préfectoral).

Seuls les 4 pièces et plus loués vides dans le bâti ancien sont mieux plafonnés à Saint-Gervais (34,1 €/m²) qu'ailleurs dans le 4e arrondissement (33,8 €/m²) (arrêté préfectoral, calcul).

Plafond de loyer à Paris 4e : l'impact de l'époque de construction

Le barème officiel classe les logements selon quatre périodes : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et après 1990 (arrêté préfectoral). Le plafond varie selon l'époque, mais pas toujours dans le même sens. À Saint-Merri ou Arsenal, le plafond d'un 2 pièces vide passe de 38,3 €/m² pour l'avant-1946 à 35,4 €/m² pour la période 1946-1970, puis remonte à 36,2 €/m² pour 1971-1990, avant d'atterrir à 34,8 €/m² après 1990 (arrêté préfectoral).

La différence atteint 6,8 €/m² (37,3 − 30,5) entre le bâti d'avant 1946 et un immeuble de 1971-1990 pour un 2 pièces à Saint-Gervais, soit 272 € par mois pour 40 m² (6,8 × 40) (arrêté préfectoral, calcul ting.ad).

La période de construction peut ainsi faire chuter le loyer légal de plus de 18 % pour un même nombre de pièces dans le même quartier (arrêté préfectoral, calcul ting.ad).

Encadrement du loyer à Paris 4e : exemples concrets pour studio, 2 pièces et 3 pièces

Comme partout à Paris, les meublés disposent de leur propre colonne de barèmes dans l'arrêté préfectoral (arrêté préfectoral). Dans le 4e arrondissement, le loyer de référence majoré d'un 2 pièces d'avant 1946 passe de 38,3 €/m² en location vide à 43,7 €/m² en meublé dans le secteur 2, soit une hausse autorisée de 5,4 €/m² (arrêté préfectoral, calcul ting.ad). Pour un studio de 20 m² loué vide dans l'ancien, le plafond mensuel s'élève à 866 € à Notre-Dame (43,3 × 20) contre 844 € à Saint-Gervais (42,2 × 20) (arrêté préfectoral, calcul ting.ad).

Pour un logement non meublé de 3 pièces de 60 m² dans l'ancien, le loyer maximal hors charges est fixé à 2 166 € par mois à Saint-Merri (36,1 × 60) contre 1 992 € par mois à Saint-Gervais (33,2 × 60), ce qui représente un écart de 174 € chaque mois (arrêté préfectoral, calcul ting.ad). Le bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au mètre carré sous peine d'action en régularisation (service-public.fr).

Le loyer maximal hors charges équivaut au plafond en euros par mètre carré multiplié par la surface habitable ; un 2 pièces vide de 40 m² à Saint-Merri plafonne ainsi à 1 532 € (38,3 × 40) (arrêté préfectoral, calcul ting.ad).

Quels quartiers partagent le barème du 4e arrondissement ?

Les barèmes préfectoraux s'appliquent par secteur, un regroupement de quartiers (arrêté préfectoral). Le barème du secteur 2, commun à Saint-Merri, Arsenal et Notre-Dame, s'applique à l'identique dans onze autres quartiers parisiens : Saint-Germain-l'Auxerrois, Palais-Royal et Place-Vendôme (1er), Gaillon (2e), Monnaie, Odéon et Saint-Germain-des-Prés (6e), Champs-Élysées, Faubourg-du-Roule et Madeleine (8e), ainsi que Chaussée-d'Antin (9e) (arrêté préfectoral).

Le quartier Saint-Gervais se rattache au secteur 4 et partage ses valeurs avec dix quartiers : Vivienne, Mail et Bonne-Nouvelle (2e), Archives, Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges et Sainte-Avoie (3e), ainsi que Saint-Victor, Val-de-Grâce et Sorbonne (5e) (arrêté préfectoral).

