Courte voie pavée de 72 mètres reliant la rue Vaugelas à la rue Olivier-de-Serres, la rue Malassis affiche une médiane de 10 080 €/m² sur six ventes enregistrées entre 2023 et 2025. Voici les vérifications concrètes avant de vous engager sur cet ancien chemin vigneron du 15e arrondissement.
Ce qu’on ne vous dit pas.
Les prix réels, les frais cachés et les pièges à vérifier avant de vous engager.
Courte voie pavée de 72 mètres reliant la rue Vaugelas à la rue Olivier-de-Serres, la rue Malassis affiche une médiane de 10 080 €/m² sur six ventes enregistrées entre 2023 et 2025. Voici les vérifications concrètes avant de vous engager sur cet ancien chemin vigneron du 15e arrondissement.
Rédigé par la rédaction ting.ad Dernière vérification
Ces chiffres généraux masquent une implantation très spécifique le long de cette voie de 72 mètres.
Acheter un bien rue Malassis, c'est intégrer un micro-îlot résidentiel de 9 adresses où toutes les ventes enregistrées récemment portent sur des petites surfaces. Les six ventes récentes recensées se répartissent entre deux appartements d'une pièce et quatre appartements de deux pièces.
Sur l'ensemble des 6 ventes enregistrées entre juillet 2023 et octobre 2025, la moitié s'est conclue sous 277 000 € pour des logements avoisinant 28 m².
La valeur médiane au mètre carré rue Malassis se positionne au-dessus de la moyenne constatée dans le 15e arrondissement sur 8 581 ventes comparables.
Les 6 ventes récentes sont toutes situées du côté impair de la voie, aucun échange n'ayant été enregistré sur le côté pair sur cette période.
Si la station Convention est accessible à 406 mètres, 8 logements sur les 32 audités dans la rue sont des passoires thermiques.
Votre mode de vie détermine directement la pertinence de cette localisation dans le 15e arrondissement.
Avec une typologie exclusivement tournée vers les une et deux pièces lors des transactions récentes, la rue Malassis fait l'objet de ventes ciblées. Les ventes récentes recensées rue Malassis concernent deux appartements d'une pièce et quatre appartements de deux pièces.
Primo-accédant
Les prix médians relevés sont de 211 000 € pour les deux ventes de biens d'une pièce et de 294 000 € pour les quatre ventes de biens de deux pièces. L'accès aux transports est direct grâce au métro Convention à 406 mètres et au tramway Georges Brassens à 396 mètres.
Il convient néanmoins de budgéter les éventuels travaux de rénovation énergétique : avec 15 logements classés E et 8 classés F ou G sur 32 DPE réalisés, la mise aux normes de votre appartement peut nécessiter des interventions intérieures sur l'isolation ou le vitrage.
Investisseur
Le calendrier légal impose la vigilance : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, ceux étiquetés F le seront en 2028 et les E en 2034 (ministère de la Transition écologique). Sur la rue Malassis, 2 logements sont classés G et 6 sont étiquetés F.
Sur un marché où la surface moyenne vendue est de 27 m², assurez-vous avant l'offre que l'appartement visé dispose d'un DPE valide et que la copropriété n'oppose pas de blocage technique aux travaux nécessaires pour maintenir la mise en location.
Famille
Le parc récemment transigé ne montre aucune vente de 3 pièces ou plus entre 2023 et 2025. Les six ventes récentes recensées concernaient des biens d'une ou deux pièces.
À proximité, on recense notamment l'école maternelle et l'école élémentaire publiques de la Saïda à 168 mètres, ainsi que des établissements privés (Annuaire de l'éducation), et le collège de secteur Modigliani se trouve au 1 rue de Cherbourg. Les espaces verts de proximité incluent le square de l'Hôpital Vaugirard à 110 mètres et le jardin Saïda à 209 mètres.
Cette configuration singulière s'enracine dans le passé rural de ce sentier de Vaugirard.
La rue Malassis mesure 72 mètres et relie la rue Vaugelas à la rue Olivier-de-Serres (nomenclature de la Ville de Paris). Quatre éléments concrets marquent la différence avec un habitat standardisé.
Une avenue rectiligne et continue
Une voie de 72 mètres reliant la rue Vaugelas au 76 rue Olivier-de-Serres
La rue Malassis mesure 72 mètres et relie la rue Vaugelas à la rue Olivier-de-Serres (nomenclature de la Ville de Paris).
