Encadrement des loyers Paris 1er : barème, plafonds au m² et recours

Entrez votre quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction, le type de location vide ou meublée, la surface habitable et votre loyer : vous obtenez le plafond applicable et l'écart éventuel.

Halles contre Palais-Royal : deux barèmes dans le même arrondissement

Le 1er arrondissement ne forme pas un bloc homogène. Trois de ses quatre quartiers administratifs (Saint-Germain-l'Auxerrois, Palais-Royal et Place-Vendôme) sont regroupés dans le secteur 2. Le quartier des Halles est rattaché au secteur 5, où les plafonds pour les logements construits avant 1946 sont plus bas (arrêté préfectoral).

L'écart entre les Halles et les trois autres quartiers administratifs pour les logements loués vides construits avant 1946 est de 3,0 €/m² pour un studio (40,3 € contre 43,3 €), de 3,9 €/m² pour un 2 pièces (34,4 € contre 38,3 €), de 5,1 €/m² pour un 3 pièces (31,0 € contre 36,1 €), et de 6,3 €/m² pour un 4 pièces ou plus (27,5 €/m² aux Halles contre 33,8 €/m² dans les trois autres quartiers) (arrêté préfectoral). Le rattachement d'une adresse à un quartier se vérifie sur la carte de l'annexe 1 de l'arrêté préfectoral : ce sont ces références qui sont opposables, les jeux de données de la Ville étant indicatifs (service-public.fr, Paris Data).

L'année de construction modifie le plafond

L'arrêté préfectoral classe les immeubles en quatre époques distinctes : avant 1946, 1946–1970, 1971–1990 et après 1990 (DRIHL). Pour un 2 pièces loué vide dans le secteur 2 (Saint-Germain-l'Auxerrois, Place-Vendôme ou Palais-Royal), le plafond s'établit à 38,3 €/m² avant 1946, à 35,4 €/m² entre 1946 et 1970, à 36,2 €/m² entre 1971 et 1990, et à 34,8 €/m² après 1990, soit une différence maximale de 3,5 €/m² (arrêté préfectoral).

Plafonds pour un studio, un 2 pièces, un 3 pièces

Le plafond correspond au loyer de référence majoré de 20 % ; le plancher correspond au loyer de référence minoré de 30 % (ecologie.gouv.fr). Par exemple, pour un 2 pièces vide construit avant 1946 à Saint-Germain-l'Auxerrois, la référence est de 31,9 €/m², le plafond de 38,3 €/m² et le plancher de 22,3 €/m² (arrêté préfectoral).

Aux Halles, la référence pour ce même 2 pièces vide d'avant 1946 est de 28,7 €/m², fixant le plafond majoré à 34,4 €/m² (arrêté préfectoral). En meublé, le plafond atteint 43,7 €/m² à Saint-Germain-l'Auxerrois (1 748 € hors charges pour 40 m²) et 39,2 €/m² aux Halles (1 568 € par mois) (arrêté préfectoral).

Quels quartiers de Paris partagent le même barème

Les plafonds parisiens sont déterminés par secteur géographique et non par les limites administratives des arrondissements (DRIHL). Le barème en vigueur dans les quartiers du 1er arrondissement correspond exactement à celui d'autres quartiers du même secteur.

Les quartiers Saint-Germain-l'Auxerrois, Palais-Royal et Place-Vendôme (secteur 2) partagent strictement le même barème qu'Arsenal (4e), Champs-Élysées, Faubourg-du-Roule et Madeleine (8e), Gaillon (2e), Chaussée-d'Antin (9e), ainsi que Monnaie et Notre-Dame (arrêté préfectoral). En revanche, le quartier des Halles (secteur 5) partage son barème avec Croulebarbe (13e), Montparnasse (14e), Porte-Saint-Denis et Saint-Vincent-de-Paul (10e), et Faubourg-Montmartre, Rochechouart et Saint-Georges (9e) (arrêté préfectoral).

