À Paris, le m² d'un appartement va de 7 940 € dans le 19e à 14 270 € dans le 6e (médianes des 53 713 ventes réelles de 2024-2025). Avant de faire une offre, sachez ce que vaut vraiment le bien, les frais que l'annonce ne montre pas et ce qu'il faut vérifier avant de signer le compromis.
Ce qu’on ne vous dit pas.
Les prix réels, les frais cachés et les pièges à vérifier avant de vous engager.
À Paris, le m² d'un appartement va de 7 940 € dans le 19e à 14 270 € dans le 6e (médianes des 53 713 ventes réelles de 2024-2025). Avant de faire une offre, sachez ce que vaut vraiment le bien, les frais que l'annonce ne montre pas et ce qu'il faut vérifier avant de signer le compromis.
Rédigé par la rédaction ting.ad Dernière vérification
Ces médianes ne disent rien de votre cas : le même immeuble se vit autrement selon que vous arrivez avec des enfants à scolariser, un bureau à installer ou une maison à vendre ailleurs.
Un achat parisien porte presque toujours sur un lot de copropriété ancien : 96,9 % des logements de la ville sont des appartements et 50,2 % du parc a été construit avant 1946, selon les chiffres clés de l'ADIL de Paris (données INSEE 2019 et RPLS 2021). Ce que vous payez se partage entre des mètres carrés privatifs et des décisions collectives, puisque les charges, l'étiquette énergétique et les gros travaux de l'immeuble se votent en assemblée générale.
Sur les ventes d'appartements enregistrées à Paris en 2024 et 2025, une sur deux s'est conclue sous 390 000 € et une sur deux portait sur moins de 42 m² (DVF). Le petit format domine, et c'est celui que vise l'ajustement du DPE des logements de moins de 40 m² décrit juste après.
L'INSEE classait 54 % des résidences principales parisiennes en E, F ou G, contre 41 % en France, et 78 % des logements mal classés étaient antérieurs à 1948 (INSEE Analyses Île-de-France n°154, publiée en juin 2022 sur des données antérieures). C'est un majorant : depuis juillet 2024, l'ajustement du coefficient de pondération des logements de moins de 40 m² a fait sortir environ 140 000 logements du statut de passoire en France, selon Hellio.
Les volumes de ventes par arrondissement, au tableau des prix, montrent un marché où l'on trouve des comparables, et Home Select, source commerciale, avance un délai moyen de vente de 62 jours au deuxième trimestre 2026 contre 72 au premier. En face, l'Observatoire des charges Foncia relève 2 251 € par lot et par an à Paris contre 1 488 € de moyenne nationale (avril 2026, panel de 51 000 copropriétés), ce qui fait de Paris la ville la plus chère de France sur ce poste.
Pour les actifs parisiens, 60,7 % des trajets domicile-travail se font en transports en commun et 9 % en voiture, selon le bilan officiel des déplacements 2025 de la Ville. La cartographie 2022 de la Ville estime que 10,5 % des Parisiens, environ 227 900 personnes, sont potentiellement exposés au-delà de 68 dB(A) le jour.
Ces arbitrages se doublent d'un changement d'habitudes quand on arrive d'un autre territoire français.
Paris compte 2 103 778 habitants en 2026 et a perdu environ 14 000 habitants par an entre 2017 et 2023 selon l'INSEE, avec une part accrue de personnes seules et de couples sans enfant et une proportion plus faible de familles avec enfants. Le parc suit cette structure : 78,1 % des résidences principales sont des 1, 2 ou 3 pièces d'après l'ADIL de Paris (données INSEE 2019 et RPLS 2021). Selon votre situation, ce n'est pas le même paramètre qui commande l'achat : l'affectation scolaire, la pièce consacrée au travail, ou la sortie d'une maison individuelle.
Famille
À Paris, l'adresse commande l'affectation. Affelnet-lycée combine sectorisation, résultats scolaires et critères sociaux : le domicile et le collège de secteur déterminent les lycées de secteur 1, 2 et 3. L'académie de Paris indique que 90,9 % des collégiens ont obtenu l'un de leurs trois premiers vœux en 2025, mais une question écrite au Sénat de 2025 relève que la réforme lancée en 2021 évince des élèves de certains arrondissements, dont le 8e, de leurs lycées de proximité, avec des correctifs prévus aux rentrées 2025 puis 2026.
À la rentrée 2024, 37,6 % des collégiens parisiens étaient scolarisés dans le privé, qui accueille huit fois moins d'élèves défavorisés que le public (3 % contre 24 %) ; le Café pédagogique cite l'Institut des politiques publiques, selon lequel la part du privé en 6e pourrait atteindre 50 % à Paris d'ici 2035. Pour la petite enfance, le site Quigardemonchou situe la tension dans les 11e, 15e, 17e et 18e et la meilleure dotation dans les 1er, 2e, 3e, 4e, 13e, 19e et 20e, et relaie un taux d'attribution publié par la mairie du 11e de 47 % en 2026 contre 35,9 % en 2025 : ces chiffres sont à recouper auprès de la mairie d'arrondissement. Le budget suit la même géographie : un 4 pièces se vend 625 000 € médian dans le 19e et 1 130 000 € dans le 16e (DVF, ventes 2024 et 2025).
