Cette voie privée en impasse de 110 mètres, née dans les anciennes vignes du Clos des Morillons, compte des maisons indépendantes avec jardins ainsi que des lofts d'artistes avec verrière. Avant d'y envisager un achat, examinez les 2 ventes d'appartements enregistrées en 2025 et les 6 étiquettes DPE répertoriées dans la voie.
Ce qu’on ne vous dit pas.
Les prix réels, les frais cachés et les pièges à vérifier avant de vous engager.
Cette voie privée en impasse de 110 mètres, née dans les anciennes vignes du Clos des Morillons, compte des maisons indépendantes avec jardins ainsi que des lofts d'artistes avec verrière. Avant d'y envisager un achat, examinez les 2 ventes d'appartements enregistrées en 2025 et les 6 étiquettes DPE répertoriées dans la voie.
Rédigé par la rédaction ting.ad Dernière vérification
Cette configuration rare d'impasse privée implique des contreparties techniques et d'usage très précises.
Acheter villa Santos-Dumont, c'est choisir une voie privée en impasse de 110 mètres de long. La voie a été lotie en 1919-1920 ; Le lotissement comptait 25 maisons et que la villa comprend des maisons avec jardins ainsi que des lofts d'artistes avec verrière. Le marché y compte 2 ventes conclues entre 2023 et 2025.
La voie commence au 32 rue Santos-Dumont et se termine en impasse. Les règles de gestion et d'entretien spécifiques incombent aux copropriétaires ou riverains concernés.
Sur les 6 diagnostics réalisés dans la voie depuis juillet 2021, 2 logements sont classés F ou G, soit un tiers du parc diagnostiqué, contre 16,8 % à l'échelle du 15e arrondissement.
Seules 2 ventes d'appartements ont été actées entre 2023 et 2025, toutes deux en 2025.
Le secteur recense plusieurs commerces et restaurants à proximité, dont certains se trouvent à 26-30 m à vol d'oiseau.
L'adéquation dépend étroitement de la taille de votre ménage et de vos exigences d'espace.
Avec 26 numéros d'adresses recensés et un bâti d'origine composé de 25 maisons, la voie ne propose pas les mêmes réponses selon la taille de votre foyer ou vos besoins professionnels.
Créateur ou indépendant
La villa Santos-Dumont offre un héritage artistique documenté : elle compte des lofts d'artistes avec verrière et des maisons indépendantes avec jardins. Des créateurs tels qu'Ossip Zadkine au n° 3 ou Fernand Léger au n° 4 y ont habité. Il convient néanmoins d'examiner le diagnostic énergétique, 2 des 6 DPE de la rue se trouvant classés en passoire thermique F ou G.
Famille
Pour les familles, la sectorisation publique affecte l'ensemble de la villa Santos-Dumont, côté pair comme impair, au collège Modigliani situé au 1 rue de Cherbourg, à seulement 149 m (carte scolaire ; Annuaire de l'éducation). Une alternative privée existe également tout près avec l'école privée et le collège privé Ma petite école Montessori au 7 rue Villafranca, à 176 m (Annuaire de l'éducation). Les espaces verts de proximité immédiate consistent principalement en aménagements de rue, comme les jardinières de la rue Brancion à 57 m ou le jardin d'Alleray à 242 m.
Primo-accédant ou investisseur
Les petites surfaces peuvent atteindre des montants élevés : la seule vente de studio répertoriée entre 2023 et 2025 portait sur 15 m² vendus 210 000 €, soit 14 000 €/m². Si votre projet implique une mise en location, vérifiez impérativement le diagnostic énergétique : les logements notés G sont frappés d'interdiction de louer depuis le 1er janvier 2025, et les logements F le seront dès 2028 (ministère de la Transition écologique).
Ces singularités d'usage s'accompagnent d'un profil de bâti unique dans le 15e arrondissement.
La villa est une voie privée de 110 mètres qui se termine en impasse, issue d'un lotissement de 25 maisons construites au début des années 1920.
Un grand immeuble collectif géré par un syndic professionnel de masse
Un lotissement de 25 maisons dont la construction date de 1919-1920
Les décisions relatives à la copropriété ou à la voie privée dépendent des statuts régissant les lieux.
