- Les quatre quartiers du 3e (Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives, Sainte-Avoie) sont classés dans le secteur 4 : ils ont exactement la même grille de loyers (arrêté préfectoral).
- Pour un 2 pièces vide, le plafond chute de 37,3 €/m² avant 1946 à 30,5 €/m² pour la période 1971-1990, soit 6,8 €/m² de différence (arrêté préfectoral, calcul ting.ad).
- Le loyer de base hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer valide justifié dans le bail (service-public.fr).
- Le bail doit mentionner les loyers de référence applicables à sa date de signature (service-public.fr).
- L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 à minuit selon l'arrêté ; sans nouvelle loi promulguée à cette date, le plafonnement cesse pour les baux postérieurs (arrêté préfectoral, service-public.fr).
Comment vérifier le plafond de loyer à Paris 3 ?
Pour contrôler votre loyer, vous devez réunir l'adresse, l'époque de construction du bâtiment, le nombre de pièces principales, la surface habitable et le statut meublé ou vide (DRIHL). Le bail doit mentionner le loyer de référence majoré applicable à la date de signature (service-public.fr) : pour un bail signé avant le 1er juillet 2026, comparez avec l'arrêté alors en vigueur, pas avec les valeurs ci-dessous. Notez que seules les valeurs et cartes de l'arrêté préfectoral sont opposables ; le jeu de données de la Ville est indicatif (service-public.fr). Vous pouvez estimer votre loyer plafond avec le simulateur officiel.
Quels sont les loyers de référence à Paris 3e par quartier ?
Le 3e arrondissement regroupe quatre quartiers administratifs : Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives et Sainte-Avoie (arrêté préfectoral). Tous relèvent du secteur géographique 4, ce qui rend le barème préfectoral parfaitement uniforme sur tout l'arrondissement (arrêté préfectoral). Le tableau ci-dessous indique les plafonds applicables aux logements construits avant 1946 loués vides, avec des repères comparatifs dans les arrondissements limitrophes.
| Plafond (loyer de référence majoré), location vide, immeuble d'avant 1946 | 1 pièce | 2 pièces | 3 pièces | 4 pièces et + |
|---|---|---|---|---|
| Arts-et-Métierssecteur 4 | 42,2 €/m²réf. 35,2 | 37,3 €/m²réf. 31,1 | 33,2 €/m²réf. 27,7 | 34,1 €/m²réf. 28,4 |
| Enfants-Rougessecteur 4 | 42,2 €/m²réf. 35,2 | 37,3 €/m²réf. 31,1 | 33,2 €/m²réf. 27,7 | 34,1 €/m²réf. 28,4 |
| Archivessecteur 4 | 42,2 €/m²réf. 35,2 | 37,3 €/m²réf. 31,1 | 33,2 €/m²réf. 27,7 | 34,1 €/m²réf. 28,4 |
| Sainte-Avoiesecteur 4 | 42,2 €/m²réf. 35,2 | 37,3 €/m²réf. 31,1 | 33,2 €/m²réf. 27,7 | 34,1 €/m²réf. 28,4 |
Dans le 3e arrondissement, le loyer de référence s'établit à 31,1 €/m² pour un 2 pièces vide avant 1946 (arrêté préfectoral). Particularité du barème : pour les logements construits avant 1946 loués non meublés, le plafond d'un grand appartement de 4 pièces et plus (34,1 €/m²) est plus élevé que celui d'un 3 pièces (33,2 €/m²) (arrêté préfectoral).
Quel est l'impact de l'époque de construction sur le loyer dans le 3e ?
La période de construction influe directement sur le niveau maximal autorisé. Pour un 2 pièces vide, le plafond passe de 37,3 €/m² (avant 1946) à 30,5 €/m² (1971-1990), soit 6,8 €/m² d'écart (37,3 − 30,5) (arrêté préfectoral, calcul arithmétique). L'impact financier de l'année d'achèvement de l'immeuble est détaillé ci-dessous.
| Plafond 2 pièces vide, selon l'époque de l'immeuble | Arts-et-Métiers | Enfants-Rouges | Archives | Sainte-Avoie |
|---|---|---|---|---|
| Avant 1946 | 37,3 €/m² | 37,3 €/m² | 37,3 €/m² | 37,3 €/m² |
| 1946 à 1970 | 33,8 €/m² | 33,8 €/m² | 33,8 €/m² | 33,8 €/m² |
| 1971 à 1990 | 30,5 €/m² | 30,5 €/m² | 30,5 €/m² | 30,5 €/m² |
| Après 1990 | 30,8 €/m² | 30,8 €/m² | 30,8 €/m² | 30,8 €/m² |
Vérifiez que l'époque indiquée au bail est celle de l'immeuble : pour un 2 pièces de 40 m², l'écart entre avant 1946 et 1971-1990 représente 40 × (37,3 − 30,5) = 272 € par mois (arrêté préfectoral, calcul arithmétique). Une erreur sur cette mention fausse le calcul du plafond légal de votre logement (service-public.fr).
