Pour fixer le juste prix de votre bien rue Olivier-de-Serres, appuyez-vous sur les 56 ventes réelles enregistrées entre 2023 et 2025, avec une médiane de 9 210 €/m². Des diagnostics énergétiques aux pièces de copropriété, voici les éléments clés pour valoriser votre logement auprès des acquéreurs.
Ce qu’on ne vous dit pas.
Les prix réels, les frais cachés et les pièges à vérifier avant de vous engager.
Pour fixer le juste prix de votre bien rue Olivier-de-Serres, appuyez-vous sur les 56 ventes réelles enregistrées entre 2023 et 2025, avec une médiane de 9 210 €/m². Des diagnostics énergétiques aux pièces de copropriété, voici les éléments clés pour valoriser votre logement auprès des acquéreurs.
Rédigé par la rédaction ting.ad Dernière vérification
Pour fixer un prix de mise en vente réaliste, il convient d'observer comment les acquéreurs comparent votre bien aux transactions récentes.
Vendre un appartement rue Olivier-de-Serres, longue de 805 mètres entre le 14 rue Victor-Duruy et le 57 boulevard Lefebvre (opendata.paris.fr), s'inscrit dans un micro-marché principalement composé de petites et moyennes surfaces. La médiane des transactions s'y établit à 9 210 €/m² sur 56 ventes (DVF, calcul ting.ad), légèrement en dessous de la médiane globale du 15e arrondissement fixée à 9 630 €/m².
Sur les 56 ventes enregistrées entre janvier 2023 et décembre 2025, la moitié portait sur des biens de moins de 34 m², ce qui illustre la forte prépondérance des studios et deux-pièces dans les volumes échangés (DVF, calcul ting.ad).
Le côté impair réunit 33 transactions contre 23 côté pair (DVF, calcul ting.ad), une légère surcote de valorisation s'observant sur les numéros impairs lors des signatures.
Les 1 pièce (22 ventes, médiane de 9 630 €/m²) et 2 pièces (21 ventes, médiane de 8 240 €/m²) constituent l'écrasante majorité de l'offre vendue, les 4 pièces ne comptant que 3 ventes et les 5 pièces et plus une seule transaction (DVF, calcul ting.ad).
La rue compte 13,8 % de passoires thermiques F ou G sur 1 156 DPE répertoriés (base ADEME), un résultat plus avantageux que la moyenne du 15e arrondissement (16,8 %), mais le couperet de l'interdiction de location pour les logements G depuis 2025 pèse sur l'estimation.
L'argumentaire de vente et le calendrier ne sont pas les mêmes selon que vous cédez un investissement locatif ou un logement familial.
Sur les 113 numéros d'adresses que dénombre la rue Olivier-de-Serres (opendata.paris.fr), les caractéristiques et les niveaux de prix varient selon la superficie et le nombre de pièces du bien.
Petite surface
Les 1 pièce représentent 22 ventes avec un prix médian de 265 000 € (9 630 €/m²) pour 24 m² de surface moyenne, tandis que les 2 pièces enregistrent 21 ventes avec une médiane de 303 000 € (8 240 €/m²) pour 38 m² moyens (DVF, calcul ting.ad). Le métro Convention est situé à 119 mètres et l'ENSAAMA se trouve au n° 63 (Annuaire de l'éducation).
Sur l'ensemble de la rue, la base ADEME recense 108 diagnostics classés F et 52 classés G. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 et ceux classés F le seront en 2028 (ministère de la Transition écologique).
Bien familial
Les 3 pièces comptent 9 ventes enregistrées avec un prix médian de 550 000 € (8 950 €/m²) et une surface moyenne de 64 m² (DVF, calcul ting.ad). Les logements de plus grande surface comptent 3 ventes de 4 pièces et 1 vente de 5 pièces et plus sur trois ans (DVF, calcul ting.ad).
Parmi les établissements scolaires mentionnés figurent l'école maternelle publique au n° 34, l'école élémentaire publique aux n° 27 et 27 bis, ainsi que les écoles privées Saint-Jean au n° 89 et Eclosia school au n° 93 (Annuaire de l'éducation). Toute la rue dépend du collège Modigliani situé 1 rue de Cherbourg (carte scolaire). Au n° 99 se situe le départ du chemin menant au parc Georges-Brassens (Wikipédia).
Rez-de-chaussée et transformation
La rue connaît des projets d'évolution de locaux en habitation. L'urbanisme municipal recense par exemple en 2026 un permis favorable avec réserve pour le réaménagement et le changement de destination d'un local commercial (blanchisserie) au n° 108 en un logement deux pièces de 48 m² (opendata.paris.fr).
