Bruit et prix des appartements dans le 6e : le calme ne coûte pas plus cher
Nous avons croisé, adresse par adresse, les 3 595 ventes d'appartements du 6e de 2021 à 2025 (DVF) avec le bruit routier mesuré devant chaque immeuble (cartes de bruit stratégiques de Paris). 18,4 % des ventes concernent une adresse au-delà de la valeur limite réglementaire de 68 dB(A). Résultat : à 300 mètres près, à période et nombre de pièces égaux, un appartement d'une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus se vend 1,2 % plus cher qu'en rue calme (écart entre -1,8 % et +4,1 % avec 95 % de confiance). Le bruit ne se voit pas dans les prix : le calme n'est pas facturé, il est sous-évalué.
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Le bruit des rues du 6e se paie-t-il à l'achat ?
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Le bruit des rues du 6e se paie-t-il à l'achat ?
Nous avons croisé, adresse par adresse, les 3 595 ventes d'appartements du 6e de 2021 à 2025 (DVF) avec le bruit routier mesuré devant chaque immeuble (cartes de bruit stratégiques de Paris). 18,4 % des ventes concernent une adresse au-delà de la valeur limite réglementaire de 68 dB(A). Résultat : à 300 mètres près, à période et nombre de pièces égaux, un appartement d'une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus se vend 1,2 % plus cher qu'en rue calme (écart entre -1,8 % et +4,1 % avec 95 % de confiance). Le bruit ne se voit pas dans les prix : le calme n'est pas facturé, il est sous-évalué.
Rédigé par la rédaction ting.ad · · Dernière vérification
Nous avons mesuré le bruit routier devant l'adresse de chacune des 3 595 ventes d'appartements du 6e de 2021 à 2025, et rapproché ce bruit des prix réellement payés.
18,4 % des ventes du 6e concernent une adresse au-delà de la valeur limite du bruit routier (Lden 68 dB(A)).vsÀ 300 m près, même période, même nombre de pièces : écart de +1,2 % pour 65 dB(A) et plus.
Entre -1,8 % et +4,1 % avec 95 % de confiance ; 463 ventes comparées.
Rues calmes (moins de 55 dB(A)) : 14 790 € le m² en médiane, sur 2 132 ventes.vsAxes à 70 dB(A) et plus : 14 440 € le m², sur 555 ventes.
Médianes brutes, 2021-2025, toutes tailles confondues (DVF, calcul ting.ad).
Ce que montre l'étude
Le bruit concerne 20,7 % des ventes. 20,7 % des ventes d'appartements se font à une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus, 18,4 % au-delà de la valeur limite du bruit routier ; 59,3 % seulement en rue calme (moins de 55 dB(A)).
Le marché ne le fait pas payer. À 300 m près, même période, même nombre de pièces, l'écart entre adresses bruyantes (65 dB(A) et plus) et rues calmes est de +1,2 % (entre -1,8 % et +4,1 %), quand les études internationales trouvent 5 à 7 % de décote.
Le 6e dans Paris. Sur tout Paris (142 133 ventes), l'écart est de -0,9 % (entre -1,2 % et -0,5 %) : le marché parisien fait à peine payer le bruit, et le 6e pas davantage.
Le prix suit la rue, pas le décibel. 5 des 7 rues calmes du 6e se vendent sous la médiane du 6e (14 760 € le m²), et 2 des 4 axes bruyants au-dessus.
À deux pas d'un axe, la rue calme ne coûte pas forcément plus. Dans 2 des 4 paires étudiées, la rue calme qui touche l'axe bruyant se vend moins cher au m² : la rue du Dragon 12,9 % sous le boulevard Saint-Germain.
En clair : dans le 6e, le calme est sous-évalué. Tout se passe comme si le marché vendait le bruit au prix du calme, faute d'information. Pour l'acheteur qui sait où chercher, c'est une bonne affaire ; pour celui qui ne vérifie pas, un piège.
