Sur la période de 2023 à 2025, le prix médian signé rue Frédéric-Magisson s'établit à 8 800 €/m² sur 27 ventes enregistrées, en retrait par rapport à la médiane du 15e arrondissement (DVF, calcul ting.ad). Pour bien estimer et vendre au juste prix, voici les repères réels par surface, côté et diagnostic.
Ce qu’on ne vous dit pas.
Les prix réels, les frais cachés et les pièges à vérifier avant de vous engager.
Sur la période de 2023 à 2025, le prix médian signé rue Frédéric-Magisson s'établit à 8 800 €/m² sur 27 ventes enregistrées, en retrait par rapport à la médiane du 15e arrondissement (DVF, calcul ting.ad). Pour bien estimer et vendre au juste prix, voici les repères réels par surface, côté et diagnostic.
Rédigé par la rédaction ting.ad Dernière vérification
Ces chiffres généraux masquent des disparités importantes entre l'état thermique, la surface et la configuration exacte de chaque lot.
Estimer son logement rue Frédéric-Magisson requiert de calibrer son prix par rapport à un historique récent de 27 ventes conclues entre janvier 2023 et décembre 2025 (DVF, calcul ting.ad). Avec un prix médian de 8 800 €/m², la rue s'échange en deçà de la médiane globale du 15e arrondissement, établie à 9 630 €/m² sur 8 581 transactions (DVF, calcul ting.ad).
La rue présente une décote d'environ 830 €/m² par rapport au marché global de l'arrondissement sur la même période de référence (DVF, calcul ting.ad).
Sur 197 diagnostics répertoriés dans la rue, 51 biens sont classés F ou G, soit une proportion de passoires thermiques plus lourde que dans le reste de l'arrondissement (base ADEME).
Le volume de transactions se concentre sur les numéros impairs, où la valeur médiane enregistrée ressort plus élevée de 260 €/m² (DVF, calcul ting.ad).
La rue relie le 142 rue de Javel au 25 rue Oscar Roty tout en restant à moins de deux minutes de la ligne 8 (opendata.paris.fr ; Île-de-France Mobilités).
Comprendre les attentes des acquéreurs potentiels permet d'ajuster son discours de vente avant la diffusion de l'annonce.
La rue Frédéric-Magisson comprend 12 numéros d'adresses pour une longueur totale de 107 mètres (opendata.paris.fr). Les 27 ventes récentes montrent que le marché local est dominé par les deux et trois-pièces, avec des stratégies d'estimation qui diffèrent selon le profil de surface et le DPE (DVF, calcul ting.ad).
2 pièces
Le segment des deux-pièces totalise 10 ventes conclues avec un prix médian de 352 000 € et une médiane de 8 630 €/m² pour une surface moyenne de 41 m² (DVF, calcul ting.ad). Les acquéreurs ciblent souvent des primo-accédants ou des investisseurs attentifs à la proximité immédiate de la station de métro Boucicaut à 96 mètres (Île-de-France Mobilités).
Pour ce type de bien, un bon classement énergétique constitue un atout décisif face aux 34 logements étiquetés F et 17 étiquetés G répertoriés dans la rue (base ADEME).
3 pièces
Avec 13 transactions enregistrées, les trois-pièces constituent le cœur des ventes de la voie, affichant un prix médian de 550 000 € et une médiane de 9 070 €/m² pour 60 m² moyens (DVF, calcul ting.ad). Ce format familial profite directement de la sectorisation au collège Claude Debussy au 4 place du Commerce (carte scolaire).
Les familles apprécient également la présence de l'école élémentaire publique Félix Faure et de l'école maternelle Félix Faure à 193 mètres (Annuaire de l'éducation).
Passoire énergétique
La rue compte 79 étiquettes E, 34 étiquettes F et 17 étiquettes G sur 197 DPE enregistrés (base ADEME). Les logements classés G font l'objet d'une interdiction de mise en location depuis le 1er janvier 2025, tandis que l'échéance est fixée à 2028 pour les F et 2034 pour les E (ministère de la Transition écologique).