Bureau à domicile
La question n'est pas la pièce en plus mais son prix et son silence. Le prix d'une pièce supplémentaire se lit dans les médianes DVF par nombre de pièces, données dans la section sur les prix : c'est à partir du 3 pièces que le mètre carré médian parisien dépasse celui des petites surfaces.
Pour le calme, des données rue par rue existent avant la visite : un score de calme publié par AuKLM, réutilisation référencée sur data.gouv.fr, note environ 4 000 rues et 670 parcs parisiens en croisant les cartes Bruitparif révisées en 2022, OpenStreetMap, les 219 000 arbres recensés par la Ville et la densité de bars avec terrasse. Plus de 200 rues y atteignent 100/100, dont l'allée Marie-Laurent et l'avenue de Montmorency, tandis que le boulevard du Temple tombe à 37,8/100, le boulevard des Filles du Calvaire à 39,3/100 et le boulevard Beaumarchais à 41,5/100. AuKLM précise que le score mesure le bruit de transport et la densité nocturne, pas l'ambiance ressentie.
Arrivée d'un autre territoire
Vous passez d'un pays de propriétaires à une ville de locataires : l'INSEE compte 57,4 % de ménages propriétaires en France au 1er janvier 2025, quand 33,4 % des résidences principales parisiennes sont occupées par leur propriétaire et 44,2 % louées dans le privé, selon l'ADIL de Paris (données INSEE 2019 et RPLS 2021).
La voiture change aussi de statut. Depuis octobre 2024, le stationnement de surface applique un tarif « véhicule lourd » de 18 €/h dans les 1er à 11e et 12 €/h dans les 12e à 20e au-delà de 1 600 kg pour un thermique ou 2 000 kg pour un électrique ; le forfait de post-stationnement est de 225 € en zone 1 et 150 € en zone 2, ramenés à 157,50 € et 105 € s'il est réglé sous neuf jours, le statut résident n'étant pas affecté. Le site commercial parkto indique une carte résident à 45 €/an, plus 1,50 €/jour d'usage. Dans les 1er à 4e, la zone à trafic limité Paris Centre couvre environ 131 km de voirie et 350 000 à 550 000 passages de véhicules par jour ; la verbalisation, reportée à 2026, doit être vérifiée à la date de votre achat sur paris.fr (amende de 135 €).
Reste à choisir où, et cette décision se prend mieux sur des données d'arrondissement que sur des réputations.
Quitter un autre territoire français pour Paris déplace quatre habitudes : le mode de déplacement, la nature du logement, la façon dont le chauffage se décide et la manière dont se votent les dépenses d'entretien. Chacune se vérifie avant l'installation, à partir du bilan des déplacements 2025 de la Ville, des données de l'INSEE et des règles de la copropriété.
La voiture comme mode de déplacement courant
Les transports en commun, premier mode des trajets domicile-travail des actifs parisiens (bilan des déplacements 2025)
Le budget se déplace vers le pass Navigo : tarifs Île-de-France Mobilités au 1er janvier 2026 de 90,80 €/mois toutes zones et 998 €/an, ticket métro-RER à 2,55 € et forfait Imagine R à 393,30 €.
Une maison individuelle, comme 54,4 % des logements en France au 1er janvier 2025 (INSEE)
Un appartement dans un immeuble ancien, forme quasi exclusive du parc parisien
L'étage devient un critère d'achat : vérifiez sur place et dans les procès-verbaux d'assemblée générale si l'immeuble a un ascenseur, s'il dessert le dernier étage et si une installation a été votée.
Un chauffage individuel que vous remplacez quand vous le décidez
Un chauffage souvent collectif, voté en assemblée générale, parfois raccordé au réseau urbain
Le réseau CPCU compte 530 km de canalisations et chauffe près d'un million de Parisiens, avec plus de 50 % d'énergies renouvelables et de récupération ; depuis septembre 2022, les immeubles situés dans le périmètre de développement prioritaire doivent s'y raccorder s'ils sont neufs ou remplacent un chauffage collectif.
Un budget d'entretien que vous arbitrez seul, à votre rythme
Des charges et des travaux votés en assemblée générale
Vous ne décidez plus seul du calendrier des travaux, et une épargne collective obligatoire, le fonds de travaux, s'impose à toute copropriété de plus de 15 ans dans le cadre de son plan pluriannuel de travaux.
Ces écarts se lisent d'abord dans les prix, à condition de savoir quelle source dit quoi.
L'écart de médiane entre le 19e et le 6e, donné en tête de page, recouvre des différences de surface, de peuplement et de nuisances que les quatre profils ci-dessous documentent à partir des ventes DVF de 2024 et 2025 et de données publiées. Le peuplement diffère autant que le prix : le logement social représente 23,2 % des résidences principales parisiennes, soit 276 032 logements au 1er janvier 2025, mais 2,1 % dans le 7e et 42,4 % dans le 19e, selon l'APUR.
La zone à trafic limité Paris Centre, décrite plus haut, couvre les 1er à 4e. Les données Bruitparif relayées par CNews en mars 2024 relèvent plus de 70 dB rue de Rivoli et plus de 75 dB le long des quais de Seine.
