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Bruit et prix des appartements dans le 5e

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Bruit et prix des appartements dans le 5e : les grands axes se vendent plus cher que les rues calmes

Nous avons croisé, adresse par adresse, les 4 072 ventes d'appartements du 5e de 2021 à 2025 (DVF) avec le bruit routier mesuré devant chaque immeuble (cartes de bruit stratégiques de Paris). 29,1 % des ventes concernent une adresse au-delà de la valeur limite réglementaire de 68 dB(A). Résultat : à 300 mètres près, à période et nombre de pièces égaux, un appartement d'une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus se vend 3,4 % plus cher qu'en rue calme (écart entre +1,4 % et +4,8 % avec 95 % de confiance). Les adresses bruyantes se vendent même plus cher : les grands axes de l'arrondissement sont aussi ses adresses les plus recherchées, et l'adresse l'emporte sur le bruit.

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Le bruit des rues du 5e se paie-t-il à l'achat ?

Nous avons croisé, adresse par adresse, les 4 072 ventes d'appartements du 5e de 2021 à 2025 (DVF) avec le bruit routier mesuré devant chaque immeuble (cartes de bruit stratégiques de Paris). 29,1 % des ventes concernent une adresse au-delà de la valeur limite réglementaire de 68 dB(A). Résultat : à 300 mètres près, à période et nombre de pièces égaux, un appartement d'une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus se vend 3,4 % plus cher qu'en rue calme (écart entre +1,4 % et +4,8 % avec 95 % de confiance). Les adresses bruyantes se vendent même plus cher : les grands axes de l'arrondissement sont aussi ses adresses les plus recherchées, et l'adresse l'emporte sur le bruit.

Rédigé par la rédaction ting.ad Dernière vérification

Nous avons mesuré le bruit routier devant l'adresse de chacune des 4 072 ventes d'appartements du 5e de 2021 à 2025, et rapproché ce bruit des prix réellement payés.

  • 29,1 % des ventes du 5e concernent une adresse au-delà de la valeur limite du bruit routier (Lden 68 dB(A)).À 300 m près, même période, même nombre de pièces : écart de +3,4 % pour 65 dB(A) et plus.

    Entre +1,4 % et +4,8 % avec 95 % de confiance ; 540 ventes comparées.

  • Rues calmes (moins de 55 dB(A)) : 12 190 € le m² en médiane, sur 1 755 ventes.Axes à 70 dB(A) et plus : 12 550 € le m², sur 704 ventes.

    Médianes brutes, 2021-2025, toutes tailles confondues (DVF, calcul ting.ad).

Ce que montre l'étude

  1. Le bruit concerne 36,5 % des ventes. 36,5 % des ventes d'appartements se font à une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus, 29,1 % au-delà de la valeur limite du bruit routier ; 43,1 % seulement en rue calme (moins de 55 dB(A)).
  2. Le bruit se vend même plus cher. À 300 m près, même période, même nombre de pièces, les adresses à 65 dB(A) et plus se vendent 3,4 % plus cher qu'en rue calme (entre +1,4 % et +4,8 %) : les grands axes portent les adresses les plus recherchées.
  3. Le 5e dans Paris. Sur tout Paris (142 133 ventes), l'écart est de -0,9 % (entre -1,2 % et -0,5 %) : ici, à l'inverse, le bruit va avec une prime.
  4. Le prix suit la rue, pas le décibel. 3 des 5 rues calmes du 5e se vendent sous la médiane du 5e (12 300 € le m²), et 7 des 14 axes bruyants au-dessus.
  5. À deux pas d'un axe, la rue calme ne coûte pas forcément plus. Dans 5 des 5 paires étudiées, la rue calme qui touche l'axe bruyant se vend moins cher au m² : la rue Henri Barbusse 11,9 % sous le boulevard Saint-Michel.

En clair : dans le 5e, ce ne sont pas les rues calmes qui coûtent le plus, ce sont les grandes adresses, bruyantes. L'acheteur qui cherche le calme le trouve souvent moins cher, dans les rues voisines.