Combien de ventes se font à une adresse bruyante dans le 6e
Bruit routier devant la façade sur rue de l'immeuble vendu, indicateur Lden (moyenne pondérée jour, soirée, nuit, à 4 m du sol). Un appartement sur cour d'un immeuble d'avenue est compté dans la bande de l'avenue.
Ventes d'appartements du 6e selon le bruit routier devant l'immeuble, 2021-2025
Bruit routier (Lden)
Ventes
Part du 6e
Part à Paris
Moins de 55 dB(A)
2 132
59,3 %
53,3 %
55 à 59 dB(A)
484
13,5 %
13,5 %
60 à 64 dB(A)
235
6,5 %
6,7 %
65 à 69 dB(A)
189
5,3 %
10,3 %
70 dB(A) et plus
555
15,4 %
16,1 %
Total
3 595
100 %
100 %
Valeur limite réglementaire du bruit routier : Lden 68 dB(A). Au-delà : 18,4 % des ventes du 6e, 21,7 % à Paris.
Les prix au m² selon le bruit de la rue
L'écart brut compare les médianes ; l'écart « à 300 m près » compare chaque vente aux ventes de rues calmes situées à moins de 300 m, à la même période et pour le même nombre de pièces, puis prend la médiane de ces rapports.
Prix au m² médian des appartements vendus du 6e selon le bruit routier, 2021-2025 (DVF, calcul ting.ad)
Bruit routier (Lden)
Ventes
Prix médian au m²
Écart brut
Écart à 300 m près
Moins de 55 dB(A) (référence)
2 132
14 790 €
—
—
55 à 59 dB(A)
484
14 420 €
-2,5 %
+1,2 %
60 à 64 dB(A)
235
14 950 €
+1,1 %
+2,2 %
65 à 69 dB(A)
189
15 640 €
+5,7 %
+3,6 %
70 dB(A) et plus
555
14 440 €
-2,4 %
-0,1 %
Intervalle de confiance à 95 % (rééchantillonnage par parcelle, 500 tirages) : entre -1,8 % et +4,1 % pour 65 dB(A) et plus, entre -2,9 % et +3,4 % pour 70 dB(A) et plus. Paris : -0,9 % pour 65 dB(A) et plus.
Axe bruyant, rue calme voisine : qui se vend le plus cher ?
Pour chaque axe bruyant du 6e, la rue calme la plus proche. Si le calme se payait, la rue calme serait toujours la plus chère. Elle l'est dans 2 cas sur 4 ; dans les 2 autres, elle coûte moins cher.
Prix au m² médian 2021-2025 : axe bruyant et rue calme voisine du 6e (DVF, calcul ting.ad)
Axe bruyant
Prix médian au m²
Ventes à 65 dB(A) et plus
Rue calme voisine
Prix médian au m²
Ventes sous 55 dB(A)
Écart de la rue calme
Boulevard Saint-Germain
16 580 €
100,0 %
Rue du Dragon
14 440 €
85,5 %
-12,9 %
Rue de Sèvres
14 800 €
95,0 %
Rue du Cherche-Midi
14 500 €
89,5 %
-2,0 %
Rue de Vaugirard
14 330 €
85,5 %
Rue Monsieur Le Prince
14 670 €
83,3 %
+2,4 %
Rue de Rennes
14 410 €
100,0 %
Rue Notre-Dame des Champs
14 770 €
86,1 %
+2,5 %
Médianes brutes de chaque rue, toutes tailles confondues : elles mêlent studios et grands appartements. Le résultat ajusté est celui du tableau précédent.
Les 7 rues calmes du 6e et leur prix au m²
Les rues du 6e dont au moins 80 % des ventes se font à une adresse sous 55 dB(A) de bruit routier, avec au moins 50 ventes d'appartements de 2021 à 2025, de la moins chère à la plus chère. 5 sur 7 se vendent sous la médiane du 6e (14 760 € le m²).