Pour céder un tel bien sans blocage, il convient d'intégrer dans le plan de commercialisation le montant estimatif des travaux d'isolation ou de modernisation thermique.
Ces particularités se traduisent directement dans le comportement des acquéreurs et la vitesse des transactions.
Fixer son prix net vendeur sans observer l'environnement immédiat expose à une surestimation. La rue Frédéric-Magisson présente des écarts mesurables avec l'arrondissement tant au niveau des prix signés que de son profil thermique et de sa situation urbaine.
Une médiane d'arrondissement à 9 630 €/m² sur 8 581 ventes (DVF, calcul ting.ad)
Une médiane locale de 8 800 €/m² sur 27 ventes (DVF, calcul ting.ad)
Les vendeurs doivent ancrer leur prétention autour de 8 800 €/m² pour déclencher des visites plutôt que d'espérer la moyenne haute du 15e.
Une part de passoires thermiques de 16,8 % dans le 15e arrondissement (base ADEME)
25,9 % de logements classés F ou G sur la rue (base ADEME)
Les acheteurs inspectent de manière systématique le diagnostic de performance énergétique et négocient en conséquence.
Des axes parisiens parfois exposés à des chantiers réguliers
4 autorisations d'urbanisme entre 2023 et 2026 sans aucun permis de construire (opendata.paris.fr)
L'absence de constructions lourdes garantit une relative stabilité visuelle et urbaine pour les résidents.
Un éloignement variable des transports selon les secteurs du 15e
La station Boucicaut à 96 mètres et Félix Faure à 180 mètres sur la ligne 8 (Île-de-France Mobilités)
L'accès au métro à moins de deux minutes à pied forme l'argument principal pour valoriser les petites surfaces.
Ces segments d'acquéreurs se positionnent selon des critères budgétaires précis issus des transactions réelles.
Les 27 ventes DVF conclues entre janvier 2023 et décembre 2025 se répartissent selon plusieurs configurations qui n'attirent pas les mêmes profils d'acheteurs (DVF, calcul ting.ad). Identifier sa cible permet d'orienter les visites et la mise en valeur du logement.
Le côté impair concentre les deux tiers des transactions récentes avec une médiane signée à 8 970 €/m² (DVF, calcul ting.ad). La rue va du 142 rue de Javel au 25 rue Oscar Roty (opendata.paris.fr).
Avec 9 ventes enregistrées, le côté pair affiche une médiane légèrement inférieure de 8 710 €/m² (DVF, calcul ting.ad). Trois commerces de bouche sont recensés à 23 ou 35 mètres de la rue (OpenStreetMap).
Le deux-pièces type de 41 m² moyens s'est vendu autour de 352 000 € médian (DVF, calcul ting.ad). La proximité du restaurant La Table Libanaise à 7 mètres et des commerces facilite l'installation (OpenStreetMap).
Le trois-pièces de 60 m² moyens s'établit à 550 000 € en valeur médiane (DVF, calcul ting.ad). Le square Violet se trouve à 176 mètres et le jardin Duranton à 224 mètres (Ville de Paris, espaces verts).
Au-delà des médianes de vente, l'état technique de l'immeuble conditionne la négociation finale.
paris-15e-rue-frederic-magisson À vendre Appartement
Par nombre de pièces
| Pièces | Part du marché | Prix moyen | Prix au m² | Surface moy. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 4 % 1 | 234 k € | 9 750 € trop peu de ventes | 24 m² |
| 2 | 37 % 10 | 342 k € | 8 510 € trop peu de ventes | 41 m² |
| 3 le plus courant | 48 % 13 | 542 k € | 9 260 € trop peu de ventes | 60 m² |
| 4 | 11 % 3 | 716 k € | 9 810 € trop peu de ventes | 73 m² |
Chaque ligne est une moyenne, comparée à la moyenne du secteur, 9 060 € / m².
L'anticipation de ces contraintes techniques évite l'allongement imprévu de la phase contractuelle.
La valeur d'un appartement dépend de ses finitions intérieures mais reste tributaire des décisions prises par le syndicat des copropriétaires. Dans une rue comptant 51 logements classés en passoire thermique (F ou G), la frontière entre le privatif et le collectif est déterminante (base ADEME).