Lors de la vente d'un rez-de-chaussée ou d'un local réaménagé, la vérification de la destination exacte du lot et des autorisations d'urbanisme ou de copropriété constitue une étape indispensable avant la transaction.
Ces contraintes propres à l'arrondissement influencent directement les délais et la valorisation finale.
La rue Olivier-de-Serres se trouve dans le quartier Saint-Lambert, dans le 15e arrondissement de Paris (Wikipédia), où les ventes d'appartements répondent aux règles de la copropriété et aux spécificités de l'habitat collectif parisien.
Un marché souvent dominé par des maisons individuelles
Un parc exclusivement collectif en copropriété
Le carnet d'entretien, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et l'état des charges sont exigés dès la mise en vente sous peine de bloquer la rétractation de l'acheteur (article L721-2 du CCH).
Une estimation fondée principalement sur la surface habitable
Une décote ou surcote marquée par l'étage et l'exposition
L'écart entre le côté impair (9 380 €/m²) et le côté pair (9 100 €/m²) s'explique par l'orientation et les vis-à-vis (DVF, calcul ting.ad). L'absence ou la présence d'ascenseur pèse lourdement sur la valorisation.
Des rénovations énergétiques pilotées individuellement
Des travaux d'immeuble soumis au vote de l'assemblée générale
Le plan pluriannuel de travaux est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans ; l'acquéreur évalue votre lot à travers les charges futures votées collectivement.
Des secteurs sans accès immédiat aux transports en commun
Une desserte en métro et en tramway à proximité
La station de métro Convention se trouve à 119 mètres, tandis que le tramway T3a dessert les stations Georges Brassens à 268 mètres et Porte de Versailles à 358 mètres (Île-de-France Mobilités).
La voie s'étend sur 805 mètres entre la rue Victor-Duruy et le boulevard Lefebvre, avec une répartition variée de commerces et d'équipements publics.
La rue Olivier-de-Serres relie la rue Victor-Duruy au boulevard Lefebvre. Les commerces, écoles et espaces verts se répartissent sur les différents segments de la voie.
À moins de deux minutes de marche du métro Convention (119 m) et du marché Convention qui se tient sur les trottoirs les mardis, jeudis et dimanches (Ville de Paris). Le quartier accueille l'ancien hôpital Saint-Michel au n° 33, reconverti en 2017 en logements, crèche et Ehpad (Wikipédia).
Un tronçon marqué par la présence des écoles au n° 34, de la prestigieuse ENSAAMA au n° 63 et du siège de la Fondation Mme Jules Lebaudy au n° 73 avec son médaillon en bronze (Wikipédia). On y trouve la boulangerie Comptoir Gana à 7 mètres et des commerces de proximité (OpenStreetMap).
Un quartier chargé d'histoire : le n° 78 a accueilli le siège de Canal+ de 1984 à 1992, puis LCI et Orange (Wikipédia). Le n° 88 a été le théâtre de la première finale de la Coupe de France de football en 1918 (Wikipédia). L'accès direct au parc Georges-Brassens s'ouvre au n° 99, à proximité de l'église orthodoxe au n° 91 et du gymnase au n° 99 ter.
À l'intersection historique avec la rue Firmin-Gillot, où tournait le moulin à vent de Vaugirard jusqu'en 1801 (détruit en 1842, Wikipédia), le tissu urbain mêle immeubles de logements et projets médico-sociaux au n° 91 (bâtiment R+5 autorisé en 2024, opendata.paris.fr).
Regardons en détail les 56 transactions constatées par l'administration fiscale sur trois ans.
paris-15e-rue-olivier-de-serres À vendre Appartement
Par nombre de pièces
| Pièces | Part du marché | Prix moyen | Prix au m² | Surface moy. |
|---|---|---|---|---|
| 1 le plus courant | 39 % 22 | 231 k € | 9 750 € trop peu de ventes | 24 m² |
| 2 | 38 % 21 | 319 k € | 8 360 € trop peu de ventes | 38 m² |
| 3 | 16 % 9 | 631 k € | 9 630 € trop peu de ventes | 64 m² |
| 4 | 5 % 3 | 704 k € | 9 790 € trop peu de ventes | 73 m² |
| 5+ | 2 % 1 | 1,09 M € | 7 050 € trop peu de ventes | 154 m² |
Chaque ligne est une moyenne, comparée à la moyenne du secteur, 9 160 € / m².