Bruitparif situe les meilleures conditions sonores dans les bois de Boulogne et de Vincennes et dans certains quartiers du sud-ouest parisien. Le 8e fait exception en sens inverse : c'est l'arrondissement le plus bruyant selon les données Bruitparif relayées par CNews en mars 2024, avec des niveaux dépassant parfois 75 dB de jour comme de nuit.
Les médianes les plus basses de Paris : 7 940 €/m² dans le 19e, 8 280 € dans le 20e, 8 750 € dans le 18e, 9 230 € dans le 10e. Ce sont aussi des marchés actifs, avec 5 423 ventes d'appartements dans le 18e et 4 433 dans le 11e en deux ans (DVF).
C'est là que l'offre est la plus abondante : 5 700 ventes d'appartements dans le 15e en deux ans, le volume le plus élevé de Paris, puis 2 967 dans le 12e, 2 849 dans le 14e et 2 756 dans le 13e (DVF). Deux des trois sites de baignade en Seine de l'été 2026 s'y trouvent, quai de Bercy et Grenelle : 120 000 baigneurs sur les trois sites du 4 juillet au 30 août 2026, avec une fermeture anticipée le 29 août après des orages ayant dégradé la qualité bactériologique.
Le montant payé n'épuise pas la question de ce que vous détenez exactement.
Les ventes d'appartements enregistrées à Paris en 2024 et 2025 donnent une médiane de 9 660 €/m², pour un prix médian de 390 000 € et une surface médiane de 42 m² (DVF). Par nombre de pièces, la médiane va de 204 000 € pour un 1 pièce (9 550 €/m², 14 629 ventes) à 1 505 000 € pour un 5 pièces et plus (11 330 €/m², 3 491 ventes), en passant par 350 000 € pour un 2 pièces (9 420 €/m², 18 471 ventes), 575 000 € pour un 3 pièces (9 640 €/m², 11 597 ventes) et 895 000 € pour un 4 pièces (10 190 €/m², 5 454 ventes) : le 2 pièces a le mètre carré médian le plus bas des cinq tailles, et la prime à la surface ne commence qu'au 3 pièces. Un prix affiché dans une annonce est un prix demandé, pas un prix acté, et les notaires publient une troisième base, le prix standardisé : 9 530 €/m² en avril 2026, +0,4 % sur un an, et 9 600 €/m² au premier trimestre 2026 selon les Notaires du Grand Paris, calculés selon une autre méthode qui ne se compare pas ligne à ligne au DVF. Sur les volumes de 2026, trois sources divergent au point de ne pas pouvoir être moyennées : la Chambre des notaires de Paris mesure −13 % de ventes d'appartements au premier trimestre, les Notaires du Grand Paris −5 % sur février-avril mais +19 % sur deux ans, et le site la-couronne.org −24 % sur les cinq premiers mois, chiffre qui contredit les notaires. La marge de négociation se lit avec la même prudence : environ 5 % au deuxième trimestre 2026 selon Home Select, proche de 7 % en juillet 2026 selon le baromètre SeLoger-MeilleursAgents relayé par koliving, deux sources commerciales aux méthodes non comparables.
paris À vendre Appartement
Par nombre de pièces
| Pièces | Part du marché | Prix moyen | Prix au m² | Surface moy. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 27 % 14 629 | 226 k € | 9 870 € | 23 m² |
| 2 le plus courant | 34 % 18 471 | 392 k € | 9 720 € meilleur prix / m² | 40 m² |
| 3 | 22 % 11 597 | 646 k € | 9 990 € | 64 m² |
| 4 | 10 % 5 454 | 1,02 M € | 10 750 € +7 % | 93 m² |
| 5+ | 7 % 3 491 | 1,86 M € | 12 140 € +20 % | 146 m² |
Chaque ligne est une moyenne, comparée à la moyenne du secteur, 10 080 € / m². 71 ventes n’indiquent pas le nombre de pièces et ne figurent pas ici.
D'où l'importance de l'ordre des vérifications : une étape précise conditionne tout le reste.
Acheter un lot de copropriété à Paris, c'est acheter des volumes privatifs et une quote-part de décisions qui se prennent en assemblée générale. Deux obligations récentes rendent cette part collective lisible avant l'achat : le plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif. Une troisième dépense, décrite par des professionnels parisiens, se vérifie dans les documents plutôt que dans les textes : le ravalement de façade. Et une réalité reste hors de votre portée individuelle : l'étiquette énergétique de votre lot dépend de travaux sur les parties communes.
Le plan pluriannuel de travaux est obligatoire pour toute copropriété de plus de 15 ans : depuis janvier 2023 au-delà de 200 lots, janvier 2024 de 51 à 200 lots et janvier 2025 pour 50 lots ou moins. Il planifie dix ans de travaux et se finance par un fonds de travaux d'au moins 2,5 % du montant des travaux inscrits et d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Le DPE collectif suit un calendrier voisin : plus de 200 lots en janvier 2024, 50 à 200 lots en janvier 2025, puis toutes les copropriétés, y compris celles de 50 lots ou moins, depuis janvier 2026. Peinture Paris et Kohen Avocats décrivent par ailleurs une obligation parisienne de ravalement de façade au moins une fois tous les dix ans, à la charge du syndicat des copropriétaires, avec une procédure partant d'une injonction au syndic : six mois pour engager les travaux, à défaut exécution d'office aux frais du syndicat et amende de 3 750 €, les honoraires d'architecte représentant 8 à 10 % du montant des travaux. Cette obligation n'est pas publiée sous cette forme par la Ville : la seule trace vérifiable est dans les documents de la copropriété.