Vous contrôlez la qualité des aménagements, la rénovation des pièces d'eau, l'état de l'installation électrique et les menuiseries intérieures. L'amélioration individuelle de l'isolation par l'intérieur ou le remplacement de fenêtres peut permettre d'échapper aux étiquettes F (34 logements) ou G (17 logements) répertoriées dans la voie (base ADEME). Un logement prêt à habiter évite aux acquéreurs le calcul immédiat d'un coût de rénovation thermique.
Ce que ça changeRéalisez un audit précis ou un DPE actualisé avant la mise en vente afin de chiffrer les gains énergétiques réalisés.
Le plan pluriannuel de travaux est désormais obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans afin d'anticiper la réfection des toitures, le ravalement et l'isolation des parties communes. Les décisions d'entretien lourd et le montant du fonds de travaux relèvent du vote collectif. Un acquéreur réclamera de connaître les décisions votées lors des trois dernières assemblées générales pour mesurer les futurs appels de fonds.
Ce que ça changeRassemblez les procès-verbaux d'assemblée générale et le carnet d'entretien avant même de fixer votre marge de négociation.
Chaque pièce manquante retarde l'engagement définitif de l'acheteur.
La signature d'un compromis ne sécurise la vente que si le dossier légal de copropriété est complet. L'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation subordonne l'ouverture du délai de rétractation à la communication exhaustive des pièces réglementaires (code de la construction et de l'habitation).
Entre la première estimation et la remise des clés chez le notaire, la vente d'un appartement exige une coordination rigoureuse pour respecter les échéances légales et rassurer les acquéreurs.
Pour défendre le prix de son appartement, transmettre l'histoire de la rue offre un ancrage concret aux visiteurs. La voie porte le nom de Frédéric Magisson (1853-1936), un entrepreneur de travaux publics qui s'est illustré durant la grande crue de la Seine en 1910 (Wikipédia). Alors que le Zouave du pont de l'Alma avait de l'eau jusqu'au corps et que les inondations bloquaient la capitale, Frédéric Magisson engagea ses propres équipages de chevaux de trait et ses deniers personnels pour bâtir des passerelles en planches sur pilotis, rétablissant ainsi la circulation dans le 15e arrondissement, ce qui lui valut la médaille de la Ville (Wikipédia). La rue a été ouverte sous sa dénomination actuelle en 1893, en référence à ce propriétaire (Wikipédia ; opendata.paris.fr).
Aujourd'hui, cette rue mesure 107 mètres, débutant au 142 rue de Javel pour s'achever au 25 rue Oscar Roty (opendata.paris.fr). Plusieurs commerces sont situés à proximité immédiate, notamment le primeur Potager City au 32 avenue Félix Faure à 23 mètres, la boulangerie Moulin Félix Faure à 23 mètres et le Franprix à 35 mètres (OpenStreetMap). Pour les besoins de santé, la pharmacie Blondin se situe à seulement 34 mètres (OpenStreetMap).
Sur le plan des mobilités, la station de métro Boucicaut sur la ligne 8 est implantée à 96 mètres et la station Félix Faure à 180 mètres, complétées par la station Commerce à 419 mètres (Île-de-France Mobilités). Les familles bénéficient enfin d'espaces verts accessibles à pied, avec le square Violet et ses 9 550 m² à 176 mètres ainsi que le jardin Duranton de 7 286 m² à 224 mètres (Ville de Paris, espaces verts).