Rues calmes du 6e : part des ventes sous 55 dB(A), ventes et prix au m² médian, 2021-2025 (DVF, calcul ting.ad)
Rue
Ventes sous 55 dB(A)
Ventes 2021-2025
Prix médian au m²
Écart à la médiane du 6e
Rue Saint-André des Arts
95,5 %
66
13 190 €
-10,6 %
Rue Mazarine
100,0 %
85
14 290 €
-3,2 %
Rue du Dragon
85,5 %
76
14 440 €
-2,2 %
Rue du Cherche-Midi
89,5 %
238
14 500 €
-1,8 %
Rue Monsieur Le Prince
83,3 %
66
14 670 €
-0,6 %
Rue Notre-Dame des Champs
86,1 %
122
14 770 €
+0,1 %
Rue Jacob
96,0 %
50
16 760 €
+13,6 %
Le classement concerne l'adresse : dans une rue calme, un logement peut donner sur une cour bruyante ou une voie ferrée, et inversement.
Pourquoi le bruit ne se voit pas dans les prix
Les études internationales trouvent souvent une décote de l'ordre de 0,5 % du prix par décibel de bruit routier, soit 5 à 7 % entre une rue calme et un axe bruyant. Plusieurs raisons peuvent expliquer qu'on en soit loin dans le 6e.
Le bruit est une information que l'acheteur n'a pas. Les cartes de bruit stratégiques sont publiques, mais un particulier ne les consulte presque jamais ; les annonces ne mentionnent pas le bruit, et une visite en milieu de journée ne montre pas la rue aux heures de pointe. Ce qui n'est pas connu ne peut pas être payé : c'est l'explication la plus probable, même si les ventes ne permettent pas de la prouver.
Les grands axes ont aussi des atouts. Métro, commerces, immeubles anciens recherchés : ce que le bruit retire, la desserte et le bâti peuvent le rendre.
Les données mesurent la façade sur rue, pas la fenêtre. Les ventes (DVF) ne disent ni l'étage ni l'orientation : un logement sur cour d'un immeuble d'avenue est compté comme exposé, ce qui dilue l'écart.
Le bruit se négocie peut-être ailleurs que dans le prix au m² : délai de vente, marge de négociation, étage. Les données publiques ne permettent pas de le vérifier.
En visite : ce que l'adresse ne dit pas
Les données mesurent l'adresse, pas la fenêtre. L'écart entre un trois-pièces sur un axe et le même sur cour, c'est en visite qu'il se mesure.
Visitez aux heures de pointe, et revenez le soir. Vers 8 h-9 h ou 18 h-19 h, la circulation est à son maximum ; le soir et la nuit, le bruit gêne davantage, et l'indicateur Lden des cartes de bruit leur donne d'ailleurs plus de poids. Une rue tranquille à 15 h ne l'est pas forcément à 18 h.
Ouvrez les fenêtres, puis refermez-les. Dans chaque pièce : vous entendez d'abord la rue, puis ce que le vitrage en laisse passer.
Vérifiez l'orientation des pièces. Chambres sur rue ou sur cour ? Dans un immeuble d'avenue ou de boulevard, la façade sur cour est en général bien moins exposée que la façade sur rue : c'est souvent là que se joue la différence.
Regardez les fenêtres. Type de vitrage, date de pose ; dans les procès-verbaux d'assemblée générale, les travaux de façade ou de menuiseries votés ou à venir.
Consultez la carte du bruit de l'adresse. Les cartes de bruit stratégiques de Paris sont publiques : la carte interactive de Bruitparif (carto.bruitparif.fr) donne le niveau de bruit routier devant chaque façade.
Méthode
Ventes. Mutations « Vente » de Paris, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025 (DVF géolocalisées), dont la partie bâtie est exactement un appartement (dépendances admises, ni maison ni local commercial), d'au moins 9 m² ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie. Les ventes à moins de 3 000 € ou à plus de 30 000 € le m² (ventes familiales, erreurs de lot) sont écartées.