Dépassements de loyer à Paris : la réalité des contrôles et des sanctions

Une part importante des loyers parisiens dépasse le plafond. Selon le baromètre publié le 3 septembre 2026 par la Fondation pour le logement, 46 % des 4 598 annonces parisiennes analysées entre août 2025 et août 2026 dépassaient le loyer-plafond, soit 15 points de plus que lors de l'édition précédente (Fondation pour le logement). L'enquête publiée en juin 2026 par la CLCV relève 30 % d'annonces non conformes sur 1 000 annonces parisiennes étudiées entre septembre 2025 et mai 2026 (CLCV). L'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) constatait quant à lui 42 % de dépassements lors des emménagements en 2024 sur un panel de 395 logements non meublés (OLAP). Ces taux portent sur l'ensemble de Paris et ne sont pas directement comparables entre eux en raison de leurs méthodologies distinctes (annonces en ligne, échantillon de contrôle, panel d'emménagements réels) ; un dépassement du plafond peut en outre être justifié par un complément de loyer légal (OLAP).

Le surcoût moyen observé parmi les annonces au-dessus du plafond atteint 171 €/mois à Paris en 2026 d'après la Fondation pour le logement, et 159,48 €/mois dans l'enquête 2025-2026 de la CLCV. Sur les dossiers signalés à la Ville de Paris entre janvier 2023 et juin 2026, l'excédent moyen au moment de la mise en demeure était de 182 €/mois (Ville de Paris).

Les sanctions pécuniaires restent rares à l'échelle de la capitale. Entre janvier 2023 et juin 2026, la Ville de Paris a reçu 4 976 signalements, instruit 3 797 dossiers, constaté un dépassement avéré dans 40 % d'entre eux et envoyé 1 612 mises en demeure (Ville de Paris). Sur cette période, elle a prononcé 17 amendes administratives (13 personnes physiques, 4 personnes morales) pour un montant cumulé de 73 387 €, soit environ 4 317 € par amende (Ville de Paris, calcul ting.ad). Dix amendes avaient été infligées auparavant par le préfet entre juillet 2019 et fin 2022, pour un montant moyen de 2 269 € (Ville de Paris). En parallèle, près de 747 dossiers ont été régularisés à l'amiable auprès de la Ville, aboutissant au remboursement d'environ 2,8 millions d'euros aux locataires, soit une moyenne de 3 775 € restitués par dossier régularisé (Ville de Paris).

Fin de l'expérimentation le 24 novembre 2026 : quel impact sur votre bail ?

L'arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 s'applique aux baux signés ou renouvelés du 1er juillet au 24 novembre 2026 à minuit, date marquant la fin de l'expérimentation (arrêté préfectoral).

Sans texte de prolongation promulgué avant l'échéance, le dispositif expérimental cesse de s'appliquer. Pour tout bail signé avant le 24 novembre 2026, le contrat doit impérativement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur le jour de la signature (service-public.fr). Vérifiez que ces deux chiffres figurent expressément dans votre bail avant de vous engager.

Que faire si votre loyer dans le 1er arrondissement dépasse le plafond ?

Si le loyer de base hors charges inscrit à votre bail dépasse le loyer de référence majoré, il est illégal : aucun motif ne l'autorise. Seul un complément de loyer distinct, justifié et mentionné au bail, peut s'y ajouter (service-public.fr). Les recours diffèrent selon que vous contestez le loyer de base ou le complément.

• Vérifier les mentions du bail : le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent y figurer ; à défaut, vous avez un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de compléter le contrat, puis trois mois en l'absence de réponse ou en cas de refus pour saisir le juge (service-public.fr).
• Vérifier le complément de loyer : il est interdit notamment si le logement est classé F ou G au DPE (pour les baux signés depuis le 18 août 2022), s'il comporte des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité, une mauvaise exposition de la pièce principale ou un vis-à-vis à moins de 10 mètres (service-public.fr).
• Contester un complément indu : vous devez saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans les trois mois suivant la signature du bail, puis vous disposez de trois mois après la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection si la conciliation échoue (service-public.fr).
• Signaler un loyer de base illégal : à Paris, vous pouvez déposer un signalement en ligne auprès de la Ville avec un compte « Mon Paris ». La Ville instruit le dossier et peut mettre le propriétaire en demeure de régulariser le contrat et de restituer les sommes perçues en trop (Ville de Paris).
• Agir en justice pour récupérer les fonds : l'amende municipale sanctionne le bailleur mais ne contraint pas directement à la restitution ; pour obtenir la diminution judiciaire du loyer et le remboursement rétroactif du trop-perçu, vous pouvez saisir la CDC puis le juge des contentieux de la protection, dans un délai maximal de trois ans suivant la signature du bail (Ville de Paris).

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