Ce que ça changeDemandez la date du dernier ravalement et toute injonction reçue : elles figurent au carnet d'entretien et dans les procès-verbaux d'assemblée générale, deux des pièces de l'article L721-2 détaillées à l'étape suivante. Demandez dans le même mouvement le plan pluriannuel de travaux, le DPE collectif, le montant du fonds de travaux et l'état global des impayés. Le plan national Initiative Copropriétés suit 684 copropriétés et environ 90 000 logements : la dégradation d'une copropriété n'est pas un cas d'école.
L'isolation de façade, le chauffage collectif et la ventilation relèvent des parties communes : un copropriétaire seul ne sort presque jamais son lot du statut de passoire. L'audit énergétique réglementaire ne s'applique d'ailleurs pas à la vente d'un appartement en copropriété ; il ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G depuis avril 2023 et E depuis janvier 2025, la décision de travaux revenant à l'assemblée générale. Les échéances locatives, elles, ne bougent pas : G interdits depuis janvier 2025, F en janvier 2028, E en janvier 2034. Le Sénat a adopté en première lecture, le 8 juillet 2026, le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », dont l'article 6 créerait des dérogations à la décence énergétique : impossibilité technique attestée, opposition de l'assemblée générale, coût supérieur à 50 % de la valeur vénale, sursis de cinq ans pour une copropriété engagée dans des travaux. Le texte doit encore passer à l'Assemblée nationale.
Ce que ça changeLe financement collectif existe et se vérifie en amont : MaPrimeRénov' Copropriété couvre 30 % des travaux pour un gain énergétique d'au moins 35 % et 45 % pour au moins 50 %, dans la limite de 25 000 € de dépenses éligibles par logement, avec un bonus de 10 % en cas de sortie de passoire et de 20 % pour une copropriété fragile ; le guichet a été suspendu en janvier 2026 faute de loi de finances, puis rouvert le 23 février 2026 avec 3,6 Md€ et 80 000 dossiers en attente. Le prêt collectif à adhésion automatique, créé par la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024, peut courir jusqu'à 25 ans, avec un fonds de garantie publique couvrant jusqu'à 75 % de l'emprunt (décret du 25 juillet 2025).
Le reste du calendrier découle de ce point de départ.
Le délai de rétractation de dix jours calendaires ne démarre pas à la signature de l'avant-contrat si les documents de copropriété manquent : il court à compter de leur remise. Il vient de la loi SRU du 13 décembre 2000, qui prévoyait sept jours, a été porté à dix jours par la loi Macron du 8 août 2015 et est codifié à l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. Avant l'avant-contrat, en revanche, aucune protection ne s'applique.
Entre le compromis et l'acte authentique, la pratique notariale compte deux à trois mois, aucun délai légal n'étant fixé, selon Pretto et Empruntis. Cinq acteurs se succèdent, chacun avec son propre délai : l'acquéreur, le notaire, la banque, le syndic et la Ville de Paris.
À Paris, l'arbitrage maison ou appartement ne se pose presque pas, vu la composition du parc donnée en tête de page : la question utile est celle de l'immeuble, et ce que vous en héritez se lit dans les diagnostics, dont le périmètre dépend de dates précises. La Chambre des notaires de Paris rappelle que le constat de risque d'exposition au plomb vise les immeubles antérieurs au 1er janvier 1949, soit selon elle la moitié du parc parisien ; le diagnostic amiante concerne tout permis de construire antérieur au 1er juillet 1997, les états des installations de gaz et d'électricité de plus de 15 ans sont valables trois ans, le mesurage Carrez est obligatoire pour tout lot de copropriété et l'état des risques doit avoir moins de six mois (page mise à jour en 2018). S'y ajoute une date à contrôler sur le DPE : ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, selon les Notaires de France.
L'étage et l'ascenseur pèsent plus lourd ici qu'ailleurs. Selon des professionnels du secteur, Earlybirds et Baticopro, près de 60 % des immeubles haussmanniens parisiens n'auraient pas d'ascenseur, avec un dernier étage typiquement au 5e ou 6e et des hauteurs sous plafond allant jusqu'à 3,20 m qui multiplient les marches. Aucune source officielle ne confirme cette proportion : elle ne vaut pas argument de négociation, et la seule vérification qui compte est celle de l'immeuble visité, ascenseur présent ou non, desservant ou non le dernier étage, et travaux d'installation éventuellement votés en assemblée générale.
Le confort d'été, lui, est devenu un critère réglementaire : le PLU bioclimatique adopté le 20 novembre 2024 place la performance énergétique, la végétalisation et le confort d'été au même niveau que les règles d'urbanisme classiques, et vise 40 % de l'espace public désimperméabilisé d'ici 2050. Pour un dernier étage sous les toits, c'est un point à examiner dans les procès-verbaux autant que sur place.