Un grand ensemble ou un îlot moderne
Un ancien sentier viticole du plan de Roussel de 1730, classé voirie en 1863
Les gabarits d'immeubles sont anciens, ce qui implique de surveiller l'état des toitures et la présence d'ascenseurs dans les procès-verbaux de copropriété.
Un prix au m² aligné sur le 15e sud
Une médiane de 10 080 €/m² sur les ventes récentes
Le coût d'acquisition dépasse la référence d'arrondissement établie à 9 630 €/m², ce qui impose de valider la qualité intrinsèque du bien.
Un parc immobilier aux normes récentes
25 % de passoires thermiques F ou G répertoriées
Vérifiez impérativement si un plan pluriannuel de travaux a été adopté par la copropriété pour traiter les déperditions thermiques globales.
L'analyse des transactions réelles permet de jauger la valeur de cette adresse discrète.
La rue Malassis se trouve à proximité de lieux recensés par catégorie, notamment des commerces, des restaurants et des stations de transport. On recense six ventes d'appartements rue Malassis entre 2023 et 2025.
Une ruelle très courte bordée de 9 adresses, avec des commerces et snacks immédiats comme Ô' Cheez et Ô Cinq à 4 mètres, et le supermarché Marché Franprix à 35 mètres.
Un marché comptant 8 581 ventes d'appartements enregistrées entre 2023 et 2025.
Ces montants signés chez le notaire constituent votre base de calcul pour toute proposition financière.
paris-15e-rue-malassis À vendre Appartement
Par nombre de pièces
| Pièces | Part du marché | Prix moyen | Prix au m² | Surface moy. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 33 % 2 | 211 k € | 9 390 € trop peu de ventes | 23 m² |
| 2 le plus courant | 67 % 4 | 300 k € | 10 280 € trop peu de ventes | 29 m² |
Chaque ligne est une moyenne, comparée à la moyenne du secteur, 9 980 € / m².
Citer ces données
Prix médian au m² des appartements vendus rue Malassis (Paris 15e) : 10 080 € sur 6 ventes, données au 9 octobre 2025. Source : ting.ad — https://ting.ad/fr/prix-m2/paris-15e/rue-malassis/
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Les règles de copropriété imposent d'examiner attentivement les décisions prises en assemblée générale.
L'acquisition d'un lot dans cette voie implique une quote-part dans des immeubles où la performance énergétique et la rénovation des parties communes conditionnent directement la valeur du logement privatif.
Pour toute copropriété de plus de 15 ans, l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux est devenue obligatoire (ministère de la Transition écologique). Ce plan permet de chiffrer les interventions sur les façades, la toiture ou les réseaux d'eau. Rue Malassis, aucun permis de construire n'a été déposé entre 2023 et 2026, ce qui indique l'absence de chantiers lourds déclarés sur la période récente.
Ce que ça changeExigez le carnet d'entretien de l'immeuble et le projet de plan pluriannuel de travaux pour vérifier si des réfections de toiture ou de ravalement sont prévues.
Sur les 32 logements évalués par un DPE dans la rue depuis juillet 2021, 15 sont en classe E, 6 en classe F et 2 en classe G. Les logements G étant frappés d'interdiction locative depuis le 1er janvier 2025 et les F à l'horizon 2028 (ministère de la Transition écologique), les travaux privatifs peuvent s'avérer insuffisants sans rénovation globale.
Ce que ça changeVérifiez si le syndicat des copropriétaires a inscrit à l'ordre du jour un audit énergétique global ou des travaux d'isolation des parties communes.
Ce mécanisme légal protège l'acheteur à condition de contrôler chaque pièce remise.
Le délai de rétractation de dix jours prévu par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation ne démarre pas automatiquement au lendemain de la signature du compromis si le dossier de vente est incomplet.
Entre l'offre acceptée et la remise des clés rue Malassis, cinq acteurs clés se succèdent sur une période moyenne de deux à trois mois.
La rue Malassis mesure 72 mètres et relie le 23 rue Vaugelas au 76 rue Olivier-de-Serres (nomenclature de la Ville de Paris). Son tracé puise ses racines dans le terroir viticole de l'ancienne commune de Vaugirard : sur le plan de Roussel levé en 1730, elle apparaît comme un sentier traversant des vignes pour relier le chemin du Moulin-de-Vaugirard à la rue des Tournelles.