Un appartement sur rue passante exposé au flux des véhicules
Une voie privée de 110 m qui se termine en impasse
La voie ne débouche sur aucun autre axe routier à son extrémité.
Un ensemble avec commerces en pied d'immeuble
Une voie qui commence au 32 rue Santos-Dumont et se termine en impasse
On recense des commerces et restaurants à proximité de la villa, à moins de 30 mètres à vol d'oiseau.
Des façades en pierre de taille haussmanniennes uniformes
Un lotissement construit en 1919-1920 comptant des lofts d'artistes avec verrière
L'entretien des verrières et des toitures spécifiques demande une vigilance particulière lors des visites.
L'offre étant très restreinte, ces typologies commandent des budgets et des réalités techniques très différents.
La villa compte des maisons indépendantes avec jardins et des lofts d'artistes avec verrière ; deux ventes d'appartements y sont recensées sur la période indiquée. L'arbitrage s'opère sur la configuration des lieux et l'état énergétique.
Des lofts d'artistes de la villa comportent une verrière, dans la voie où vécurent Zadkine et Fernand Léger.
Un pied-à-terre dans une voie privée en impasse, avec des commerces recensés à moins de 30 mètres à vol d'oiseau.
Une vente d'un appartement de 3 pièces de 45 m² est recensée sur la période indiquée, à proximité des écoles du secteur.
Ce faible volume d'actes impose de regarder chaque vente enregistrée dans son contexte précis.
paris-15e-villa-santos-dumont À vendre Appartement
Par nombre de pièces
| Pièces | Part du marché | Prix moyen | Prix au m² | Surface moy. |
|---|---|---|---|---|
| 1 le plus courant | 50 % 1 | 210 k € | 14 000 € trop peu de ventes | 15 m² |
| 3 | 50 % 1 | 386 k € | 8 580 € trop peu de ventes | 45 m² |
Chaque ligne est une moyenne, comparée à la moyenne du secteur, 11 290 € / m².
L'achat dans une telle venelle impose de dissocier les charges privatives des contraintes de l'ensemble.
La villa Santos-Dumont est une voie privée de 110 mètres de long. Les règles de copropriété, le plan pluriannuel de travaux obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans et les contraintes de rénovation énergétique s'y appliquent selon la nature du lot acheté.
On relève que la villa est une voie privée, mais ne précise pas la structure chargée de sa gestion. Si le bien fait partie d'une division en copropriété de plus de 15 ans, le plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour planifier les chantiers sur dix ans.
Ce que ça changeConsultez les procès-verbaux de copropriété ou les documents juridiques de la voie pour vérifier les charges prévisionnelles et les travaux votés.
La villa comprend des lofts d'artistes avec verrière ; les maisons de la voie datent du début des années 1920. Sur 6 DPE recensés, 1 est classé F et 1 classé G. Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et les logements F le seront dès 2028 (ministère de la Transition écologique).
Ce que ça changeVérifiez précisément la date et la classe du DPE lors de la visite, et chiffrez la reprise d'éventuels vitrages avant de déposer une offre.
Voici la séquence stricte à respecter pour éviter tout blocage juridique.
La signature d'un compromis ou d'une promesse villa Santos-Dumont obéit aux règles strictes du code de la construction et de l'habitation. Le délai de rétractation ne court pas si le dossier de vente est incomplet.
L'acquisition d'un lot dans la villa Santos-Dumont suit les formalités notariales, bancaires et de copropriété usuelles.
En 1889, le sculpteur Louis-Raphaël Paynot fait l'acquisition d'une parcelle au lieu-dit les hautes-Mays, au cœur des vignes encore rurales du Clos des Morillons, avec une entrée située boulevard Chauvelot (actuelle rue Santos-Dumont). Son fils Raphaël Paynot y a fait construire un lotissement en 1919-1920 ; la villa compte des maisons avec jardins et des lofts d'artistes avec verrière.
Intégrée à la voirie parisienne en 1926 sous le nom de « villa Chauvelot », cette voie privée en impasse longue de 110 mètres prend son nom actuel en 1943 : Raphaël Paynot en fait la demande auprès de son ami Adolphe Chérioux, alors président du conseil municipal de Paris, en raison de la proximité avec la rue Santos-Dumont récemment renommée en hommage à l'aviateur Alberto Santos-Dumont.