Combien pour un studio, un 2 pièces ou un 3 pièces à Paris 3 ?
Le plafond mensuel correspond au produit de la surface habitable par le montant au mètre carré fixé par la préfecture (arrêté préfectoral). Par exemple, pour un 2 pièces de 40 m² loué vide dans un immeuble antérieur à 1946, le plafond de base s'élève à 37,3 €/m² × 40 m² = 1 492 € hors charges (calcul arithmétique). Pour le même logement loué meublé, le plafond atteint 42,6 €/m² × 40 m² = 1 704 € (calcul arithmétique). Ces montants mensuels types sont présentés ci-dessous.
| Logement (immeuble d'avant 1946 sauf mention) | Arts-et-Métiers | Enfants-Rouges | Archives | Sainte-Avoie |
|---|---|---|---|---|
| Studio 20 m², vide | 844 €/mois | 844 €/mois | 844 €/mois | 844 €/mois |
| Studio 20 m², meublé | 962 €/mois | 962 €/mois | 962 €/mois | 962 €/mois |
| 2 pièces 40 m², vide | 1 492 €/mois | 1 492 €/mois | 1 492 €/mois | 1 492 €/mois |
| 2 pièces 40 m², immeuble 1946-1970, vide | 1 352 €/mois | 1 352 €/mois | 1 352 €/mois | 1 352 €/mois |
| 3 pièces 60 m², vide | 1 992 €/mois | 1 992 €/mois | 1 992 €/mois | 1 992 €/mois |
| 3 pièces 60 m², immeuble 1971-1990, vide | 1 932 €/mois | 1 932 €/mois | 1 932 €/mois | 1 932 €/mois |
| 3 pièces 60 m², immeuble après 1990, vide | 1 812 €/mois | 1 812 €/mois | 1 812 €/mois | 1 812 €/mois |
Quels autres quartiers parisiens appliquent le même barème que le 3e ?
Le secteur 4 compte 11 quartiers : les 4 du 3e (Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives, Sainte-Avoie), Vivienne, Mail et Bonne-Nouvelle (2e), Saint-Gervais (4e), Saint-Victor, Sorbonne et Val-de-Grâce (5e) (arrêté préfectoral). La carte suivante montre la localisation exacte de ce secteur.
Le dépassement du plafond de loyer est-il fréquent à Paris ?
Sur le marché locatif parisien, 46 % des 4 598 annonces analysées entre août 2025 et août 2026 affichaient un loyer au-dessus du plafond, contre 31 % sur 7 532 annonces un an plus tôt (Fondation pour le logement). L'enquête menée par la CLCV entre septembre 2025 et mai 2026 relevait 30 % d'annonces non conformes sur 1 000 offres étudiées (CLCV). Sur les emménagements réels de 2024, l'OLAP constatait que 42 % des loyers non meublés observés dépassaient le plafond légal (OLAP). Cependant, un dépassement n'est pas toujours illégal (complément de loyer) et ces taux, mesurés sur des échantillons différents, ne sont pas directement comparables (Fondation pour le logement, OLAP).
Parmi les annonces au-dessus du plafond, le dépassement moyen atteint 171 € par mois (Fondation pour le logement, 2026, contre 237 € en 2025) et 159,48 € par mois dans l'échantillon de la CLCV (CLCV). Sur les baux effectivement signés en 2024, l'OLAP évaluait le dépassement moyen à 168 € par mois lors de l'emménagement (OLAP). Sur les dossiers ayant fait l'objet d'une mise en demeure par les services municipaux entre janvier 2023 et juin 2026, l'écart moyen s'élevait à 182 € par mois (Ville de Paris).
Entre janvier 2023 et juin 2026, la Ville de Paris a enregistré 4 976 signalements et instruit 3 797 dossiers, dont 40 % présentaient un dépassement avéré, aboutissant à 1 612 mises en demeure (Ville de Paris). Ces démarches ont donné lieu à 17 amendes administratives pour 73 387 € (soit environ 4 317 € par amende), après 10 amendes prononcées par le préfet entre le 1er juillet 2019 et le 31 décembre 2022, pour 2 269 € en moyenne (Ville de Paris). Surtout, près de 747 dossiers ont été régularisés à l'amiable, pour environ 2,8 millions d'euros de trop-perçus remboursés aux locataires, soit 3 775 € par dossier en moyenne (Ville de Paris).