Le premier tableau donne, pour chacun des vingt arrondissements, la médiane DVF au mètre carré, le prix médian et le nombre de ventes d'appartements enregistrées en 2024 et 2025 : c'est le point de comparaison pour juger un prix demandé. Le second réunit ce qui s'ajoute au prix, avec la source et la date de chaque chiffre : droits de mutation, que Paris a été le premier département de France à relever selon la Banque des Territoires, charges de copropriété, honoraires d'agence, ravalement et fiscalité locale. Ces postes ne s'additionnent pas ligne à ligne, parce qu'ils ne reposent ni sur les mêmes unités ni sur les mêmes échantillons ; demandez au notaire le montant exact des droits sur votre prix, et au vendeur son dernier avis de taxe foncière.
| Arrondissement | Médiane au m² | Prix médian | Ventes enregistrées |
|---|---|---|---|
| 1er | 12 240 € | 520 000 € | 507 |
| 2e | 11 140 € | 405 000 € | 701 |
| 3e | 11 780 € | 444 000 € | 1 243 |
| 4e | 12 690 € | 523 000 € | 999 |
| 5e | 11 740 € | 418 000 € | 1 629 |
| 6e | 14 270 € | 648 000 € | 1 458 |
| 7e | 13 880 € | 810 000 € | 1 678 |
| 8e | 12 060 € | 752 000 € | 1 235 |
| 9e | 10 670 € | 465 000 € | 2 040 |
| 10e | 9 230 € | 337 000 € | 2 657 |
| 11e | 9 850 € | 348 000 € | 4 433 |
| 12e | 8 940 € | 357 000 € | 2 967 |
| 13e | 8 630 € | 336 000 € | 2 756 |
| 14e | 9 330 € | 356 000 € | 2 849 |
| 15e | 9 450 € | 405 000 € | 5 700 |
| 16e | 10 820 € | 705 000 € | 4 325 |
| 17e | 10 010 € | 415 000 € | 4 636 |
| 18e | 8 750 € | 300 000 € | 5 423 |
| 19e | 7 940 € | 316 000 € | 2 827 |
| 20e | 8 280 € | 320 000 € | 3 650 |
| Paris, ensemble | 9 660 € | 390 000 € | 53 713 |
La base DVF recense les ventes effectivement enregistrées : une médiane de 9 660 €/m² signifie qu'une vente sur deux s'est conclue en dessous. Ces médianes ne se comparent pas au prix standardisé des Notaires du Grand Paris, calculé selon une autre méthode. L'écart de prix médian entre arrondissements reflète aussi la taille des biens vendus : la surface médiane est de 36 m² dans le 11e et le 18e, de 49 m² dans le 6e, et plus élevée encore dans les arrondissements de l'ouest cités plus haut.
| Poste | Chiffre publié | Source et date |
|---|---|---|
| Droits de mutation (« frais de notaire ») | Taux départemental porté de 4,5 % à 5 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, soit un total de 5,80655 % à 6,31850 % du prix ; environ +500 € par tranche de 100 000 € ; primo-accédants en résidence principale exonérés de la hausse | Délibération du Conseil de Paris du 12 février 2025, analysée par Rivière Avocats ; surcoût estimé par SeLoger (2025) |
| Charges de copropriété | 2 251 € par lot et par an en 2025 à Paris, contre 2 255 € en 2024 et 1 488 € de moyenne nationale ; assurances +9,9 % et petits travaux +10,7 % en 2025 | Observatoire des charges Foncia, avril 2026, panel de 51 000 copropriétés |
| Charges selon le standing (autre unité) | 25-35 €/m²/an sans ascenseur ni gardien, 60-80 €/m²/an avec gardien, ascenseur et chauffage collectif | Joya, source commerciale, 2026 |
| Honoraires d'agence | Environ 5,5 % du prix à Paris avec dégressivité (4-5 % au-delà de 500 000 €) ; 5,8 % de moyenne nationale | Nicolas Immobilier, 2025, citant le baromètre Galian/UNIS pour la moyenne nationale ; aucun tarif réglementé |
| Ravalement de façade décennal | Honoraires d'architecte de 8 à 10 % du montant des travaux, diagnostic technique seul de 500 à 2 000 €, amende de 3 750 € en cas d'inexécution après injonction | Peinture Paris et Kohen Avocats, 2026 ; procédure non publiée sous cette forme par la Ville |
| Fiscalité locale | Taxe foncière au taux de 20,5 % contre 37,72 % en moyenne dans les villes comparables, TEOM à 6,21 % inchangée depuis 2010 ; majoration maximale de 60 % de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, soit +600 € pour 1 000 € de part communale | Ville de Paris, taux cités datant de 2023 ; Kohen Avocats, 2026 |
Les unités ne s'additionnent pas : la moyenne Foncia s'exprime en euros par lot et par an, les fourchettes de Joya en euros par mètre carré et par an, sur des échantillons différents. La taxe foncière ne peut pas être chiffrée ici : elle dépend de la valeur locative cadastrale du logement, qui n'est pas publiée adresse par adresse. Le taux parisien de 20,5 % est nettement inférieur à la moyenne de 37,72 % des villes comparables selon la Ville, mais seul le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le montant exact : demandez-le en même temps que les pièces de l'article L721-2.