Combien de ventes se font à une adresse bruyante dans le 5e

Bruit routier devant la façade sur rue de l'immeuble vendu, indicateur Lden (moyenne pondérée jour, soirée, nuit, à 4 m du sol). Un appartement sur cour d'un immeuble d'avenue est compté dans la bande de l'avenue.

Ventes d'appartements du 5e selon le bruit routier devant l'immeuble, 2021-2025
Bruit routier (Lden)VentesPart du 5ePart à Paris
Moins de 55 dB(A)1 75543,1 %53,3 %
55 à 59 dB(A)59514,6 %13,5 %
60 à 64 dB(A)2375,8 %6,7 %
65 à 69 dB(A)78119,2 %10,3 %
70 dB(A) et plus70417,3 %16,1 %
Total4 072100 %100 %

Valeur limite réglementaire du bruit routier : Lden 68 dB(A). Au-delà : 29,1 % des ventes du 5e, 21,7 % à Paris.

Les prix au m² selon le bruit de la rue

L'écart brut compare les médianes ; l'écart « à 300 m près » compare chaque vente aux ventes de rues calmes situées à moins de 300 m, à la même période et pour le même nombre de pièces, puis prend la médiane de ces rapports.

Prix au m² médian des appartements vendus du 5e selon le bruit routier, 2021-2025 (DVF, calcul ting.ad)
Bruit routier (Lden)VentesPrix médian au m²Écart brutÉcart à 300 m près
Moins de 55 dB(A) (référence)1 75512 190 €——
55 à 59 dB(A)59512 220 €+0,2 %+2,5 %
60 à 64 dB(A)23712 730 €+4,4 %+5,4 %
65 à 69 dB(A)78112 270 €+0,7 %+3,4 %
70 dB(A) et plus70412 550 €+3,0 %+3,5 %

Intervalle de confiance à 95 % (rééchantillonnage par parcelle, 500 tirages) : entre +1,4 % et +4,8 % pour 65 dB(A) et plus, entre -0,1 % et +5,2 % pour 70 dB(A) et plus. Paris : -0,9 % pour 65 dB(A) et plus.

Axe bruyant, rue calme voisine : qui se vend le plus cher ?

Pour chaque axe bruyant du 5e, la rue calme la plus proche. Si le calme se payait, la rue calme serait toujours la plus chère. Elle ne l'est dans aucun des 5 cas : elle coûte toujours moins cher.

Prix au m² médian 2021-2025 : axe bruyant et rue calme voisine du 5e (DVF, calcul ting.ad)
Axe bruyantPrix médian au m²Ventes à 65 dB(A) et plusRue calme voisinePrix médian au m²Ventes sous 55 dB(A)Écart de la rue calme
Boulevard Saint-Michel13 480 €100,0 %Rue Henri Barbusse11 880 €90,2 %-11,9 %
Rue Geoffroy-Saint-Hilaire11 670 €95,8 %Rue Poliveau10 600 €85,6 %-9,2 %
Boulevard Saint-Marcel11 480 €100,0 %Rue Poliveau10 600 €85,6 %-7,7 %
Boulevard de Port-Royal12 340 €90,7 %Rue Henri Barbusse11 880 €90,2 %-3,7 %
Rue Monge12 660 €100,0 %Rue de la Clef12 350 €84,3 %-2,4 %

Médianes brutes de chaque rue, toutes tailles confondues : elles mêlent studios et grands appartements. Le résultat ajusté est celui du tableau précédent.

Les 5 rues calmes du 5e et leur prix au m²

Les rues du 5e dont au moins 80 % des ventes se font à une adresse sous 55 dB(A) de bruit routier, avec au moins 50 ventes d'appartements de 2021 à 2025, de la moins chère à la plus chère. 3 sur 5 se vendent sous la médiane du 5e (12 300 € le m²).