Préparer ces éléments avant la mise en vente évite les négociations agressives lors de la réception d'une offre.
L'évaluation d'un appartement de la rue Olivier-de-Serres s'appuie à la fois sur l'environnement de la voie et sur les éléments techniques du logement.
La proximité immédiate des commerces constitue un élément marquant : 15 commerces de bouche jalonnent la rue ou ses abords immédiats, tels Olivier market à 2 mètres, la boulangerie Les Délices de Fafa à 3 mètres, La Fromagerie à 11 mètres et le supermarché Marché Franprix à 14 mètres (OpenStreetMap). S'y ajoutent 30 restaurants et cafés, comme le Bistro 79 à 2 mètres ou le Café Maraîcher à 3 mètres (OpenStreetMap). Plusieurs établissements scolaires sont implantés sur la voie : l'école maternelle au n° 34, l'élémentaire aux n° 27 et 27 bis, et l'ensemble des numéros de la rue est sectorisé sur le collège Modigliani rue de Cherbourg (carte scolaire). Côté détente, le parc Georges-Brassens est accessible depuis le chemin au n° 99 et le jardin de l'Hôpital Vaugirard offre 7 070 m² d'espaces verts à 161 mètres (Ville de Paris, espaces verts).
Ce que ça changeMettez en avant le temps de parcours à pied vers le métro Convention (119 m) et les écoles dans votre descriptif d'annonce pour justifier un positionnement en haut de fourchette.
Sur les 1 156 DPE enregistrés dans la rue, la répartition s'établit ainsi : 10 étiquettes B, 185 étiquettes C, 295 étiquettes D, 506 étiquettes E, 108 étiquettes F et 52 étiquettes G (base ADEME). Les logements F et G représentent 13,8 % du total, contre 16,8 % en moyenne dans le 15e arrondissement. Les biens étiquetés E (43,8 % des diagnostics de la rue) feront l'objet d'une interdiction de louer en 2034, tandis que les G sont déjà exclus du marché locatif depuis 2025 et les F en 2028 (ministère de la Transition écologique). Par ailleurs, le plan pluriannuel de travaux obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans impose d'avoir voté ou budgété les gros travaux de rénovation.
Ce que ça changeFaites réaliser votre DPE avant même de fixer le prix. Si votre appartement est classé F ou G, fournissez des devis de travaux ou montrez que le plan pluriannuel de travaux de l'immeuble intègre une rénovation globale des parties communes.
L'acheteur peut faire une offre d'achat, mais la vente ne devient définitive qu'une fois la séquence juridique purgée.
La loi encadre strictement la transmission des informations au futur acquéreur. En tant que vendeur, omettre une pièce prolonge indéfiniment la faculté de rétractation de l'acheteur.
Comptez généralement 3 à 5 mois entre la décision de vendre et la signature finale de l'acte authentique chez le notaire, à condition que chaque étape soit correctement anticipée.
La rue Olivier-de-Serres porte le nom de l'agronome français Olivier de Serres (1539-1619), s'inscrivant dans la tradition du quartier Saint-Lambert où plusieurs voies rendent hommage à des agronomes (nomenclature officielle, opendata.paris.fr). Au XVIIe siècle, son tracé nord était connu comme le « chemin de la Chapelle », tandis que le tronçon sud portait le nom de « ruelle de la Procession », réunies au XVIIIe siècle sous le nom de « rue des Tournelles » sur le plan de Roussel de 1730 (Wikipédia). En 1865, après l'annexion de Vaugirard par Paris, elle fusionne avec le chemin de la Poterne pour prendre sa dénomination actuelle par décret du 2 octobre 1865 (opendata.paris.fr).
La rue conserve des repères historiques singuliers que les acquéreurs apprécient de découvrir. À l'intersection avec la rue Firmin-Gillot s'élevait autrefois le moulin à vent de Vaugirard, également nommé moulin des Vignes ou Point l'Âne, actif jusqu'en 1801 et démoli en 1842 (Wikipédia). Au n° 88, le stade de la Légion Saint-Michel accueillit en 1918 la toute première finale de l'histoire de la Coupe de France de football, avant que le vélodrome de Vaugirard ne soit détruit après la Seconde Guerre mondiale (Wikipédia).