Un mardi de visite vaut cinq documents, à condition de savoir quoi mesurer et à quelle heure. Les cinq moments ci-dessous s'appuient sur des données publiées par la Ville de Paris, Bruitparif, l'APUR et Airparif, qui donnent un point de comparaison à ce que vous constatez sur place.
Une annonce décrit un lot ; l'essentiel du risque se trouve dans l'immeuble et son sous-sol. Cinq éléments se vérifient avant l'offre, à partir de documents obligatoires ou de données publiques, pour un coût nul ou dérisoire.
Ce qu’on croyaitUn dernier étage sous les toits, poutres apparentes, dans un immeuble haussmannien sans ascenseur.
Ce qu’on découvreUn logement difficile à sortir de la catégorie passoire, puisque l'isolation de façade, le chauffage collectif et la ventilation relèvent de l'assemblée générale, et des étages à monter chaque jour.
Ce qui l’aurait évitéVérifier la date du DPE au regard de la règle de validité rappelée plus haut, puis demander le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux, l'audit énergétique réglementaire ne s'appliquant pas à un lot de copropriété. Ne pas bâtir l'offre sur une décote DPE que les sources chiffrent de façon contradictoire pour Paris.
Ce qu’on croyaitUn rez-de-chaussée avec une cave voûtée et un jardinet.
Ce qu’on découvreUn bien dont le risque est sous le plancher : la Ville rappelle que caves et sous-sols peuvent être touchés par remontée de nappe même loin du fleuve, et le site commercial Floody décompte quinze arrondissements exposés au risque de crue, les 1er à 13e, le 15e et le 16e.
Ce qui l’aurait évitéPasser l'adresse dans la carte interactive de la Ville, exiger l'état des risques de moins de six mois et, si l'immeuble se trouve dans une zone de carrières, demander l'avis de l'Inspection générale des carrières décrit plus haut, avant l'offre.
Ce qu’on croyaitUn studio dans une rue animée, à deux pas des bars et d'une station de métro.
Ce qu’on découvreUn niveau de bruit nocturne durable : Plein Soleil Paris cite la rue de Lappe, la rue de la Roquette et la rue Oberkampf dans le 11e, et à la Butte-aux-Cailles, dans le 13e, des riverains constitués en associations depuis 2006 et fédérés par le Réseau Vivre Paris ! décrivaient en 2017 l'impossibilité de dormir fenêtres fermées, même en semaine.
Ce qui l’aurait évitéVisiter en soirée et en fin de semaine, puis comparer l'adresse au score de calme AuKLM en gardant à l'esprit qu'il s'agit de modélisation.
Ce qu’on croyaitUn appartement décoté, vendu « à rafraîchir ».
Ce qu’on découvreUn ravalement de façade voté en assemblée générale, dans le cadre de l'obligation décennale que décrivent Peinture Paris et Kohen Avocats, avec exécution d'office et amende si les travaux ne sont pas engagés après injonction.
Ce qui l’aurait évitéLire les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d'entretien pour y trouver la date du dernier ravalement et toute injonction, puis demander au syndic si la copropriété a déposé ou peut déposer un dossier MaPrimeRénov' Copropriété, aux conditions détaillées dans la section sur la copropriété.
Trois situations se heurtent à des règles ou à des chiffres publiés, pas à des impressions : l'investisseur en quête de flux locatif, l'acheteur qui parie sur un projet urbain annoncé, et celui qui vise une revente rapide. Dans les trois cas, les données disponibles en septembre 2026 pointent dans la même direction.
L'investisseur qui cherche un flux locatif à court terme
Acheter un studio ou un deux-pièces dans Paris pour le louer, en nu, en meublé ou en courte durée.
L'INSEE relève un loyer moyen de 1 160 € par mois hors charges à Paris, soit 23,8 €/m², avec 690 €/mois pour un studio de 26 m² et 1 010 €/mois pour un deux-pièces de 42 m² (INSEE Analyses Île-de-France n°220, publiée en mai 2026 sur des données 2022), à rapporter au prix médian DVF d'un 1 pièce, 204 000 €, en sachant que les deux séries ne portent ni sur les mêmes années ni sur les mêmes surfaces, puis à diminuer des charges, de la taxe foncière et de la vacance. Deux régimes pèsent en plus sur le calcul. L'encadrement des loyers, dont l'expérimentation s'achève le 23 novembre 2026 sauf intervention du législateur, impose un loyer compris entre −30 % et +20 % autour du loyer de référence, sous peine d'amende jusqu'à 5 000 € ; l'arrêté préfectoral de juin 2025 couvrait la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, et c'est l'arrêté en vigueur à la date du bail qu'il faut lire. La location meublée touristique est plafonnée à 90 jours par année civile depuis janvier 2025 pour une résidence principale, contre 120 auparavant, exige une autorisation de changement d'usage avec compensation pour une résidence secondaire et un numéro d'enregistrement obtenu via un téléservice national unique depuis le 20 mai 2026, et la loi Le Meur porte les sanctions jusqu'à 100 000 € par logement. La fréquentation touristique, 48,7 millions de visiteurs en 2024, ne change rien à ces plafonds.
