Encadrement des loyers Paris 2 : barème officiel et plafonds au m²

Simulez votre plafond de loyer à Paris 2e

Votre loyer doit être comparé à l'arrêté en vigueur à la date de signature ou de renouvellement du bail (DRIHL). Pour vérifier un bail, le simulateur DRIHL « Paris : estimer les loyers de référence » permet d’estimer le loyer de référence applicable ; les références et cartes opposables sont celles de l’arrêté préfectoral. L'outil de la Ville « Paris : tester mon loyer » sert à vérifier si votre loyer est conforme (service-public.fr). Renseignez votre adresse et les caractéristiques de votre logement ci-dessous pour afficher votre plafond exact.

Loyer de référence Paris 2 : les écarts entre quartiers

Le 2e arrondissement est composé de quatre quartiers administratifs répartis entre deux zones géographiques préfectorales (arrêté préfectoral). Le quartier Gaillon est rattaché au secteur 2, tandis que Vivienne, Mail et Bonne-Nouvelle appartiennent au secteur 4 (arrêté préfectoral). Cette répartition entraîne des variations sensibles selon la surface du logement.

Pour les petites surfaces, Gaillon affiche les valeurs les plus hautes : le plafond pour une location vide d'avant 1946 y atteint 43,3 €/m² pour un studio et 38,3 €/m² pour un 2 pièces, contre 42,2 €/m² et 37,3 €/m² dans les trois autres quartiers (arrêté préfectoral). Pour un 3 pièces ancien loué vide, le plafond s'établit à 36,1 €/m² à Gaillon contre 33,2 €/m² ailleurs dans l'arrondissement (arrêté préfectoral). Le classement s'inverse en revanche pour les 4 pièces et plus : le plafond atteint 34,1 €/m² à Vivienne, Mail et Bonne-Nouvelle, contre 33,8 €/m² à Gaillon (arrêté préfectoral). Retrouvez l'ensemble des plafonds par quartier pour les baux en cours dans le tableau suivant.

Plafond loyer Paris 2 : l'impact déterminant de l'époque de construction

L'encadrement des loyers retient quatre périodes d'édification : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, et après 1990 (DRIHL). Le même quartier subit des variations tarifaires importantes selon la date du bâti. À Vivienne, le plafond d'un 2 pièces vide s'établit à 37,3 €/m² avant 1946, à 33,8 €/m² pour 1946-1970, et tombe à 30,5 €/m² pour 1971-1990 (arrêté préfectoral). Sur 45 m², l'écart atteint (37,3 − 30,5) × 45 = 306 € de loyer de base mensuel (arrêté préfectoral, calcul).

À Gaillon, la courbe n'est pas linéaire : 38,3 €/m² avant 1946, 35,4 € pour 1946-1970, 36,2 € pour 1971-1990 et 34,8 € après 1990. Pour un immeuble de 1971-1990, l'écart entre Gaillon (36,2 €/m²) et le secteur 4 (30,5 €/m²) atteint 5,7 €/m², soit 5,7 × 40 = 228 € par mois sur un 2 pièces de 40 m² (arrêté préfectoral, calcul). Visualisez ces écarts selon l'année d'édification dans le tableau ci-dessous.

Combien pour un studio, un 2 pièces ou un 3 pièces dans le 2e ?

Pour un 2 pièces d'avant 1946, le plafond passe de 37,3 €/m² en vide à 42,6 €/m² en meublé à Vivienne, et de 38,3 €/m² à 43,7 €/m² à Gaillon (arrêté préfectoral).

Pour un logement de 40 m² loué vide dans un immeuble antérieur à 1946, le loyer de base hors charges ne peut dépasser 1 492 € par mois dans le secteur 4 et 1 532 € à Gaillon (arrêté préfectoral, calcul ting.ad). Pour un studio de 20 m² du même type, la limite s'élève à 844 € hors charges dans le secteur 4 et à 866 € à Gaillon (arrêté préfectoral, calcul ting.ad). Les exemples chiffrés par superficie figurent dans le tableau suivant, avec montant = surface × plafond €/m² de l'arrêté (calcul ting.ad).

Quels autres quartiers parisiens partagent le barème du 2e ?

Les quartiers du 2e partagent leurs grilles avec des quartiers des 3e, 4e, 5e, 6e, 8e et 9e arrondissements (arrêté préfectoral) :

• Le quartier Gaillon (secteur 2) partage ses plafonds avec Arsenal (4e), Champs-Élysées et Faubourg-du-Roule et Madeleine (8e), Chaussée-d'Antin (9e), Monnaie et Odéon (6e), ainsi que Notre-Dame (4e) (arrêté préfectoral).
• Les quartiers Vivienne, Mail et Bonne-Nouvelle (secteur 4) disposent de grilles identiques à celles d'Archives, Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges et Sainte-Avoie (3e), Saint-Gervais (4e), ainsi que Saint-Victor, Sorbonne et Val-de-Grâce (5e) (arrêté préfectoral).

Consultez la carte délimitant les zones géographiques pour identifier les secteurs limitrophes appliquant les mêmes barèmes.