Fin de l'expérimentation au 24 novembre 2026 : que devient votre bail ?
L'arrêté 2026 s'applique aux baux signés ou renouvelés du 1er juillet au 24 novembre 2026 à minuit. L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 à minuit ; au 30 septembre 2026, les sources officielles consultées ne font état d'aucune loi promulguée la prolongeant au-delà (arrêté préfectoral, Ville de Paris).
Que faire si votre loyer dépasse le plafond dans le 3e ?
Si le loyer de base hors charges stipulé sur votre bail excède le loyer de référence majoré, vous pouvez déposer un signalement en ligne sur le site de la Ville de Paris via un compte « Mon Paris » (Ville de Paris). La municipalité peut mettre en demeure le bailleur d'ajuster le loyer et de rembourser le trop-perçu (Ville de Paris). Pour obtenir la modification du bail et la restitution des sommes perçues en trop, vous pouvez également saisir la commission départementale de conciliation (CDC), puis le juge des contentieux de la protection dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail (Ville de Paris).
Un complément de loyer n'est possible que si le loyer de base hors charges atteint déjà le loyer de référence majoré et si le bien offre des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation (service-public.fr). Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, aucun complément ne peut être appliqué si le bien est classé F ou G au DPE, ou s'il comporte un défaut légal tel qu'un vis-à-vis inférieur à 10 mètres ou des sanitaires sur le palier (service-public.fr). Pour contester ce complément, vous devez obligatoirement saisir la CDC dans les 3 mois suivant la signature du bail ; si la conciliation échoue, vous disposez ensuite de 3 mois à compter de la réception de son avis pour saisir le juge (service-public.fr).
Propriétaires bailleurs : quelles obligations respecter à Paris 3 ?
Le contrat de location doit impérativement préciser le loyer de base hors charges, le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la date de signature (service-public.fr). En cas d'infraction non régularisée après mise en demeure, le bailleur encourt une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par logement concerné (Ville de Paris).
Une révision annuelle de loyer n'est permise que si le bail comprend une clause expresse de révision (service-public.fr). Elle s'établit selon la formule légale : loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente (service-public.fr). La révision doit être demandée dans l'année suivant la date prévue et prend effet à partir de la demande, sans effet rétroactif pour les mois écoulés (service-public.fr).
FAQ
Les quatre quartiers du 3e sont-ils soumis aux mêmes plafonds ?
Oui. Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives et Sainte-Avoie appartiennent tous au secteur géographique 4 : leurs grilles de loyers de référence sont rigoureusement identiques (arrêté préfectoral).
Un bail signé avant le 1er juillet 2026 est-il régi par le barème 2026 ?
Non. Le plafond légal opposable est celui de l'arrêté préfectoral en vigueur le jour de la signature ou du renouvellement du contrat (service-public.fr). Pour un bail signé plus tôt, vous devez vous référer à l'arrêté de l'année correspondante.
Un complément de loyer est-il possible pour un appartement avec vue sur cour ?
Une vue sur cour ne suffit pas nécessairement : la DRIHL rapporte que la jurisprudence parisienne vise une particularité exceptionnelle, par exemple une vue remarquable (DRIHL). Par ailleurs, aucun complément n'est permis pour les baux concernés depuis le 18 août 2022 si le logement a un vis-à-vis inférieur à 10 mètres ou un DPE F ou G (service-public.fr).
Quels logements échappent à l'encadrement des loyers ?
Sont exclus du dispositif les logements sociaux (HLM), les baux conventionnés par l'Anah, les locations sous le régime de la loi de 1948, les meublés de tourisme et les sous-locations (service-public.fr). La DRIHL précise également l'exclusion de certains meublés en résidences-services dotées d'une gestion mandataire unique (DRIHL).
Comment s'applique le plafond en cas de colocation ?
En colocation, avec un bail unique ou des baux séparés, la somme totale des loyers perçus auprès de l'ensemble des colocataires ne doit pas dépasser le plafond applicable au logement (Légifrance).
Que faire si le bail omet d'indiquer le loyer de référence majoré ?
Le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre en demeure le bailleur de compléter le contrat. Sans réponse favorable dans le mois, il peut saisir le tribunal dans un délai de trois mois supplémentaires (service-public.fr).
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