L'acheteur qui paie d'avance un projet urbain annoncé
Surpayer un bien parce qu'un quartier doit se transformer ou qu'une ligne de métro doit arriver.
Le 9 septembre 2026, la Ville a annoncé l'abandon de la ZAC Bercy-Charenton, dans le 12e : environ 20 hectares de terrains ferroviaires et les 5 500 habitants et 3 900 emplois annoncés côté parisien ne se matérialiseront pas, après près de dix ans de discussions. Les calendriers de transport glissent aussi : le 26 janvier 2026, le président du directoire de la Société des grands projets annonçait la ligne 15 Sud en avril 2027, échéance repoussée à l'automne 2027, les lignes 16 et 17 étant décalées de fin 2028 à 2029. Quant à l'effet prix, MeilleursAgents constate qu'un an après la mise en service des 8 nouvelles stations de la ligne 14, le 24 juin 2024, l'effet est resté hétérogène et modéré, les biens proches ayant surtout moins baissé que les autres. Chapelle Charbon, dans le 18e, reste un chantier dont certains lots sont annoncés en construction en 2028.
Celui qui revend dans deux ou trois ans
Acheter en finançant largement par emprunt, avec l'intention de revendre rapidement.
Les frais d'entrée se paient à chaque transaction : droits de mutation relevés par Paris et honoraires d'agence estimés autour de 5,5 % par Nicolas Immobilier, détaillés au tableau des coûts. En face, les Notaires du Grand Paris mesurent un prix standardisé à +0,4 % sur un an en avril 2026 et prévoyaient +0,4 % au deuxième trimestre : une hausse de cet ordre ne couvre pas ces frais en deux ou trois ans. Pour un logement conservé comme résidence secondaire, la majoration de taxe d'habitation figurant au même tableau s'ajoute chaque année.
La décision se ramène à quatre vérifications, toutes possibles avant l'offre. Comparer le prix demandé à la médiane de l'arrondissement dans le tableau par arrondissement, en tenant compte de la surface des biens qui s'y vendent. Lire les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, l'état global des impayés et le fonds de travaux, pièces de l'article L721-2 dont l'absence suspend le départ du délai de dix jours. Demander le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux, puisque l'étiquette de votre lot dépend de votre assemblée générale. Et passer l'adresse au crible du sous-sol et de l'eau : avis de l'Inspection générale des carrières, carte des zones inondables, état des risques de moins de six mois.
Rien dans les chiffres de 2026 n'impose d'aller vite. Les trois séries de volumes de ventes citées dans la section sur les prix divergent jusqu'à se contredire, le prix standardisé des notaires progresse à peine sur un an, et les baromètres commerciaux relèvent des marges de négociation réelles. Une urgence présentée comme celle du marché n'est pas documentée.
Le cadre local, lui, bouge. Emmanuel Grégoire a été élu maire de Paris le 29 mars 2026 par 103 voix sur 163 conseillers, avec un programme logement axé sur la construction, la régulation, la mobilisation des logements vacants et la rénovation énergétique. Le PLU bioclimatique adopté le 20 novembre 2024 vise 40 % de logement public en 2035, dont 30 % de social, et 300 hectares d'espaces verts supplémentaires à la même échéance. L'encadrement des loyers et le projet de loi sur la décence énergétique, évoqués plus haut, restent deux textes ouverts à suivre pour qui achète cette année en vue de louer.
Pour le 15e arrondissement, ting.ad détaille chaque rue : acheter un appartement dans le 15e, le guide rue par rue, avec les prix de vente de la rue, les collèges de secteur et ce qu'on vit au quotidien.
Questions fréquentes
Sur les ventes d'appartements enregistrées en 2024 et 2025 (base DVF), la médiane parisienne est de 9 660 €/m², pour un prix médian de 390 000 € et une surface médiane de 42 m². Par arrondissement, elle va de 7 940 €/m² dans le 19e à 14 270 €/m² dans le 6e. Les Notaires du Grand Paris publient de leur côté un prix standardisé de 9 530 €/m² en avril 2026, +0,4 % sur un an, calculé selon une autre méthode et qui ne se compare pas directement au DVF.
Les prix médians des ventes d'appartements enregistrées en 2024 et 2025 (base DVF) vont de 300 000 € dans le 18e à 810 000 € dans le 7e. Sous 350 000 € de prix médian se trouvent le 18e, le 19e, le 20e, le 13e, le 10e et le 11e ; entre 350 000 et 500 000 €, le 14e, le 12e, le 2e, le 15e, le 17e, le 5e, le 3e et le 9e ; au-dessus, le 1er, le 4e, le 6e, le 16e, le 8e et le 7e. Ces écarts tiennent autant à la taille des logements vendus qu'au prix au mètre carré, que le tableau par arrondissement donne pour chacun.