Propriétaire bailleur dans le 2e : ce que vous pouvez facturer

Si vous louez un logement dans le 2e arrondissement, votre loyer de base hors charges ne peut excéder le loyer de référence majoré lors de la signature du contrat (service-public.fr). Vous ne pouvez appliquer un complément de loyer que si ce loyer de base atteint déjà le plafond légal et si votre bien présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, comparées aux logements similaires du même secteur (service-public.fr). La jurisprudence parisienne retient par exemple une vue remarquable ou des équipements de très grand standing (DRIHL). Le montant et la justification précise du complément doivent obligatoirement être inscrits dans le contrat de bail (service-public.fr).

En cours de bail, la révision annuelle n'est possible que si votre bail comporte une clause expresse de révision (service-public.gouv.fr). Elle s'effectue selon la formule : loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente (service-public.gouv.fr). La révision doit être demandée dans l'année suivant sa date prévue et ne s'applique que pour l'avenir, sans possibilité de rétroactivité (service-public.gouv.fr).

Encadrement des loyers Paris 2e : dépassements fréquents et sanctions

À l'échelle parisienne, les dépassements restent nombreux. Selon le baromètre de la Fondation pour le logement de septembre 2026, 46 % des annonces analysées entre août 2025 et août 2026 dépassaient le loyer-plafond, soit une hausse de 15 points sur un an, pour un surplus moyen de 171 € par mois (Fondation pour le logement). L'enquête de la CLCV menée entre septembre 2025 et mai 2026 relève 30 % d'annonces non conformes dans la capitale, avec un dépassement moyen de 159,48 € par mois (CLCV). Sur les emménagements 2024, l'OLAP relevait 42 % de loyers au-dessus du plafond avec un écart moyen de 168 € par mois, tout en rappelant qu'un dépassement peut résulter d'un complément de loyer légal (OLAP). Lors des mises en demeure de la Ville de Paris entre janvier 2023 et juin 2026, l'excédent moyen constaté sur les dossiers signalés était de 182 € mensuels (Ville de Paris).

Entre janvier 2023 et juin 2026, la mairie a reçu 4 976 signalements et instruit 3 797 dossiers, constatant un dépassement avéré dans 40 % des cas (Ville de Paris). Cela a débouché sur 1 612 mises en demeure et 747 régularisations amiables, permettant de restituer près de 2,8 millions d'euros aux locataires, soit 3 775 € en moyenne par dossier (Ville de Paris). Face aux refus de régularisation, la Ville a prononcé 17 amendes administratives pour un total de 73 387 € (Ville de Paris). Avec 17 amendes pour 1 612 mises en demeure : l'issue la plus fréquente reste le remboursement amiable, pas la sanction ; 73 387 € ÷ 17 = environ 4 317 € par amende (Ville de Paris, calcul). Le préfet avait antérieurement infligé 10 amendes entre 2019 et 2022 (Ville de Paris).

Fin de l'expérimentation au 24 novembre 2026 : quelle situation ?

L'arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 fixe la fin de l'expérimentation au 24 novembre 2026 à minuit (arrêté préfectoral). Au 30 septembre 2026, les sources officielles consultées indiquent que l'expérimentation prend fin à cette date ; aucune loi promulguée la prolongeant au-delà n'a été trouvée.

Pour les baux signés ou renouvelés du 1er juillet au 24 novembre 2026 à minuit, l'arrêté préfectoral 2026 s'applique. Le bail doit mentionner le loyer de base hors charges, le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au jour de la signature (service-public.fr).

Que faire si votre loyer dépasse le plafond dans le 2e arrondissement ?

Si votre loyer de base hors charges dépasse le plafond de référence majoré sans complément justifié, plusieurs voies de recours sont ouvertes. Pour rappel, pour les baux concernés depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement présente au moins un des défauts prévus par la loi, comme une passoire thermique étiquetée F ou G, des traces d'humidité, des toilettes sur le palier, un vis-à-vis à moins de 10 mètres ou une pièce principale mal orientée (service-public.fr).

• Pour un loyer de base hors charges supérieur au plafond légal : déposez un signalement en ligne auprès de la Ville de Paris avec un compte Mon Paris (paris.fr). La Ville peut mettre le bailleur en demeure de rembourser le trop-perçu et d'ajuster le bail. Pour contraindre le propriétaire à restituer les sommes et à baisser le loyer en cas de blocage, saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) puis le juge des contentieux de la protection dans un délai maximal de 3 ans après la signature du contrat (paris.fr). La Ville peut sanctionner, mais seul le juge peut contraindre le bailleur à modifier le bail et à restituer les sommes (paris.fr).
• Pour contester un complément de loyer injustifié : vous devez obligatoirement saisir la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature de votre contrat (service-public.fr). Si la conciliation échoue, vous avez 3 mois à compter de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge judiciaire (service-public.fr).
• Si votre bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré : adressez une mise en demeure au bailleur dans un délai d'un mois après la prise d'effet du contrat (service-public.fr). Sans réponse sous un mois ou en cas de refus, vous disposez de 3 mois pour porter le litige devant le juge (service-public.fr).

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