Plusieurs personnalités liées aux arts ont habité dans la villa : le sculpteur Ossip Zadkine au n° 3 de 1925 à 1960, le sculpteur Fernand Léger au n° 4 de 1928 à 1930, le sculpteur belge Bertrand Stock au n° 4 bis en 1931, les peintres Luigi Corbellini (de 1926 à 1968) et Leonardo Cremonini (en 1951-1952) au n° 6 bis, Victor Brauner au n° 10 bis de 1938 à 1945, la sculptrice Malvina Hoffman au n° 25, les sculpteurs Maurice Joseph Grandet au n° 6 et Emmanuel Guérin au n° 13, ou le mosaïste Gatti au n° 15.
Aujourd'hui, on recense 26 numéros d'adresses dans la villa. On recense zéro autorisation d'urbanisme sur la période 2023-2026 dans le 15e arrondissement de Paris.
Les données de ventes pour la villa Santos-Dumont sur la période 2023-2025 portent sur 2 transactions en 2025, situées toutes deux côté impair. Le tableau présente les actes réels, en miroir des repères du 15e arrondissement et du diagnostic thermique.
| Bien et période | Surface | Prix acté | Prix au m² | Côté de la voie |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce (février 2025) | 15 m² | 210 000 € | 14 000 € | Côté impair |
| 3 pièces (juillet 2025) | 45 m² | 386 000 € | 8 580 € | Côté impair |
| Ensemble villa Santos-Dumont | 30 m² (médiane) | 298 000 € (médiane) | 11 290 € (médiane) | 2 ventes au total (0 côté pair) |
| Rappel ensemble 15e arr. | Médiane globale | — | 9 630 € (médiane) | 8 581 ventes (2023-2025) |
Les deux ventes se situent côté impair, aucune transaction n'ayant été enregistrée côté pair ni sur les années 2023 et 2024.
| Classe énergétique | Nombre villa Santos-Dumont | Part locale | Repère 15e arrondissement |
|---|---|---|---|
| Classe C | 2 | 33,3 % | — |
| Classe D | 1 | 16,7 % | — |
| Classe E | 1 | 16,7 % | — |
| Classe F (passoire) | 1 | 16,7 % | 16,8 % de F ou G au total |
| Classe G (passoire) | 1 | 16,7 % | 16,8 % de F ou G au total |
| Total DPE recensés | 6 | 100 % | 94 653 DPE analysés dans le 15e |
2 logements sur les 6 diagnostiqués dans la villa sont en classe F ou G, soit 33,3 % contre 16,8 % en moyenne dans le 15e arrondissement. Les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F à partir de 2028 (ministère de la Transition écologique).
La villa est une voie privée de 110 mètres qui se termine en impasse. On recense plusieurs commerces et services à proximité, avec des distances indiquées à vol d'oiseau.
Derrière les façades des lofts d'artistes avec verrière et des maisons, plusieurs paramètres matériels et juridiques doivent être validés sur place.
Ce qu’on croyaitUn loft d'artiste coup de cœur avec une verrière d'époque.
Ce qu’on découvreParmi les 6 DPE recensés dans la villa, 1 est classé F et 1 est classé G, soumis aux interdictions de location (ministère de la Transition écologique).
Ce qui l’aurait évitéVérifier le DPE fourni lors de la visite et se renseigner sur les travaux nécessaires avant d'émettre une offre.
Ce qu’on croyaitUne maison indépendante avec jardin dans la villa privée.
Ce qu’on découvreOn relève que la villa est une voie privée en impasse, sans préciser l'existence de servitudes ou les obligations d'entretien.
Ce qui l’aurait évitéConsulter les statuts de la voie et les actes de propriété antérieurs chez le notaire pour identifier l'organisation juridique existante.
Ce qu’on croyaitUn studio acheté sans vérification des transactions comparables.
Ce qu’on découvreUn niveau de prix de 14 000 €/m² constaté sur la vente de 15 m² en février 2025.
