Encadrement des loyers Paris 5 : barèmes, plafonds et démarches

Le simulateur officiel de la DRIHL « Paris : estimer les loyers de référence » détermine votre plafond au mètre carré de surface habitable à partir de l'adresse, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du mode de location (service-public.fr, DRIHL).

Quel plafond s'applique dans votre quartier du 5e ?

Le 5e arrondissement regroupe quatre quartiers administratifs répartis sur deux secteurs géographiques : Saint-Victor, la Sorbonne et le Val-de-Grâce relèvent du secteur 4, tandis que le Jardin-des-Plantes appartient au secteur 10 (arrêté préfectoral). Pour un deux-pièces vide antérieur à 1946, le loyer de référence s'établit à 31,1 €/m² sur le secteur 4 et à 28,1 €/m² au Jardin-des-Plantes, fixant ainsi les loyers de référence majorés à 37,3 €/m² et 33,7 €/m² (arrêté préfectoral). L'écart entre les quartiers évolue selon le nombre de pièces : pour un logement ancien loué vide dans le secteur 4, le plafond au mètre carré d'un quatre-pièces et plus (34,1 €/m²) s'avère supérieur à celui d'un trois-pièces (33,2 €/m²) (arrêté préfectoral).

Le barème préfectoral applique une grille identique à Saint-Victor, la Sorbonne et le Val-de-Grâce, alors que le Jardin-des-Plantes bénéficie de valeurs distinctes pour les logements non meublés d'avant 1946 (arrêté préfectoral).

Quel est l'impact de l'époque de construction sur le loyer ?

L'encadrement classe les logements selon quatre périodes de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990 et après 1990 (DRIHL). Dans les quartiers Saint-Victor, Sorbonne et Val-de-Grâce, le plafond d'un deux-pièces vide atteint 37,3 €/m² avant 1946, descend à 33,8 €/m² pour 1946-1970, chute à 30,5 €/m² pour 1971-1990, et s'établit à 30,8 €/m² après 1990 (arrêté préfectoral). Au Jardin-des-Plantes, ce plafond s'élève à 33,7 €/m² avant 1946, 29,9 €/m² pour 1946-1970, 30,6 €/m² pour 1971-1990 et 29,5 €/m² après 1990 (arrêté préfectoral).

Au Jardin-des-Plantes, un deux-pièces des années 1971-1990 a un plafond (30,6 €/m²) légèrement supérieur à celui du secteur 4 (30,5 €/m²) : le quartier réputé moins cher ne l'est pas pour toutes les époques (arrêté préfectoral).

Quel loyer maximal pour un studio, un 2 pièces ou un 3 pièces ?

Pour un deux-pièces vide de 40 m² construit avant 1946, le loyer hors charges ne peut pas dépasser 1 492 € par mois à Saint-Victor, la Sorbonne ou le Val-de-Grâce, contre 1 348 € au Jardin-des-Plantes (arrêté préfectoral). En location meublée, le plafond grimpe à 42,6 €/m² sur le secteur 4 (soit 1 704 € mensuels pour 40 m²) et à 38,4 €/m² au Jardin-des-Plantes (soit 1 536 € mensuels) (arrêté préfectoral). Pour un trois-pièces vide édifié avant 1946, la limite s'établit à 33,2 €/m² dans les trois premiers quartiers et à 32,0 €/m² au Jardin-des-Plantes (arrêté préfectoral).

Le secteur 4 partage son barème tarifaire avec plusieurs quartiers du centre parisien comme Vivienne, le Mail et Bonne-Nouvelle dans le 2e arrondissement, Sainte-Avoie, les Enfants-Rouges, les Archives et Arts-et-Métiers dans le 3e, ou Saint-Gervais dans le 4e (arrêté préfectoral). À l'inverse, le Jardin-des-Plantes applique les mêmes plafonds que le Petit-Montrouge (14e), la Salpêtrière (13e), Saint-Ambroise et Sainte-Marguerite (11e), ou les Batignolles (17e) (arrêté préfectoral).

Mentions obligatoires du bail et révision : quelles règles pour le bailleur ?

Le contrat de bail doit obligatoirement mentionner le loyer de base hors charges, le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la date de signature (service-public.fr). L'arrêté fixe également un loyer de référence minoré correspondant au montant de référence diminué de 30 % (ecologie.gouv.fr), soit 21,8 €/m² pour un deux-pièces vide d'avant 1946 dans le secteur 4 (arrêté préfectoral). Si le bail omet le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un mois après la prise d'effet du contrat pour mettre le bailleur en demeure de l'inscrire ; à défaut de réponse sous un mois ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge dans les trois mois suivants (service-public.fr).