Son histoire se reflète dans les noms successifs qu'elle a portés. Autrefois baptisée « rue des Paillasses », elle devint ensuite la « rue du Poil-de-l'Ane » car on y tondait des ânes et des chevaux. Rattachée au réseau de Paris en 1863 sous le nom de ruelle Malassis, en référence à un lieu-dit, la voie a été amputée en 1897 de son tronçon qui rejoignait la rue de la Saïda. Elle a finalement reçu sa dénomination de rue par un arrêté du 11 janvier 1932.
Sur le plan urbanistique, aucun permis de construire n'y a été délivré entre 2023 et 2026 pour ses 9 adresses.
Les données ci-dessous recensent l'ensemble des ventes d'appartements actées rue Malassis et dans le 15e arrondissement entre 2023 et 2025. Conformément aux règles de représentativité statistique, les ventilations par pièce portant sur moins de 5 ventes sont présentées en volume.
| Périmètre | Prix médian au m² | Prix médian | Surface médiane | Ventes enregistrées |
|---|---|---|---|---|
| Rue Malassis (global) | 10 080 € | 277 000 € | 28 m² | 6 |
| Rue Malassis - 1 pièce | Volume insuffisant (<5) | Volume insuffisant (<5) | 23 m² (moy.) | 2 |
| Rue Malassis - 2 pièces | Volume insuffisant (<5) | Volume insuffisant (<5) | 29 m² (moy.) | 4 |
| Rue Malassis - Côté impair | 10 080 € | 277 000 € | 28 m² | 6 |
| Rue Malassis - Côté pair | Aucune vente | Aucune vente | - | 0 |
| Paris 15e (arrondissement) | 9 630 € | Non précisé | Non précisé | 8 581 |
Sur la rue Malassis, les 6 ventes enregistrées sont toutes situées sur le trottoir impair. Les données de pièces représentent moins de 5 transactions chacune : la moyenne des prix d'un 1 pièce s'établit à 211 000 € (9 390 €/m²) et celle d'un 2 pièces à 300 000 € (10 280 €/m²) selon.
| Classe énergétique | Nombre de logements | Part du parc audité |
|---|---|---|
| Classe C | 1 | 3,1 % |
| Classe D | 8 | 25,0 % |
| Classe E | 15 | 46,9 % |
| Classe F (passoire thermique) | 6 | 18,8 % |
| Classe G (interdit location 2025) | 2 | 6,2 % |
| Total audité | 32 | 100 % |
La proportion de passoires thermiques F ou G atteint 25,0 % rue Malassis contre 16,8 % en moyenne dans le 15e arrondissement sur 94 653 DPE.
On recense des écoles, commerces, lieux de restauration, espaces verts et stations à proximité de la rue, avec des distances mesurées à vol d'oiseau.
Les descriptifs immobiliers se concentrent sur la luminosité et l'agencement. Cinq éléments structurels doivent faire l'objet d'une vérification rigoureuse avant de formuler une offre.
Ce qu’on croyaitAcheter un studio classé G pour le louer sans délai.
Ce qu’on découvreLe logement est frappé d'une interdiction légale de location depuis le 1er janvier 2025 (ministère de la Transition écologique).
Ce qui l’aurait évitéExiger un diagnostic de performance énergétique récent réalisé selon la méthode post-juillet 2021 et chiffrer les travaux de mise à niveau thermique avant de formuler l'offre.
Ce qu’on croyaitPenser négocier sous le prétexte que le 15e arrondissement est moins cher.
Ce qu’on découvreLa médiane locale de la rue Malassis atteint 10 080 €/m², contre 9 630 €/m² pour l'ensemble du 15e arrondissement.
Ce qui l’aurait évitéBâtir son offre sur les transactions réelles de la voie (médiane à 10 080 €/m²) plutôt que sur des moyennes d'arrondissement non représentatives de cette enclave.
Ce qu’on croyaitParier sur une surélévation ou une rénovation lourde imminente de la rue.
Ce qu’on découvreAucune autorisation d'urbanisme ou permis de construire n'a été enregistré sur la rue Malassis entre 2023 et 2026.
Ce qui l’aurait évitéVisiter le bien pour ce qu'il est aujourd'hui sans spéculer sur d'hypothétiques requalifications immobilières de l'îlot.
Ce qu’on croyaitSigner une promesse sans réclamer l'état des impayés de la copropriété.
Ce qu’on découvreLa découverte tardive de dettes fournisseurs bloque la finalisation du dossier.