Rues calmes du 5e : part des ventes sous 55 dB(A), ventes et prix au m² médian, 2021-2025 (DVF, calcul ting.ad)
RueVentes sous 55 dB(A)Ventes 2021-2025Prix médian au m²Écart à la médiane du 5e
Rue Poliveau85,6 %9010 600 €-13,8 %
Rue Henri Barbusse90,2 %5111 880 €-3,4 %
Rue Mouffetard92,9 %11212 030 €-2,2 %
Rue de la Clef84,3 %5112 350 €+0,4 %
Rue Tournefort100,0 %6113 180 €+7,2 %

Le classement concerne l'adresse : dans une rue calme, un logement peut donner sur une cour bruyante ou une voie ferrée, et inversement.

Pourquoi les adresses bruyantes se vendent plus cher

Les études internationales trouvent souvent une décote de l'ordre de 0,5 % du prix par décibel de bruit routier, soit 5 à 7 % entre une rue calme et un axe bruyant. Plusieurs raisons peuvent expliquer qu'on en soit loin dans le 5e.

  • Les grands axes ont aussi des atouts. Métro, commerces, immeubles anciens recherchés : ce que le bruit retire, la desserte et le bâti peuvent le rendre.
  • Le bruit est une information que l'acheteur n'a pas. Les cartes de bruit stratégiques sont publiques, mais un particulier ne les consulte presque jamais ; les annonces ne mentionnent pas le bruit, et une visite en milieu de journée ne montre pas la rue aux heures de pointe. Ce qui n'est pas connu ne peut pas être payé : c'est l'explication la plus probable, même si les ventes ne permettent pas de la prouver.
  • Les données mesurent la façade sur rue, pas la fenêtre. Les ventes (DVF) ne disent ni l'étage ni l'orientation : un logement sur cour d'un immeuble d'avenue est compté comme exposé, ce qui dilue l'écart.
  • Le bruit se négocie peut-être ailleurs que dans le prix au m² : délai de vente, marge de négociation, étage. Les données publiques ne permettent pas de le vérifier.

En visite : ce que l'adresse ne dit pas

Les données mesurent l'adresse, pas la fenêtre. L'écart entre un trois-pièces sur un axe et le même sur cour, c'est en visite qu'il se mesure.

  • Visitez aux heures de pointe, et revenez le soir. Vers 8 h-9 h ou 18 h-19 h, la circulation est à son maximum ; le soir et la nuit, le bruit gêne davantage, et l'indicateur Lden des cartes de bruit leur donne d'ailleurs plus de poids. Une rue tranquille à 15 h ne l'est pas forcément à 18 h.
  • Ouvrez les fenêtres, puis refermez-les. Dans chaque pièce : vous entendez d'abord la rue, puis ce que le vitrage en laisse passer.
  • Vérifiez l'orientation des pièces. Chambres sur rue ou sur cour ? Dans un immeuble d'avenue ou de boulevard, la façade sur cour est en général bien moins exposée que la façade sur rue : c'est souvent là que se joue la différence.
  • Regardez les fenêtres. Type de vitrage, date de pose ; dans les procès-verbaux d'assemblée générale, les travaux de façade ou de menuiseries votés ou à venir.
  • Consultez la carte du bruit de l'adresse. Les cartes de bruit stratégiques de Paris sont publiques : la carte interactive de Bruitparif (carto.bruitparif.fr) donne le niveau de bruit routier devant chaque façade.

Méthode

Ventes. Mutations « Vente » de Paris, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025 (DVF géolocalisées), dont la partie bâtie est exactement un appartement (dépendances admises, ni maison ni local commercial), d'au moins 9 m² ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie. Les ventes à moins de 3 000 € ou à plus de 30 000 € le m² (ventes familiales, erreurs de lot) sont écartées.

Bruit. Chaque vente est placée au point de son adresse dans la Base Adresse Nationale, puis devant l'immeuble, sur l'emprise de sa rue (Ville de Paris, emprises des voies). On y lit la bande de bruit routier (Lden, tranches de 5 dB(A), calculée à 4 m du sol) des cartes de bruit stratégiques de Paris, et le dépassement de la valeur limite (carte de type C). C'est l'exposition de la façade sur rue, pas celle d'un logement sur cour. La même mesure retrouve la bande publiée sur les fiches immeubles de ting.ad dans le 15e pour 4 755 immeubles sur 4 756.