Le patrimoine récent est tout aussi marquant : le n° 78 a abrité le siège social historique de Canal+ de 1984 à 1992, puis les studios de LCI jusqu'en 2000, les chaînes du groupe Lagardère jusqu'en 2005 et le groupe Orange de 2012 à 2020, avant d'accueillir des services des ministères sociaux (Wikipédia). Au n° 108 vécut également le peintre Maurice Boudot-Lamotte (1878-1958) (Wikipédia). Au n° 63 se trouve l'École nationale supérieure des arts appliqués et des métiers d'art (ENSAAMA) (Wikipédia).
Le premier tableau détaille les 56 transactions enregistrées rue Olivier-de-Serres entre 2023 et 2025 selon le nombre de pièces et le côté de rue (DVF, calcul ting.ad). Le second récapitule les diagnostics obligatoires et formalités financières incombant au vendeur.
| Catégorie | Ventes enregistrées | Médiane au m² | Prix médian | Surface moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 22 | 9 630 € | 265 000 € | 24 m² |
| 2 pièces | 21 | 8 240 € | 303 000 € | 38 m² |
| 3 pièces | 9 | 8 950 € | 550 000 € | 64 m² |
| 4 pièces (échantillon réduit) | 3 | — | — | 73 m² |
| 5 pièces et plus (vente unique) | 1 | — | — | 154 m² |
| Côté impair (n° 1 à 113) | 33 | 9 380 € | — | — |
| Côté pair (n° 2 à 108) | 23 | 9 100 € | — | — |
| Total rue Olivier-de-Serres | 56 | 9 210 € | 309 000 € | 41 m² |
| Moyenne 15e arrondissement | 8 581 | 9 630 € | — | — |
Conformément aux règles de fiabilité statistique, aucune médiane n'est calculée pour les catégories comptant moins de 5 ventes (3 ventes pour les 4 pièces et 1 vente pour les 5 pièces et plus). La médiane globale de la rue (9 210 €/m²) se situe à un niveau légèrement inférieur à la médiane du 15e arrondissement (9 630 €/m² sur 8 581 ventes, DVF, calcul ting.ad).
| Document obligatoire | Validité | Impact sur la vente |
|---|---|---|
| Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) | 10 ans (réalisé après le 1er juillet 2021) | Interdiction de louer les logements G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034 ; argument clé de négociation acheteur. |
| Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) | Illimitée si absence de plomb, 1 an si présence | Obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. |
| État d'amiante | Illimitée si négatif | Obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. |
| État des installations intérieures de gaz et électricité | 3 ans | Obligatoire pour les installations de plus de 15 ans. |
| Mesurage superficie Carrez | Illimitée (sauf travaux modifiant la surface) | Garantit la surface privative exacte ; erreur supérieure à 5 % sanctionnée. |
| État des risques et pollutions (ERP) | 6 mois | Informed l'acheteur sur les risques naturels, miniers et technologiques. |
Les diagnostics sont à la charge exclusive du vendeur et doivent être regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) remis avant la signature du compromis.
Les équipements scolaires, les commerces et les marchés réguliers comme le marché Convention le mardi, jeudi et dimanche rythment les abords de la rue Olivier-de-Serres.
Dans l'ancien, la visite sur place permet aux acquéreurs avisés de déceler les points faibles de la copropriété. Anticipez ces vérifications pour défendre votre estimation.
Ce qu’on croyaitFixer son prix d'annonce en prenant pour référence la moyenne générale du 15e arrondissement (9 630 €/m²).
Ce qu’on découvreUn bien qui reste en ligne pendant plusieurs mois sans recevoir de visites d'acquéreurs qualifiés.
Ce qui l’aurait évitéAligner son prix sur les signatures effectives de la rue Olivier-de-Serres (médiane à 9 210 €/m², DVF, calcul ting.ad), en tenant compte de la décote constatée sur les deux-pièces (médiane de 8 240 €/m²).
Ce qu’on croyaitPublier son annonce sans avoir fait réaliser le DPE au préalable.
Ce qu’on découvreDécouvrir une note F ou G après avoir reçu une offre, ce qui conduit l'acheteur à renégocier le prix de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Ce qui l’aurait évitéFaire établir le DPE dès l'estimation initiale pour intégrer la performance thermique dans la valorisation de départ.
Ce qu’on croyaitAttendre d'avoir un acquéreur pour demander les pièces de copropriété au syndic.
Ce qu’on découvreRetarder la notification officielle du compromis de vente de 3 à 4 semaines, suspendant le point de départ du délai de rétractation de l'acheteur.
Ce qui l’aurait évitéCommander l'état daté et compiler les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale dès la prise de mandat ou la publication de l'annonce.