Bruit. Chaque vente est placée au point de son adresse dans la Base Adresse Nationale, puis devant l'immeuble, sur l'emprise de sa rue (Ville de Paris, emprises des voies). On y lit la bande de bruit routier (Lden, tranches de 5 dB(A), calculée à 4 m du sol) des cartes de bruit stratégiques de Paris, et le dépassement de la valeur limite (carte de type C). C'est l'exposition de la façade sur rue, pas celle d'un logement sur cour. La même mesure retrouve la bande publiée sur les fiches immeubles de ting.ad dans le 15e pour 4 755 immeubles sur 4 756.
Comparaison « à 300 m près ». Chaque vente est divisée par la médiane des ventes d'appartements de rues calmes (moins de 55 dB(A)), d'autres parcelles, dans un rayon de 300 m, à la même période (2021-2022, 2023, 2024-2025) et avec le même nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus), quand ce voisinage compte au moins 20 ventes ; on compare ensuite la médiane de ces rapports. Intervalle de confiance à 95 % : 500 rééchantillonnages par parcelle.
Rues. Rue calme : au moins 80 % de ses ventes à une adresse sous 55 dB(A) ; axe bruyant : au moins 80 % à 65 dB(A) et plus ; dans les deux cas au moins 50 ventes de 2021 à 2025. Prix d'une rue : médiane brute de ses ventes, toutes tailles confondues. Rue calme voisine d'un axe : la rue calme la plus proche, quand une de ses adresses est à moins de 50 m d'une adresse de l'axe.
Secret des données. Aucune vente individuelle n'est publiée : toute médiane repose sur au moins 5 ventes, chaque ligne des tableaux sur au moins 50. Le code des calculs est disponible sur demande (support@ting.ad).
Ce que l'étude change pour acheter ou vendre dans le 6e
Acheteur : le calme est gratuit, cherchez-le. À taille égale, une rue calme ne coûte pas plus que l'axe voisin. 5 rues calmes se vendent sous la médiane du 6e, dont la rue Saint-André des Arts.
Acheteur sur un axe : ne payez pas le calme que vous n'aurez pas. Aucune décote mesurable : sur un axe, on paie le prix du quartier. Vérifiez le bruit de l'immeuble avant de signer.
Vendeur sur un axe : pas de décote à accepter. De 2021 à 2025, aucune baisse de prix au m² liée à une adresse bruyante.
Vendeur en rue calme : pas de prime à attendre. À lui seul, le calme ne fait pas monter le prix au-dessus de celui du quartier.
Questions fréquentes
Un appartement sur une rue bruyante se vend-il moins cher dans le 6e ?
De 2021 à 2025, en comparant chaque vente aux ventes de rues calmes situées à moins de 300 m, à la même période et pour le même nombre de pièces, les appartements des adresses exposées à 65 dB(A) ou plus se sont vendus +1,2 % (entre -1,8 % et +4,1 % avec 95 % de confiance). Sur tout Paris, l'écart est de -0,9 %.
Quelle part des ventes du 6e se fait à une adresse bruyante ?
20,7 % des ventes d'appartements du 6e se font à une adresse exposée à 65 dB(A) ou plus, 18,4 % au-delà de la valeur limite réglementaire (Lden 68 dB(A)).
Quelles sont les rues calmes les moins chères du 6e ?
Parmi les rues où au moins 80 % des ventes se font sous 55 dB(A) et qui comptent au moins 50 ventes de 2021 à 2025 : rue Saint-André des Arts (13 190 € le m²), rue Mazarine (14 290 € le m²), rue du Dragon (14 440 € le m²), rue du Cherche-Midi (14 500 € le m²), rue Monsieur Le Prince (14 670 € le m²).
Comment savoir à quel bruit est exposé un logement ?
Les cartes de bruit stratégiques de Paris sont publiques (carte interactive de Bruitparif). Pour un logement précis, rien ne remplace une visite aux heures de pointe, fenêtres ouvertes, et un coup d'œil à l'orientation des chambres.