Comparaison « à 300 m près ». Chaque vente est divisée par la médiane des ventes d'appartements de rues calmes (moins de 55 dB(A)), d'autres parcelles, dans un rayon de 300 m, à la même période (2021-2022, 2023, 2024-2025) et avec le même nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus), quand ce voisinage compte au moins 20 ventes ; on compare ensuite la médiane de ces rapports. Intervalle de confiance à 95 % : 500 rééchantillonnages par parcelle.

Rues. Rue calme : au moins 80 % de ses ventes à une adresse sous 55 dB(A) ; axe bruyant : au moins 80 % à 65 dB(A) et plus ; dans les deux cas au moins 50 ventes de 2021 à 2025. Prix d'une rue : médiane brute de ses ventes, toutes tailles confondues. Rue calme voisine d'un axe : la rue calme la plus proche, quand une de ses adresses est à moins de 50 m d'une adresse de l'axe.

Secret des données. Aucune vente individuelle n'est publiée : toute médiane repose sur au moins 5 ventes, chaque ligne des tableaux sur au moins 50. Le code des calculs est disponible sur demande (support@ting.ad).

Ce que l'étude change pour acheter ou vendre dans le 5e

Acheteur : le calme est souvent moins cher. Les grandes adresses bruyantes se vendent plus cher que les rues calmes voisines : le calme se trouve à côté, pour moins.

Acheteur sur un grand axe : vous payez l'adresse, pas le calme. La prime de l'adresse ne protège pas du bruit : vérifiez où donnent les chambres avant de signer.

Vendeur sur un axe : le bruit ne pèse pas. Les adresses à 65 dB(A) et plus se sont vendues 3,4 % plus cher que dans les rues calmes voisines.

Vendeur en rue calme : le calme ne fait pas la prime. Ici, c'est l'adresse qui fait le prix, pas le silence.

Questions fréquentes

Un appartement sur une rue bruyante se vend-il moins cher dans le 5e ?

De 2021 à 2025, en comparant chaque vente aux ventes de rues calmes situées à moins de 300 m, à la même période et pour le même nombre de pièces, les appartements des adresses exposées à 65 dB(A) ou plus se sont vendus +3,4 % (entre +1,4 % et +4,8 % avec 95 % de confiance). Sur tout Paris, l'écart est de -0,9 %.

Quelle part des ventes du 5e se fait à une adresse bruyante ?

36,5 % des ventes d'appartements du 5e se font à une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus, 29,1 % au-delà de la valeur limite réglementaire (Lden 68 dB(A)).

Quelles sont les rues calmes les moins chères du 5e ?

Parmi les rues où au moins 80 % des ventes se font sous 55 dB(A) et qui comptent au moins 50 ventes de 2021 à 2025 : rue Poliveau (10 600 € le m²), rue Henri Barbusse (11 880 € le m²), rue Mouffetard (12 030 € le m²), rue de la Clef (12 350 € le m²), rue Tournefort (13 180 € le m²).

Comment savoir à quel bruit est exposé un logement ?

Les cartes de bruit stratégiques de Paris sont publiques (carte interactive de Bruitparif). Pour un logement précis, rien ne remplace une visite aux heures de pointe, fenêtres ouvertes, et un coup d'œil à l'orientation des chambres.

À voir aussi

Biens ting

Sources

  1. DVF, demandes de valeurs foncières géolocalisées (DGFiP, Etalab) Ventes d'appartements de Paris, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025 ; médianes calculées par ting.ad à partir de 5 ventes au moins, aucune vente individuelle publiée
  2. Cartes de bruit stratégiques de Paris, 4e échéance (Bruitparif, SNCF Réseau, RATP ; DRIEAT Île-de-France) Bandes de 5 dB(A) de l'indicateur Lden, calculées à 4 m du sol ; cartes de dépassement des valeurs limites (route : Lden 68 dB(A)) ; Licence Ouverte 2.0
  3. Base Adresse Nationale (IGN, DINUM) Point adresse de chaque vente
  4. Ville de Paris, dénominations et emprises des voies actuelles Emprise de chaque rue, pour mesurer le bruit devant l'immeuble ; ODbL