Ce qu’on croyaitMinorer l'impact d'une cour sombre ou d'un premier étage sans ascenseur.
Ce qu’on découvreDes visites infructueuses où l'acquéreur pointe immédiatement le manque de luminosité.
Ce qui l’aurait évitéProgrammer les visites aux heures de luminosité maximale (fin de matinée ou midi) et mettre en avant la proximité du métro Convention (119 m) et des espaces verts du secteur (jardin de l'Hôpital Vaugirard à 161 m).
Vendre immédiatement n'est pas toujours la décision la plus rentable. Trois cas concrets incitent à attendre avant d'engager la transaction.
Le propriétaire d'un logement classé F ou G sans vote de travaux en copropriété
Vendre précipitamment sans projet de rénovation.
Les biens classés G subissent l'interdiction de louer depuis janvier 2025 et les F le seront en 2028 (ministère de la Transition écologique). Vendre en l'état expose à une forte décote auprès d'acheteurs qui surévaluent le coût des travaux. Il est souvent préférable d'attendre le vote d'un plan pluriannuel de travaux d'isolation collective par l'assemblée générale pour rassurer les acquéreurs.
Le propriétaire d'un bien acquis très récemment (moins de 2 à 3 ans)
Revendre rapidement pour réinvestir ailleurs.
La médiane de la rue est passée de 10 370 €/m² en 2023 à 8 570 €/m² en 2024, avant de se redresser à 9 220 €/m² en 2025 (DVF, calcul ting.ad). Vendre trop tôt ne permet pas d'amortir les droits de mutation et frais de transaction initiaux dans un contexte de stabilisation des prix.
Le bailleur d'un grand logement familial loué
Vendre le bien occupé sans attendre l'échéance du bail.
Sur la période 2023-2025, les transactions enregistrées comptent 9 ventes de 3 pièces, 3 ventes de 4 pièces et 1 vente de 5 pièces et plus (DVF, calcul ting.ad). La présence d'un bail en cours et les échéances locatives constituent des paramètres contractuels majeurs à anticiper lors de la préparation de la vente.
Pour sécuriser votre vente et optimiser son prix, validez ces quatre étapes préalables :
Une vente préparée avec un dossier irréprochable permet de purger sereinement le délai de rétractation de 10 jours et d'éviter les négociations tardives.
Pour comparer : estimer avenue de La-Motte-Picquet, prix au m² avenue de Suffren, prix au m² avenue Émile-Zola, acheter avenue Félix-Faure, prix au m² boulevard de Vaugirard, acheter boulevard Garibaldi, prix au m² boulevard Lefebvre, estimer boulevard Pasteur, et le guide acheter un appartement à Paris.
Questions fréquentes
Entre 2023 et 2025, la médiane des ventes enregistrées s'établit à 9 210 €/m², avec un prix de vente médian de 309 000 € et une surface médiane de 34 m² (DVF, calcul ting.ad). Ce niveau se situe légèrement sous la médiane de l'ensemble du 15e arrondissement, qui atteint 9 630 €/m² sur la même période.
Oui, les 33 ventes enregistrées côté impair affichent une médiane de 9 380 €/m², contre 9 100 €/m² pour les 23 ventes du côté pair (DVF, calcul ting.ad). L'étage, l'ensoleillement et le vis-à-vis restent toutefois déterminants lot par lot.
Sur les 1 156 diagnostics récents analysés dans la rue, 13,8 % sont classés F ou G (108 étiquettes F et 52 G), ce qui est plus favorable que la moyenne du 15e arrondissement établie à 16,8 % de passoires thermiques (base ADEME). Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, ceux en F le seront en 2028 et en E en 2034, ce qui pousse les acquéreurs investisseurs à négocier le montant des travaux d'isolation.
Conformément à l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation, le vendeur doit transmettre le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, le montant du fonds de travaux et l'état des impayés. Sans la totalité de ces pièces, le délai de rétractation de 10 jours de l'acheteur ne commence pas.
L'ensemble de la voie, du n° 1 au bout pour les impairs et du n° 2 au bout pour les pairs, relève du secteur du collège Modigliani situé au 1 rue de Cherbourg (carte scolaire).
La rue bénéficie de la station de métro Convention sur la ligne 12 à 119 mètres, de la station Vaugirard à 318 mètres, ainsi que de deux stations du tramway T3a : Georges Brassens à 268 mètres et Porte de Versailles à 358 mètres (Île-de-France Mobilités).
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jujkolld849Sources