Pour positionner son bien sur la base de données tangibles, le premier tableau résume les 27 ventes enregistrées rue Frédéric-Magisson par millésime et par côté entre 2023 et 2025 (DVF, calcul ting.ad). Le second tableau récapitule les frais techniques et juridiques incombant au propriétaire vendeur lors de la transaction.
| Critère | Ventes enregistrées | Médiane au m² | Commentaire de marché |
|---|---|---|---|
| Année 2023 | 10 | 10 380 € | Période de valeurs hautes avant l'ajustement du marché |
| Année 2024 | 9 | 8 270 € | Correction nette du prix médian au mètre carré |
| Année 2025 | 8 | 8 300 € | Stabilisation des transactions sur le palier actuel |
| Côté impair | 18 | 8 970 € | Deux tiers des transactions de la rue |
| Côté pair | 9 | 8 710 € | Volume plus limité sur les numéros pairs |
| Total rue (2023-2025) | 27 | 8 800 € | Prix médian d'ensemble pour 54 m² médians |
Les médianes sont issues des 27 transactions réelles d'appartements enregistrées entre le 10 janvier 2023 et le 18 décembre 2025 (DVF, calcul ting.ad).
| Poste de dépense | Obligation légale | Source réglementaire |
|---|---|---|
| Dossier de diagnostic technique (DPE, électricité, amiante) | Obligatoire pour la mise en vente | Code de la construction et de l'habitation |
| État daté délivré par le syndic | Obligatoire avant signature définitive | Article L721-2 du CCH |
| Plan pluriannuel de travaux (quote-part copropriété) | Obligatoire si copropriété de plus de 15 ans | Réglementation copropriété |
| Honoraires de commercialisation | À la charge du vendeur ou de l'acquéreur selon mandat | Pratique contractuelle libre |
Le montant de l'état daté est fixé par le syndic de copropriété dans la limite du plafond légal en vigueur.
Faire visiter son logement aux heures qui mettent en lumière les atouts du quartier permet de marquer des points décisifs. Les repères ci-dessous décrivent le déroulement d'une journée type autour des équipements réels de proximité.
Les acheteurs avertis examinent plusieurs paramètres techniques et administratifs avant de formuler une offre ferme sur un appartement de la rue.
Ce qu’on croyaitFixer son prix d'annonce sur les valeurs records de l'année 2023.
Ce qu’on découvreUn appartement qui reste plusieurs mois sans visite, la médiane étant passée de 10 380 €/m² en 2023 à 8 270 €/m² en 2024 et 8 300 €/m² en 2025 (DVF, calcul ting.ad).
Ce qui l’aurait évitéAligner son prix de départ sur les transactions récentes de 2024 et 2025 plutôt que sur les niveaux de 2023.
Ce qu’on croyaitMinorer l'impact d'une étiquette énergétique classée F ou G.
Ce qu’on découvreDes acheteurs qui exigent une baisse de prix substantielle pour compenser l'interdiction de location et le coût des travaux de mise en conformité (ministère de la Transition écologique).
Ce qui l’aurait évitéFournir des devis indicatifs d'artisans ou un plan d'amélioration thermique dès la publication de l'annonce.
Ce qu’on croyaitDifférer la commande des documents de copropriété auprès du syndic.
Ce qu’on découvreUn compromis signé dont le délai de rétractation de dix jours ne commence pas faute de dossier complet conforme à l'article L721-2 (code de la construction et de l'habitation).
Ce qui l’aurait évitéExiger l'état des charges et les procès-verbaux d'assemblée générale dès la mise sur le marché du bien.
Ce qu’on croyaitPrésenter son bien sans mettre en valeur les aménagements du quartier.
Ce qu’on découvreDes visiteurs qui ne perçoivent pas l'avantage des espaces verts et des commerces situés à moins de 200 mètres.
Ce qui l’aurait évitéDétailler la proximité du square Violet (176 m) et de la station Boucicaut (96 m) dans le descriptif de vente (Ville de Paris, espaces verts ; Île-de-France Mobilités).
Selon l'état technique de l'appartement et les obligations réglementaires, arbitrer entre une vente immédiate et des travaux préalables conditionne le montant net perçu par le propriétaire.
Le propriétaire d'un logement classé F ou G
Vendre en l'état sans engager de rénovation thermique.
Face aux 34 logements en F et 17 en G dans la rue, les acquéreurs déduisent le coût des travaux du prix proposé (base ADEME). Les logements G étant déjà frappés par l'interdiction de location depuis le 1er janvier 2025 et les F en 2028, réaliser des travaux ciblés d'isolation intérieure permet souvent de retrouver une valorisation proche de la médiane de 8 800 €/m² (ministère de la Transition écologique ; DVF, calcul ting.ad).