Une révision annuelle de loyer n'est possible que si le contrat stipule une clause de révision expresse (service-public.gouv.fr). Elle s'obtient par la formule : loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente (service-public.gouv.fr). La révision doit être demandée au locataire dans l'année suivant la date fixée au bail et prend effet au jour de la demande, sans effet rétroactif pour les mensualités échues (service-public.gouv.fr).

Dépassements à Paris : ce que mesurent les enquêtes

Le baromètre de l'association Fondation pour le logement publié le 3 septembre 2026 indique que 46 % des annonces parisiennes analysées entre août 2025 et août 2026 dépassaient le loyer-plafond, contre 31 % un an plus tôt (+15 points), avec un surloyer moyen de 171 € par mois parmi les annonces non conformes (Fondation pour le logement). L'association CLCV relevait pour sa part 30 % d'annonces non conformes dans la capitale entre septembre 2025 et mai 2026, avec un dépassement moyen de 159,48 € par mois (CLCV). D'après le bilan de l'OLAP sur les emménagements parisiens de 2024, 42 % des loyers non meublés observés dépassaient le plafond légal, avec un excédent moyen de 168 € mensuels (OLAP). Ces taux ne se comparent pas entre eux (annonces, échantillon contrôlé, emménagements non meublés) et un dépassement peut être couvert par un complément légal (OLAP).

Sur le volet des sanctions, la Ville de Paris a instruit 3 797 dossiers entre janvier 2023 et juin 2026 sur un total de 4 976 signalements reçus (Ville de Paris). Parmi ces dossiers instruits, 40 % comportaient un dépassement avéré ; la Ville a adressé 1 612 mises en demeure sur la période. Au moment de la mise en demeure, le dépassement constaté était en moyenne de 182 €/mois (Ville de Paris). Ces démarches ont abouti à près de 747 régularisations amiables pour 2,8 millions d'euros restitués aux locataires (soit 3 775 € en moyenne par dossier) et à 17 amendes administratives prononcées contre des bailleurs pour un montant cumulé de 73 387 €, soit environ 4 317 € par amende (Ville de Paris).

Fin de l'expérimentation le 24 novembre 2026 : quelle situation pour votre bail ?

L'arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 s'applique jusqu'au 24 novembre 2026 à minuit, date à laquelle l'expérimentation prend fin selon l'arrêté préfectoral (DRIHL). Au 30 septembre 2026, les sources officielles consultées indiquent que l'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 ; aucune loi promulguée la prolongeant au-delà de cette date n'a été trouvée.

Deux régimes juridiques s'appliquent selon la date de conclusion du contrat :

• Pour un bail signé ou renouvelé entre le 1er juillet 2026 et le 24 novembre 2026, les plafonds de l'arrêté du 12 juin 2026 s'appliquent (DRIHL, service-public.fr).
• Pour un bail conclu ou reconduit après le 24 novembre 2026, le maintien d'un plafonnement dépend de l'adoption définitive d'une loi de prolongation avant cette échéance (Ville de Paris).

Que faire si votre loyer dépasse le plafond dans le 5e ?

Le loyer de base hors charges ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré. Un éventuel complément s'ajoute séparément ; son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer dans le bail (service-public.fr). Le bailleur ne peut exiger un tel complément que si le loyer de base atteint déjà le plafond majoré et si le logement dispose de particularités exceptionnelles de confort ou de localisation par rapport aux logements voisins comparables (DRIHL, service-public.fr). Depuis le 18 août 2022, aucun complément n'est autorisé en cas de DPE F ou G, d'humidité, de vis-à-vis à moins de 10 mètres, de sanitaires sur le palier ou de mauvaise exposition de la pièce principale (service-public.fr).

Si vous constatez un loyer non conforme dans le 5e arrondissement, plusieurs recours existent :

• Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour contester un loyer de base excessif ou un complément de loyer. Pour contester un complément, la saisine doit intervenir dans les 3 mois suivant la signature ; si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois suivant la réception de l'avis de la CDC (service-public.fr).
• Effectuer un signalement auprès de la Ville de Paris via un compte « Mon Paris » afin que la municipalité mette en demeure le bailleur de régulariser le bail et de rembourser les trop-perçus ; la Ville peut prononcer une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (paris.fr).
• Assigner le propriétaire devant le juge des contentieux de la protection dans un délai de trois ans à compter de la conclusion du bail, le juge étant le seul habilité à imposer la baisse du loyer et la restitution des sommes indûment versées (paris.fr).

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