Ce qui l’aurait évitéRappeler au vendeur que le délai de rétractation de 10 jours de l'article L271-1 du CCH ne court qu'à compter de la remise complète des pièces financières de l'article L721-2.
Compte tenu de sa morphologie et des données de ventes disponibles, la rue Malassis ne convient pas à tous les projets immobiliers.
L'acheteur à la recherche d'un grand appartement familial
Chercher un 4 ou 5 pièces dans la rue.
Entre 2023 et 2025, la surface médiane vendue rue Malassis était de 28 m², avec uniquement des 1 et 2 pièces enregistrés. Les grandes surfaces y sont rarissimes ou absentes des flux de mutation récents.
L'investisseur sans budget de travaux
Acquérir un lot sans anticiper la transition énergétique.
Avec 25 % de logements étiquetés F ou G et 46,9 % classés E, le risque de blocage locatif à court ou moyen terme est réel sans enveloppe financière dédiée à la rénovation.
L'amateur d'immeubles contemporains avec stationnement en sous-sol
Cibler une résidence récente avec parking privé intégré.
Ancienne ruelle rattachée en 1863 au tissu de faubourg de Vaugirard, la rue ne présente aucun programme moderne récent ayant fait l'objet d'un permis entre 2023 et 2026.
Avant de transmettre une offre d'achat rue Malassis, effectuez quatre vérifications factuelles fondées sur les sources publiques. Premièrement, positionnez le prix demandé au regard de la médiane de la rue constatée à 10 080 €/m² sur 6 ventes récentes, en tenant compte du fait que les 2 pièces y affichent une moyenne de 10 280 €/m² pour 29 m². Deuxièmement, contrôlez l'étiquette DPE du logement : si le bien est classé G, il ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, et s'il est noté F, l'échéance est fixée à 2028 (ministère de la Transition écologique).
Troisièmement, consultez attentivement les pièces de copropriété exigées par l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation, notamment le plan pluriannuel de travaux et l'état des impayés, en vous rappelant que le délai de rétractation de 10 jours prévu par l'article L271-1 du CCH ne démarre pas sans la remise intégrale de ces documents. Enfin, vérifiez l'adéquation de vos trajets quotidiens : la station Convention sur la ligne 12 est à 406 mètres, le tramway Georges Brassens à 396 mètres, et le collège Modigliani au 1 rue de Cherbourg pour la scolarisation (carte scolaire).
Pour comparer : prix au m² allée Isadora Duncan, prix au m² allée Joseph Récamier, prix au m² allée Marianne Breslauer, prix au m² avenue Albert Bartholomé, prix au m² avenue de Breteuil, prix au m² avenue de Champaubert, prix au m² avenue de la Porte de Plaisance, prix au m² avenue de la Porte de Sèvres, et le guide acheter un appartement à Paris.
Questions fréquentes
D'après les ventes enregistrées entre juillet 2023 et octobre 2025, la médiane s'établit à 10 080 €/m² pour une surface médiane de 28 m² et un prix médian de 277 000 €. Ce niveau dépasse la médiane globale du 15e arrondissement, fixée à 9 630 €/m² sur la même période.
Visible sur le plan de Roussel de 1730 comme un sentier au milieu des vignes, la voie s'est d'abord appelée rue des Paillasses puis rue du Poil-de-l'Ane car on y tondait les ânes et les chevaux. Rattachée à Paris en 1863 sous le nom de ruelle Malassis, raccourcie en 1897, elle a reçu son appellation définitive par un arrêté du 11 janvier 1932.
Pour le public, l'ensemble des numéros pairs et impairs dépend du collège Modigliani situé 1 rue de Cherbourg (carte scolaire). À moins de 200 mètres se trouvent également l'école élémentaire et maternelle publique de la Saïda, ainsi que des établissements privés comme le Cours du Pont de Pierre et l'école Saint-Jean (Annuaire de l'éducation).
Sur les 32 diagnostics de logements existants enregistrés depuis juillet 2021, 8 affichent une étiquette F ou G, soit 25 % du total. C'est une proportion supérieure à la moyenne du 15e arrondissement, qui s'élève à 16,8 % de passoires thermiques F ou G.
La station de métro Convention (ligne 12) se situe à 406 mètres à pied, tandis que le tramway T3a est accessible aux arrêts Georges Brassens à 396 mètres et Porte de Versailles à 442 mètres.
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