Le vendeur espérant un rebond vers les prix de 2023
Retirer son bien du marché en attendant un retour au-dessus de 10 000 €/m².
Après la médiane de 10 380 €/m² constatée en 2023, le marché s'est établi à 8 270 €/m² en 2024 et 8 300 €/m² en 2025 sur la voie (DVF, calcul ting.ad). Rien dans les données n'indique un retour rapide aux sommets passés, et conserver un bien inoccupé engendre des charges de copropriété régulières.
Le bailleur détenant un appartement loué
Mettre en vente avec un locataire en place sans attendre la fin du bail.
Les trois-pièces familiaux, qui enregistrent une médiane de 9 070 €/m² sur 13 ventes, s'adressent prioritairement à des acquéreurs en résidence principale cherchant la scolarisation au collège Claude Debussy (DVF, calcul ting.ad ; carte scolaire). Vendre occupé applique une décote qui peut être évitée en attendant le congé pour vente.
Pour fixer son estimation définitive rue Frédéric-Magisson, la démarche repose sur trois étapes documentées. La première consiste à positionner son appartement par rapport aux 27 ventes DVF de la période 2023-2025 : la médiane d'ensemble s'établit à 8 800 €/m², avec un palier à 8 630 €/m² pour les deux-pièces (10 ventes) et 9 070 €/m² pour les trois-pièces (13 ventes) (DVF, calcul ting.ad). Prenez également en compte votre implantation côté impair (médiane à 8 970 €/m²) ou côté pair (médiane à 8 710 €/m²) (DVF, calcul ting.ad).
La deuxième démarche impose de commander sans attendre les diagnostics obligatoires. L'étiquette DPE conditionne l'intérêt des acquéreurs, alors que 25,9 % des logements de la rue sont étiquetés en F ou G et subissent les contraintes du calendrier d'interdiction locative fixé par la loi (base ADEME ; ministère de la Transition écologique). Anticiper ce point permet de calibrer la négociation dès la première visite.
Enfin, rassemblez les pièces indispensables de l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation auprès de votre syndic : carnet d'entretien, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et état des impayés (code de la construction et de l'habitation). Disposer d'un dossier complet évite de bloquer le point de départ du délai de rétractation de dix jours et garantit une transaction fluide.
Pour comparer : estimer avenue de La-Motte-Picquet, prix au m² avenue de Suffren, prix au m² avenue Émile-Zola, acheter avenue Félix-Faure, prix au m² boulevard de Vaugirard, acheter boulevard Garibaldi, prix au m² boulevard Lefebvre, estimer boulevard Pasteur, et le guide acheter un appartement à Paris.
Questions fréquentes
Entre le 10 janvier 2023 et le 18 décembre 2025, la médiane s'élève à 8 800 €/m² et le prix moyen atteint 9 060 €/m² pour une surface médiane de 54 m², sur un total de 27 ventes d'appartements répertoriées (DVF, calcul ting.ad).
Avec 8 800 €/m² de médiane, la rue se situe sous la valeur médiane du 15e arrondissement qui s'élève à 9 630 €/m² sur 8 581 transactions sur la même période (DVF, calcul ting.ad).
Le côté impair affiche une médiane de 8 970 €/m² sur 18 ventes, tandis que le côté pair enregistre 8 710 €/m² sur 9 ventes (DVF, calcul ting.ad).
Sur 197 étiquettes recensées, 25,9 % des logements sont classés F ou G, soit 34 biens en F et 17 en G, une proportion plus élevée que la moyenne de l'arrondissement fixée à 16,8 % (base ADEME).
Tous les numéros de la voie, pairs à partir du n° 2 et impairs à partir du n° 1, sont rattachés au collège Claude Debussy situé 4 place du Commerce (carte scolaire).
Le vendeur doit réunir les pièces de l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation, comprenant notamment les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien et l'état global des impayés, sous peine de suspendre le démarrage du délai de rétractation de dix jours (code de la construction et de l'habitation).
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jujkolld849Sources