Ce qui l’aurait évitéComparer le prix demandé aux rares transactions réelles et vérifier le classement DPE du bien dans le plan de financement.
Les caractéristiques d'une voie privée de 110 mètres ne s'adaptent pas à tous les projets immobiliers.
L'acheteur qui a besoin d'une place de parking au pied de sa porte
Acheter dans une résidence moderne avec garage en sous-sol des boulevards voisins.
La villa Santos-Dumont est une voie privée qui se termine en impasse.
L'acquéreur qui ne veut aucune responsabilité liée à une voie privée
Acheter dans un immeuble donnant directement sur une voie publique entretenue par la Ville de Paris.
On relève que la villa est une voie privée et que le lotissement comptait 25 maisons ; il ne précise pas les modalités de maintenance.
Acheter dans la villa Santos-Dumont est un acte patrimonial rare. La rareté des transactions (2 ventes enregistrées en 2025, aucune en 2023 et 2024) invite à évaluer chaque bien précisément.
Avant de formuler une offre définitive, quatre contrôles s'imposent :
Pour comparer : prix au m² allée Isadora Duncan, prix au m² allée Joseph Récamier, prix au m² allée Marianne Breslauer, prix au m² avenue Albert Bartholomé, prix au m² avenue de Breteuil, prix au m² avenue de Champaubert, prix au m² avenue de la Porte de Plaisance, prix au m² avenue de la Porte de Sèvres, et le guide acheter un appartement à Paris.
Questions fréquentes
Entre 2023 et 2025, 2 ventes d'appartements ont été enregistrées villa Santos-Dumont, toutes deux conclues en 2025 : un studio de 15 m² vendu 210 000 € (soit 14 000 €/m²) et un 3 pièces de 45 m² à 386 000 € (soit 8 580 €/m²), tous deux situés du côté impair. La médiane pour ces 2 ventes s'établit à 11 290 €/m². À titre de comparaison, la médiane de l'ensemble du 15e arrondissement s'établit à 9 630 €/m² sur 8 581 ventes sur la même période.
Le sculpteur Louis-Raphaël Paynot a acheté le terrain en 1889 au lieu-dit les hautes-Mays, au milieu des vignes du Clos des Morillons. Son fils, Raphaël Paynot, y a fait construire un lotissement en 1919-1920. D'abord baptisée villa Chauvelot lors de son entrée dans la voirie parisienne en 1926, elle a pris le nom de l'aviateur Alberto Santos-Dumont en 1943 à la demande de Raphaël Paynot auprès du président du conseil municipal Adolphe Chérioux.
La voie compte un passé artistique exceptionnel : Ossip Zadkine y a habité au n° 3 de 1925 à 1960, Fernand Léger au n° 4 de 1928 à 1930, le sculpteur belge Bertrand Stock au n° 4 bis en 1931, Victor Brauner au n° 10 bis de 1938 à 1945, Luigi Corbellini au n° 6 bis de 1926 à 1968, rejoint par Leonardo Cremonini en 1951-1952, Malvina Hoffman au n° 25, ainsi que les sculpteurs Maurice Joseph Grandet au n° 6 et Emmanuel Guérin au n° 13, ou le mosaïste Gatti au n° 15.
Sur les 6 diagnostics de performance énergétique répertoriés pour des logements existants dans la villa depuis juillet 2021, notre base des DPE compte 2 logements classés C, 1 classé D, 1 classé E, 1 classé F et 1 classé G. Les passoires thermiques (F et G) représentent un tiers des diagnostics enregistrés ici, contre 16,8 % en moyenne dans le 15e arrondissement.
Pour l'enseignement public, les adresses de la villa Santos-Dumont dépendent du collège Modigliani situé au 1 rue de Cherbourg, à 149 m à pied, du n° 1 au bout pour le côté impair et du n° 2 au bout pour le côté pair (carte scolaire ; Annuaire de l'éducation). L'offre privée à proximité comprend l'école et le collège Ma petite école Montessori au 7 rue Villafranca, à 176 m (Annuaire de l'éducation).
Aucune autorisation d'urbanisme ni permis de construire n'a été enregistré villa Santos-Dumont sur la période 2023-2026.
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