Les droits de mutation, communément appelés « frais de notaire », représentent au total 5,80655 % à 6,31850 % du prix à Paris, depuis que le Conseil de Paris a porté le taux départemental de 4,5 % à 5 % par délibération du 12 février 2025, pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Selon SeLoger, la hausse ajoute environ 500 € par tranche de 100 000 € de prix ; les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés. Paris a été le premier département de France à relever ce taux, selon la Banque des Territoires.
Le délai de dix jours calendaires de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation démarre le lendemain de la réception de l'avant-contrat, notifié par lettre recommandée ou remis par le notaire, et, si les documents de copropriété de l'article L721-2 manquaient, le lendemain de leur remise. Aucun paiement ne peut être reçu de l'acquéreur non professionnel avant l'expiration du délai, et en cas de rétractation les sommes versées sont restituées sans pénalité dans les 21 jours. Avant l'avant-contrat, aucune rétractation n'est prévue : une offre d'achat acceptée engage déjà l'acquéreur.
Ceux de l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation, dont service-public.gouv.fr publie la liste officielle (fiche F2604) et que la section sur le délai de rétractation reprend en entier. Trois pièces disent l'essentiel sur la santé de l'immeuble : les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, l'état global des impayés et des dettes fournisseurs, et le montant du fonds de travaux. Tant que ces documents manquent, le délai de rétractation de dix jours ne court pas.
Non, dans la plupart des cas : l'isolation de façade, le chauffage collectif et la ventilation relèvent des parties communes, donc de l'assemblée générale. L'audit énergétique réglementaire ne s'applique d'ailleurs pas à la vente d'un lot de copropriété, seulement aux maisons individuelles et immeubles en monopropriété. Les échéances locatives restent fixées à janvier 2025 pour les G, 2028 pour les F et 2034 pour les E ; le Sénat a adopté en première lecture, le 8 juillet 2026, un projet de loi créant des dérogations, texte qui doit encore passer à l'Assemblée nationale.
Les données disponibles se contredisent. Le Bilan Immobilier 2025 des Notaires de France mesure, pour les appartements, une décote de 4 % entre un E et un D et de 12 % entre un G et un D, en moyenne nationale et sans segmentation parisienne. Une source commerciale, Qoridor, avance au contraire 3 à 5 % seulement sur les marchés très tendus comme Paris. Aucune mesure publique ne tranche à l'échelle de la capitale.
L'Observatoire des charges Foncia relève 2 251 € par lot et par an à Paris en 2025, contre 2 255 € en 2024 et 1 488 € de moyenne nationale, sur un panel de 51 000 copropriétés ; l'Île-de-France se situe 37 % au-dessus de la moyenne nationale. En 2025, les assurances ont augmenté de 9,9 % et les petits travaux de 10,7 %. Le cabinet Joya, source commerciale, indique des fourchettes de 25-35 €/m²/an sans ascenseur ni gardien et de 60-80 €/m²/an avec gardien, ascenseur et chauffage collectif : ces deux unités ne s'additionnent pas.
D'après les données Bruitparif relayées par CNews en mars 2024, le 8e est l'arrondissement le plus bruyant, avec des niveaux dépassant parfois 75 dB de jour comme de nuit, suivi des 14e, 17e et 9e entre 70 et 75 dB. Bruitparif situe les meilleures conditions dans les bois de Vincennes et de Boulogne et dans certains quartiers du sud-ouest ; le site commercial avisquartier place le 16e puis le 7e en tête des plus calmes. La cartographie 2022 de la Ville de Paris estime que 10,5 % des Parisiens, environ 227 900 personnes, sont potentiellement exposés au-delà de 68 dB(A) le jour.
Deux vérifications publiques existent. Pour le sous-sol, l'Inspection générale des carrières délivre un avis à 10 €, en moins de huit jours en ligne, sur les zones de carrières de calcaire des 5e, 6e, 12e, 13e, 14e, 15e et 16e et de gypse des 10e, 18e, 19e et 20e ; le propriétaire du terrain est responsable des dommages que son sous-sol peut causer. Pour l'eau, la carte interactive de la Ville vérifie une adresse, et caves et sous-sols peuvent être touchés par remontée de nappe même loin du fleuve. Le vendeur doit remettre un état des risques de moins de six mois.
Oui. Le vendeur dépose une déclaration d'intention d'aliéner ; l'absence de réponse de la Ville dans les deux mois vaut renonciation, et le défaut de DIA peut entraîner la nullité de la vente pendant cinq ans à compter de l'acte authentique. Business Immo chiffre à près de 130 M€ les préemptions de la Ville depuis le début de 2025, dans 14 arrondissements, et le droit de préemption urbain renforcé a été étendu à 8 021 logements dans 257 copropriétés. Le périmètre exact est publié en open data sur Paris Data, dans les annexes du PLU.
La Ville de Paris propose une aide pouvant aller jusqu'à 1 000 €, sans condition de ressources, pour traiter un logement infesté, ouverte aux propriétaires occupants comme aux locataires. Les professionnels parisiens annoncent 320 à 520 € pour un deux-pièces, soit 10 à 16 €/m² selon Invazio, une source commerciale. Les taux d'infestation qui circulent, du type « un immeuble sur quatre », proviennent de syndicats professionnels de la détection et ne constituent pas un fait établi.
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