Dépassements à Paris : ce que mesurent les enquêtes

Les enquêtes parisiennes révèlent des dépassements fréquents. Le baromètre de la Fondation pour le logement publié en septembre 2026 indique que 46 % des annonces analysées entre août 2025 et août 2026 dépassaient le plafond légal, avec un écart moyen de 171 €/mois parmi ces annonces (Fondation pour le logement). L'enquête de la CLCV menée entre septembre 2025 et mai 2026 relève 30 % d'annonces non conformes, pour un surcoût moyen de 159,48 €/mois (CLCV). Selon l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne, 42 % des emménagements du panel en logements non meublés en 2024 dépassaient le plafond, avec 168 €/mois d'excédent moyen (OLAP).

Ces taux ne sont pas directement comparables entre eux : la Fondation étudie des annonces via une extension en ligne, la CLCV analyse un échantillon ciblé d'annonces, l'OLAP observe un panel de loyers réels d'emménagement, et la Ville ne traite que des dossiers signalés (Fondation pour le logement, OLAP, Ville de Paris). En outre, un loyer supérieur au plafond ne constitue pas toujours une infraction, car un complément de loyer légitime peut s'appliquer (OLAP). Au stade de la mise en demeure, la Ville de Paris a constaté un dépassement moyen de 182 €/mois sur les dossiers signalés à la Ville entre janvier 2023 et juin 2026 (Ville de Paris).

Sur cette période de trois ans et demi, la mairie de Paris a enregistré 4 976 signalements et instruit 3 797 dossiers ; 40 % comportaient un dépassement avéré et 1 612 mises en demeure ont été adressées (Ville de Paris). Près de 747 dossiers ont fait l'objet d'une régularisation amiable, représentant 2,8 millions d'euros restitués aux locataires, soit 3 775 € en moyenne par dossier (Ville de Paris). En cas de refus de régularisation, 17 amendes administratives ont été prononcées par la Ville pour un montant global de 73 387 € (environ 4 317 € par sanction), s'ajoutant aux 10 amendes préfectorales antérieures à 2023 (Ville de Paris).

Fin de l'expérimentation au 24 novembre 2026 : ce qui change pour votre bail

L'arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 précise que ses barèmes s'appliquent jusqu'au 24 novembre 2026 à minuit, terme fixé pour l'expérimentation (arrêté préfectoral). Au 30 septembre 2026, les sources officielles consultées indiquent que l'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 ; aucune loi promulguée la prolongeant au-delà de cette date n'a été trouvée (DRIHL, Ville de Paris). Sans nouvelle loi avant cette échéance, l'encadrement expérimental prendra fin.

L'encadrement s'applique aux baux signés ou renouvelés du 1er juillet au 24 novembre 2026 à minuit, selon l'arrêté préfectoral. Si votre bail signé durant cette période comporte un loyer illégal, vous conservez jusqu'à trois ans à compter de la signature du contrat pour engager une action et réclamer les sommes trop perçues (paris.fr).

Que faire si votre loyer dans le 4e arrondissement dépasse le plafond ?

Le loyer de base hors charges ne peut excéder le loyer de référence majoré sans mention expresse d'un complément de loyer au bail (service-public.fr). Un tel complément exige deux conditions cumulatives : le loyer de base doit déjà atteindre le plafond majoré et le logement doit offrir des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation comparé aux biens similaires du voisinage (service-public.fr). La jurisprudence parisienne requiert un élément remarquable, comme une vue exceptionnelle ou des équipements de très grand standing (DRIHL). Le complément est formellement interdit pour les baux concernés depuis le 18 août 2022 si le logement est classé F ou G au DPE, comporte des sanitaires sur le palier, présente de l'humidité ou un vis-à-vis de moins de 10 mètres (service-public.fr).

Si le loyer de référence majoré est omis dans votre contrat, vous pouvez adresser une mise en demeure au bailleur dans un délai d'un mois après la prise d'effet du bail ; sans accord sous un mois, vous avez trois mois pour saisir le juge (service-public.fr). Pour un dépassement du plafond de base, un signalement peut être déposé en ligne auprès de la Ville de Paris via un compte Mon Paris (paris.fr). La mairie peut mettre en demeure le bailleur de corriger le loyer et de restituer les trop-perçus, sous peine d'une amende allant jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (paris.fr).

Pour obtenir juridiquement la révision de votre loyer et le remboursement des sommes indues, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation puis, si aucun accord n'est trouvé, le juge des contentieux de la protection, dans la limite de trois ans à compter de la signature du bail (paris.fr).

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